¿Subrogación o Hipoteca?
Me gustaría por favor que me aportases un poco de luz a una decisión creo bastante importante. He comprado un pequeño piso de nueva construcción y renta libre que me entregan en mayo de este año. Me encuentro en la indecisión de si me debería subrogar o buscarme una hipoteca nueva. Tengo más o menos claro que con la subrogación me ahorro algunos gastos, en ningún sitio me han aclarado cuanto. Lo que ocurre es que creo por lo que veo que las condiciones de la subrogación no son demasiado buenas: Euribor +1, 1% cancelación parcial y total, redondeo 1/8. Me gustaría saber más o menos que cantidad de dinero me ahorro subrogándome y si me merece la pena, ¿puede ser pan para hoy y hambre para mañana?. Por cierto tengo que pedir 12,6 Millones.
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Respuesta de anabele
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La diferencia en gastos a la hora de subrogarte la hipoteca del promotor o hacer una nueva radica en lo siguiente:
- En cuanto a los gastos notariales:
Si haces una nueva, la notaria hará dos escrituras: por una parte la escritura de compraventa (es el titulo de propiedad del piso) y por otra parte la escritura de la hipoteca.
Si te subrogas la del promotor, la notaria hará solamente una escritura "compraventa con subrogación del préstamo hipotecario".
Él cobra por folios y escrituras, en el primer caso tendrás que hacer dos y en el segundo solamente una, así los gastos de notario si te subrogas la del promotor serán la mitad.
- En cuanto al impuesto a liquidar a Hacienda:
Si te subrogas la del promotor, está exenta de impuestos (no me refiero al IVA, éste es aparte).
Si realizas una nueva hipoteca, tendrás que liquidar lo siguiente: (números aproximados):
El 0,50% hasta en los diez primeros millones de pesetas y el 0,75% por los millones que van desde 10M hasta 20M, en tu caso sería:
0,50% de 10M --- 62500 ptas
0,75% de 2,6M --19500 ptas.
TOTAL: 82.000 PTAS que si te subrogas la hipoteca te ahorrarías.
Una simulación de gastos para una hipoteca de 12,6 Millones y una compra-venta por ejemplo de 20M serían:
- Caso de formalizar nueva hipoteca:
Gastos escritura Compra-Venta: 363.647 ptas. (Aprox.)
Gastos escritura Hipoteca: 373.628 ptas (aprox.)
TOTAL GASTOS: 737.275 PTAS.(Aprox.)
- Caso de subrogarte la hipoteca que ya existe:
TOTAL GASTOS: 427.206 PTAS.(Aprox.)
Si subrogaras y no hicieras nueva hipoteca, te ahorrarías AHORA: 310.069 ptas. (Aprox.)
A estos gastos le tienes que sumar el IVA que le has de pagar al promotor ya que es primera transmisión de la vivienda y también la comisión de subrogación (si subrogas) o bien la comisión de apertura si formalizas una nueva hipoteca.
Hasta aquí parecerá que yo estoy a favor de la subrogación, pero te diré lo siguiente:
- Las condiciones de la subrogación, tal y como está actualmente el mercado son horribles. Actualmente una hipoteca a un cliente "normal" se le está haciendo a un Euribor+0,75 y se puede conseguir un diferencia bueno al Euribor+ 0,65. Actualmente el Barclays está ofreciendo un Euribor+0,45 que es lo mejorcito del mercado, por lo que tu Euribor+1 está totalmente desfasado.
- En cuanto a la comisión de amortización anticipada, te están aplicando el Standard (según ley no pueden aplicar más del 1%). En el mercado encontrarás normalmente una comisión de amortización anticipada parcial del 0% y total del 1%. Esto las entidades lo hacen para que no te lleves la hipoteca a otro sitio pero que no te produzca ningún daño ir amortizando según vas ahorrando. Si negocias bien puedes conseguir amortización parcial y total del 0%
- En cuanto al redondeo, el standard es 1/4. 1/8 no está mal pero también hay ahora en el mercado debido a la gran competencia "sin redondeo".
- No me has hablado de la comisión de subrogación que te aplican. Lo normal es entre un 0,60% y un 0,75%. Si haces una hipoteca nueva tendrás comisión de apertura, es lo mismo pero con otro nombre.
No sé si has mirado hipotecas en otras entidades pero si no lo has hecho y aceptas un consejo, paseate un día por varias entidades y explicales tu situación. Todas las entidades bancarias tienen programas informáticos donde te pueden hacer una simulación de lo que por una parte te ahorras ahora subrogando pero por otra parte ganarías haciendo la hipoteca con ellas que SEGURO encontrarás mejores condiciones.
- En cuanto a los gastos notariales:
Si haces una nueva, la notaria hará dos escrituras: por una parte la escritura de compraventa (es el titulo de propiedad del piso) y por otra parte la escritura de la hipoteca.
Si te subrogas la del promotor, la notaria hará solamente una escritura "compraventa con subrogación del préstamo hipotecario".
Él cobra por folios y escrituras, en el primer caso tendrás que hacer dos y en el segundo solamente una, así los gastos de notario si te subrogas la del promotor serán la mitad.
- En cuanto al impuesto a liquidar a Hacienda:
Si te subrogas la del promotor, está exenta de impuestos (no me refiero al IVA, éste es aparte).
Si realizas una nueva hipoteca, tendrás que liquidar lo siguiente: (números aproximados):
El 0,50% hasta en los diez primeros millones de pesetas y el 0,75% por los millones que van desde 10M hasta 20M, en tu caso sería:
0,50% de 10M --- 62500 ptas
0,75% de 2,6M --19500 ptas.
TOTAL: 82.000 PTAS que si te subrogas la hipoteca te ahorrarías.
Una simulación de gastos para una hipoteca de 12,6 Millones y una compra-venta por ejemplo de 20M serían:
- Caso de formalizar nueva hipoteca:
Gastos escritura Compra-Venta: 363.647 ptas. (Aprox.)
Gastos escritura Hipoteca: 373.628 ptas (aprox.)
TOTAL GASTOS: 737.275 PTAS.(Aprox.)
- Caso de subrogarte la hipoteca que ya existe:
TOTAL GASTOS: 427.206 PTAS.(Aprox.)
Si subrogaras y no hicieras nueva hipoteca, te ahorrarías AHORA: 310.069 ptas. (Aprox.)
A estos gastos le tienes que sumar el IVA que le has de pagar al promotor ya que es primera transmisión de la vivienda y también la comisión de subrogación (si subrogas) o bien la comisión de apertura si formalizas una nueva hipoteca.
Hasta aquí parecerá que yo estoy a favor de la subrogación, pero te diré lo siguiente:
- Las condiciones de la subrogación, tal y como está actualmente el mercado son horribles. Actualmente una hipoteca a un cliente "normal" se le está haciendo a un Euribor+0,75 y se puede conseguir un diferencia bueno al Euribor+ 0,65. Actualmente el Barclays está ofreciendo un Euribor+0,45 que es lo mejorcito del mercado, por lo que tu Euribor+1 está totalmente desfasado.
- En cuanto a la comisión de amortización anticipada, te están aplicando el Standard (según ley no pueden aplicar más del 1%). En el mercado encontrarás normalmente una comisión de amortización anticipada parcial del 0% y total del 1%. Esto las entidades lo hacen para que no te lleves la hipoteca a otro sitio pero que no te produzca ningún daño ir amortizando según vas ahorrando. Si negocias bien puedes conseguir amortización parcial y total del 0%
- En cuanto al redondeo, el standard es 1/4. 1/8 no está mal pero también hay ahora en el mercado debido a la gran competencia "sin redondeo".
- No me has hablado de la comisión de subrogación que te aplican. Lo normal es entre un 0,60% y un 0,75%. Si haces una hipoteca nueva tendrás comisión de apertura, es lo mismo pero con otro nombre.
No sé si has mirado hipotecas en otras entidades pero si no lo has hecho y aceptas un consejo, paseate un día por varias entidades y explicales tu situación. Todas las entidades bancarias tienen programas informáticos donde te pueden hacer una simulación de lo que por una parte te ahorras ahora subrogando pero por otra parte ganarías haciendo la hipoteca con ellas que SEGURO encontrarás mejores condiciones.
