Contrato de préstamo en lugar alquiler de vivienda con opción a compra

Intentaré estar a la altura de las expectativas, pero antes necesito que aclare el contenido de su pregunta, ya que no acabo de entender la operación.

¿Usted va a prestar algo?

¿Por qué habla de "llegar a juicio"?

Si me aclara un poco el planteamiento, me comprometo a darle mi opinión.

justo eso es lo que yo pienso,yo lo que quiero es vender mi vivienda,la parte compradora no tiene todo el dinero solo mas de la mitad,queremos hacer la operación a plazos mientras ellos viven en la vivienda ,fuimos a un abogado amigo de ellos

yo iba con la idea de un contrato de alquiler con opción a compra de vivienda y me quede sorprendido cuando el abogado nos dijo que podíamos hacer un contrato de préstamo

yo creo que lo mejor para mi sera el alquiler con opción a compra ,lo de juicio es por si ellos dejan de pagar las mensualidades ,esa parte de dinero que ellos tienen ahora me la dan como señal de la compraventa

pasados unos años iríamos al notario a escriturar

Nuestro Tribunal Supremo se ha cansado de repetir que "los contratos son lo que son, sin importar el nombre que las partes le hayan querido dar". Es decir, lo que cuenta es la operación que se quiere hacer de verdad (y en su caso parece que está clara: una compraventa, con pago aplazado y fraccionado, pero con entrega de la posesión de la vivienda).

Esa finalidad cabe perfectamente dentro de un contrato de compraventa, ya que concurren los requisitos fundamentales (consentimiento, objeto, precio, ...). Se podría hacer en un contrato privado, pero incluso es perfectamente posible otorgar escritura de compraventa. Lo único que ocurre es que si únicamente le van a pagar una parte del precio y la otra se pagará a plazos, usted debe procurar una garantía y en este caso nada mejor que la propia vivienda (para que usted pueda recuperarla en caso de impago). Esto se articula mediante lo que se denomina "condición resolutoria", que viene a significar en resumidas cuentas que si el comprador no cumple con los pagos acordados pierde el inmueble.

Esta condición resolutoria, si se incluye en la escritura, se anota en el Registro de la Propiedad, de forma que cualquier tercero que pretenda comprar esa vivienda sabrá que existe una garantía a favor de usted que es prioritaria. Le aseguro que son cientos las escrituras de compraventa con condición resolutoria (pregunte en cualquier Notaría), son un poco más caras (deberá negociar quien paga ese mayor precio), pero totalmente seguras.

Aunque, para terminar, en caso de incumplimiento de los pagos, si el comprador incumplidor no le entrega voluntariamente la vivienda, nadie le librará a usted de un pleito.

si,pero el problema es que en la notaria no nos aconsejaron hacerlo así porque no hay garantías ,nos dijeron que mejor era un contrato de alquiler con opción a compra ,fuimos al abogado y nos dijo lo del contrato de prestamo

Pues algo no me cuadra. No me explico los motivos por los que en una Notaría desaconsejan esa operación. La garantía es la propia condición resolutoria. Creo que vale la pena que usted insista en esa notaría o en cualquier otra (puede imprimir y llevar el texto de esta consulta, para que se entienda bien la intención). Lo que le desaconsejo es hacer un contrato (alquiler) que no entra dentro de lo que usted quiere (tenga en cuenta que en ese contrato ocupará la condición de arrendador, con todo lo que ello significa: obligación de mantener la vivienda en buen estado de uso, declarar en su IRPF los ingresos, etc.). Intente hacer las cosas bien y si para ello tiene que cambiar de abogado, hágalo, no sería ni el primero ni el último.

hemos acordado que todos los gastos serán a cuenta del comprador,lo que no entiendo nada es porque un contrato de préstamo si yo no voy a prestar nada

Yo únicamente te puedo decir lo que ya te he dicho. Alguien, con más información de la que yo dispongo, te deberá dar las explicaciones oportunas. Prudencia, amigo, prudencia.

en caso de que quieran hacer el contrato de préstamo,

me puedes decir si una vivienda se puede prestar con un contrato¿

Si, el préstamo de uso es un contrato. Se llama "comodato", pero es esencialmente gratuito (art. 1.740 del Código civil español). Si hay contraprestación económica, entonces se trata de un arrendamiento.

y contraprestación económica serian arras como garantía de impago?o no devolver las mensualidades en caso de impago,o los gastos de comunidad,ibi ,etc?

No, no tienen nada que ver. Las arras son eso, una señal.

Contraprestación económica serían las mensualidades: renta (en caso de arrendamiento) o pagos a cuenta del precio (en caso de compraventa).

Los gastos de comunidad, o el IBI, son eso, gastos.

Amigo, me parece que te están liando.

podría hacerse algo parecido a un préstamo hipotecario kedandome a mi como garantía la vivienda y las arras¿

o eso no tiene nada que ver con lo del contrato de préstamo que me quieren hacer¿

Desconozco los términos del "contrato de préstamo que le quieren hacer". La fórmula ideal para lo que usted quiere es tan simple como la que le he explicado más arriba: compraventa con condición resolutoria (en la práctica, opera como una hipoteca, pero con la ventaja de que no tiene que subastarse la vivienda en caso de impago, sino que la recupera tal cual).

Feliz Navidad amigo.

muchísimas gracias,que tenga usted salud por mucho tiempo

una ultima consulta por favor,si firmo el contrato hecho por el abogado ,si este tuviera algo mal hecho de tal manera que en un futuro juicio lo declararan ilegal ,se haría al abogado responsable de ello?

¿Tiene usted documentada su relación con el abogado? Posiblemente no la tenga, es decir, posiblemente no pueda usted demostrar su contrato de arrendamiento de servicios con ese Letrado, lo cual será un obstáculo para posibles reclamaciones futuras. Si usted quiere reservarse la posibilidad de pedir responsabilidades al Letrado tendrá que intentar que éste ponga su firma en algún documento o informe preliminar en el que le aconseje firmar ese contrato. Ya le adelanto que lo tendrá difícil.

no tengo todavía nada , tampoco serviría una factura?claro que si la factura la paga el comprador o arrendatario entonces tampoco me darán nada ,

tendría yo que pedirle un escrito firmado ,y como es que no hay un modelo de escrito obligatorio para estas cosas?

No existe problema en hacer un contrato de préstamo o un contrato de compraventa; sólo depende de qué quiera hacer Ud. Con una compraventa, el piso deja de ser suyo y recibe el precio. Con un préstamo, realmente es como si recibiera dinero de un banco con hipoteca: tendrá que devolver el dinero que le han prestado, con intereses, y en caso de no pagar, pordrán sacar a subasta la finca, y si la finca no cubre todo lo prestado y sus intereses, aún tendrá que pagar el resto con sus otros bienes.

Son dos contratos diferentes; si necesita el dinero, los dos valen para obtenerlo, la diferencia está en que con la compraventa lo obtiene, no tiene que devolverlo

lo que queremos hacer es contrato de alquiler con opción a compra,a mi me tiene que entregar una entrada o señal

para que quede todo legal y yo pueda reclamar en caso de juicio por impago que es lo que tengo que hacer?

Lo siento, pero es que no entiendo muy bien que le plantean.

Usted va a vender un piso y en vez de hacer un contrato de compraventa o alquiler con opción su abogado le propone un contrato de "préstamo de vivienda"? ¿. Yo no lo veo muy claro, pero es que tampoco entiendo el objetivo de ese contrato.

Es que me parece una forma enrevesada de hacer un contrato de arrendamiento con opción de compra.

si,es justamente eso de que yo vendedor quiero vender y me han propuesto comprarme la casa dándome una cantidad de dinero primero mas de la mitad del total como señal en caso de impago y luego el resto por meses ,cuando ya casi no quede nada iríamos al notario a hacer la compraventa de la casa escriturar

tengo que decirle que el abogado es amigo de la parte compradora,yo veo muy extraño eso de hacer el contrato de préstamo ,no sera mas legal hacer contrato de alquiler con opción a compra?yo saldría beneficiado en hacerlo?

La opción que a usted plantean no es mala... Pero yo firmaría ante notario desde el principio dejando la vivienda como garantía del pago y anotándolo en el registro de la propiedad. Articulando el contrato como una venta a plazos con garantía inmobiliaria.

Ahora bien, le recomiendo que se busque un abogado que le revise el contrato que firmen.

no seria mejor lo que yo quiero de un contrato de alquiler con opción a compra?

Es que es distinto, no es ni mejor, ni peor. Con el contrato de alquiler no se hace ninguna entrega al principio y ser articula como un alquiler normal, sólo que pasados por años se procede a realizar la compra y lo que se ha pagado de alquiler se pone a cuenta del valor de venta del inmueble acordado.

Todo dependerá de lo que usted quiera.

pero se podrá poner arras en concepto de garantía de realizar la compraventa?

Si hablamos de compraventa estrictamente, no se pueden poner arras, porque no hay nada que garantizar, y si lo que usted hace es una venta a plazos o alquiler con opción tiene que usar una garantía inmobiliaria debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad

si firmamos un contrato de alquiler con opción a compra con entrega de señal como reserva de la futura compraventa y lo hacemos ante notario y lo inscribimos en el registro de la propiedad estaría bien hecho?

No podría ser de alquiler, porque entrega una señal, tendría que ser un contrato de venta a plazos (salvo que hablemos de fianza, es decir, un mes o dos de alquiler), haciendo un primer pago, registrándolo y poniendo el inmueble como garantía en caso de impago.

pero podría ser la señal como una parte de la opción a compra?

Existen varias opciones para la operación aunque no entiendo lo del contrato de préstamo que me comenta.

Por un lado pueden hacer el alquiler con opción de compra.

También puede hacer una venta con precio aplazado de modo que usted vende ya el piso recibiendo la parte del dinero que el comprador tiene y el resto se paga en plazos. Se inscribe una condición resolutoria de manera que si el comprador incumple se anula la venta y usted se queda con el dinero entregado o parte de él.

estoy de acuerdo en hacer la compraventa con pago aplazado y la condición resolutoria,pero

¿tengo que ir a un abogado para hacerlo o se puede ir directamente al notario?

tengo una pequeña hipoteca ¿puedo pagar lo que queda de hipoteca después de firmar la compraventa con parte del dinero que me entreguen?

me gustaría que me dijera todos los pasos porque ahora estamos con un abogado que es amigo de la otra parte compradora y creo que me esta engañando

Efectivamente puede hacer usted mismo el trámite a través de la notaría. El abogado en este caso sirve para asesorarle. Respecto de la hipoteca lo ideal es que acuda al banco de la hipoteca para que le den un certificado de deuda y cancelación y el comprador y haga constar en la firma de la venta que se va a pagar la hipoteca restante. El comprador le entregará un cheque con el importe de la cancelación a nombre del banco y una vez pagada usted cancela la hipoteca, lo que tendrá costes notariales, impuestos y registros. El mismo notario que se encargue de la venta puede darle presupuesto de esto.

www.escobarysanchez.es

ahora estamos planteándonos hacer alquiler con opción a compra,

usted aceptaría firmar ese contrato sin llevarlo a notario (siendo el vendedor)?

Tendría que leer el contrato

cuales son las cosas que tendría que tener ese contrato(muy resumido)?

porque el abogado que lo lleva me ha dicho que es lo mismo llevarlo a notario que no llevarlo y firmar un testigo por cada parte,no se si eso puede ser cierto

Efectivamente tratándose de un alquiler con opción de compra, no es necesario notario.

Lo que sí le aconsejo es que tratándose de un negocio importante, y que puede tener consecuencias agradables o desagradables en el futuro en función de su redacción, se asesore con un abogado que lea el documento y le indique la corrección del mismo o las modificaciones a realizar.

Entiendo que es rentable la contratación de un profesional para esto.

Si lo desea puede contar con nuestros servicios para dicha revisión. Nuestros honorarios por la intervención en la revisión o redacción serían 300'00€ más IVA

tengo un inconveniente y es que son un matrimonio,el piso esta ahora alquilado por ellos,los mismos que lo quieren comprar,pero en el contrato solo aparece el marido y en el nuevo contrato aparecerá solo la mujer que es colombiana y dice que es española

al cambiar el titular no se debería hacer un contrato nuevo de alquiler ?porque ellos lo que quieren es que en el contrato de alquiler con opción a compra aparezca que llevan unos años en el piso de alkiler

y como puedo yo saber que es ya española y no voy a tener problemas cuando en un futuro tenga que reclamarle algo judicialmente ?por si se va a su pais

Para no tener problemas puede firmar él como avalista. En cualquier caso, en los contratos de alquiler con opción de compra, si la compra finalmente no se realiza, tú te quedas con el dinero pagado hasta ese momento en concepto de alquiler.

me quedaría con el dinero pero tendría que ir al juzgado y echarlos puede suponer mucho tiempo no? cuanto tiempo pueden tardar en la comunidad de madrid en echar a un inquilino moroso?¿cuanto dinero tendría que desembolsar yo con todos los tramites para eso si luego ella no aparece por ningún sitio en españa?