Anónimo
Firma de contrato privado para la venta de emi casa.
Soy vendedor de una casa y en marzo el comprador me hizo firmar con el un contrato de compraventa de mi vivienda donde vienen específicamente la fecha de la firma, quienes intervienen, la descripción de mi casa y los muebles, fecha limite para formalizar las escrituras,... Y luego hay una clausula que dice que cualquiera de las partes que inclumpla cualquiera de las clausulas indemnizara como sanción una cantidad de 5000euros.
En principio no me entrega dinero ni hay nada escrito de entrega a cuenta ni señal ni nada.
Antes de la fecha limite hablo con él para que me ingrese 20000euros a cuenta en concepto de entrada de la compra de la casa, por que al hacer las mudanzas y dejarle mi casa a él necesitaba esa cantidad para yo para tabicar y terminar una casa de mi novia donde queríamos ir a vivir.
Él me hizo una transferencia sin más desde su cuenta vivienda en concepto de "entrada para la compra de vivienda" y sin firmar ningún resguardo ni contrato nuevo.
El comprador empieza a decir que los bancos no le ponen las condiciones que le decían en un principio, no quiere firmar prorogas, ni firmar un contrato de alquiler con opción a compra etc,... Prefiere que le devuelva todo el dinero y ponga la casa a la venta, que si no me llevará a juicio, etc,...
¿Qué opciones tengo con este asunto? Claro yo ya hice mudanzas para que el pudiese entrar en la fecha que puso, pero a parte de eso, he perdido compradores, y todos los problemas que he tenido de irme a vivir a otros sitios de familiares por dejarle la casa libre, guardar pertenencias,. Etc... Ya en el momento que estamos la casa ha perdido valor y es casi imposible vender,... Y he perdido 6 meses con este comprador, he tenido que seguir pagando letras y gastos,.. Etc,.. Todo para que al final diga que no va a continuar con la compra y le devuelva todo el dinero.
En principio no me entrega dinero ni hay nada escrito de entrega a cuenta ni señal ni nada.
Antes de la fecha limite hablo con él para que me ingrese 20000euros a cuenta en concepto de entrada de la compra de la casa, por que al hacer las mudanzas y dejarle mi casa a él necesitaba esa cantidad para yo para tabicar y terminar una casa de mi novia donde queríamos ir a vivir.
Él me hizo una transferencia sin más desde su cuenta vivienda en concepto de "entrada para la compra de vivienda" y sin firmar ningún resguardo ni contrato nuevo.
El comprador empieza a decir que los bancos no le ponen las condiciones que le decían en un principio, no quiere firmar prorogas, ni firmar un contrato de alquiler con opción a compra etc,... Prefiere que le devuelva todo el dinero y ponga la casa a la venta, que si no me llevará a juicio, etc,...
¿Qué opciones tengo con este asunto? Claro yo ya hice mudanzas para que el pudiese entrar en la fecha que puso, pero a parte de eso, he perdido compradores, y todos los problemas que he tenido de irme a vivir a otros sitios de familiares por dejarle la casa libre, guardar pertenencias,. Etc... Ya en el momento que estamos la casa ha perdido valor y es casi imposible vender,... Y he perdido 6 meses con este comprador, he tenido que seguir pagando letras y gastos,.. Etc,.. Todo para que al final diga que no va a continuar con la compra y le devuelva todo el dinero.
2 respuestas
Respuesta
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En principio los contratos se firman para ser cumplidos, el contrato produce obligaciones para ambas partes, que deben cumplir lo que en él se estipula, el contrato de compraventa obliga al vendedor a entregar la cosa y al comprador a pagar el precio
Si como se dedude del relato tu has entregado la casa o por lo menos la has puesto a su disposición, el tiene la obligación de pagar el precio, no tiene causa legítima de resolución del contrato si en el mismo no se ha especificado su posibilidad de resolverlo en caso de que no consiga financiación
Por lo tanto, el no tiene poder para acudir al juzgado instando la resolución del contrato, siempre y cuando no haya alguna clásusula en él que no me hayas comentado y le permita resolverlo
Si como se dedude del relato tu has entregado la casa o por lo menos la has puesto a su disposición, el tiene la obligación de pagar el precio, no tiene causa legítima de resolución del contrato si en el mismo no se ha especificado su posibilidad de resolverlo en caso de que no consiga financiación
Por lo tanto, el no tiene poder para acudir al juzgado instando la resolución del contrato, siempre y cuando no haya alguna clásusula en él que no me hayas comentado y le permita resolverlo
Gracias por la respuesta, es lo más lógico. Por lo que me escribe por mail, él ya se está asesorando por una abogado, dice que ha ido con todos los papeles y que si no le devuelvo todo el dinero me podrán embargar, ¿igual para atemorizarme?
Solo una aclaración respecto al dinero el cual me entrega después de la fecha limite del contrato : Cuando estuvimos hablando de ésta entrega le dije que unos por unos días de retraso no pasaba nada y además él todavía estaba interesado. Él me hace la transferencia. Nos quedó pendiente firmar el resguardo y otro contrato nuevo incluyendo la cantidad-NO HAY NADA POR ESCRITO-, lo único que hay es un resguardo de transferencia que me manda por e-mail, en el cual pone como concepto entrada para compra vivienda. Éste dinero a todos los efectos ¿se supone que es una señal/entrada??? (de hecho él lo pone en un e-mail, ¿qué sirve como señal) y no se le tiene por qué devolver? Al cabo del mes de esta entrega empieza a decir que le devuelva todo...
No hay ninguna clausula de resolución, solo hay una clausula de fecha limite (ya pasada) y luego otra en la que dice tanto el comprador como el vendedor están obligados a cumplir fielmente el contrato y en caso de que cualquiera de las partes inclumpla alguna de las clausulas sera sancionado con una indemnización de 5000euros.
¿Me recomiendas ir buscando un abogado?
Muchas Gracias.
Solo una aclaración respecto al dinero el cual me entrega después de la fecha limite del contrato : Cuando estuvimos hablando de ésta entrega le dije que unos por unos días de retraso no pasaba nada y además él todavía estaba interesado. Él me hace la transferencia. Nos quedó pendiente firmar el resguardo y otro contrato nuevo incluyendo la cantidad-NO HAY NADA POR ESCRITO-, lo único que hay es un resguardo de transferencia que me manda por e-mail, en el cual pone como concepto entrada para compra vivienda. Éste dinero a todos los efectos ¿se supone que es una señal/entrada??? (de hecho él lo pone en un e-mail, ¿qué sirve como señal) y no se le tiene por qué devolver? Al cabo del mes de esta entrega empieza a decir que le devuelva todo...
No hay ninguna clausula de resolución, solo hay una clausula de fecha limite (ya pasada) y luego otra en la que dice tanto el comprador como el vendedor están obligados a cumplir fielmente el contrato y en caso de que cualquiera de las partes inclumpla alguna de las clausulas sera sancionado con una indemnización de 5000euros.
¿Me recomiendas ir buscando un abogado?
Muchas Gracias.
Eso de que te podrán embargar, primero tendría que ir a juicio y que el juez le diera la razón, que lo veo difícil, el lo que te entrega es una parte del precio, por tanto el contrato está totalmente confirmado por su parte, no hay ningún incumplimiento por tu parte que le permita a él resolver el contrato
¿Podrías transcribirme esa claúsla de fecha límite para asegurar un poco más la respuesta?
¿Podrías transcribirme esa claúsla de fecha límite para asegurar un poco más la respuesta?
Mira te copio literalmente todo el contrato, salvo los detalles del inmueble...
CONTRATO DE COMPRAVENTA
En XXX, a 25 de marzo de 2009
Reunidos:
De una parte y como vendedor, XXX, mayor de edad con dni XXX, estado civil,.. y con domicilio en XXX
Y de otra parte en concepto de compradores, XXX mayor de edad, soltero, con DNI XXX.
Manifiestan:
1) Que el vendedor es propiatario de una vivienda sita en C:\ xxxxxxx, privincia de XXXX inscrita en el registro de la propiedad XXXXXX en pleno dominio de XXXXXXXXXX
Consta de cocina, salón, 3 dormitorios,...
2)Que la parte compradora ha visto los inmuebles antes descritos y encontrándolos en su entera satisfacción en su estado actual, esta interesado en comprarlos.
3) Que queriendo formalizar la compraventa de los citados inmuebles, lo llevan a efecto mediante el otorgamiento del presente contrato que se lleva a cabo de acuerdo las siguientes
Clausulas:
Primera. LA parte venderdora vende las propieadades descritas en la manifestación primera de este contrato, y la parte compradora las compra cuerpo cierto.
Segunda.-El precio de la presente compraventa es de 230000 Euros que se entregaran a la firma de escrituras publicas y entrega de llaves que se formalizaran antes del día 11 de junio de 2009.
Tercera.La parte vendedora manifiest que el inmueble objeto de la presente compraventa se encuentra grabado con una hipoteca a favor de la Caja XXXXXX un principal de 175.000 euros, la cual se comprometen a levantar antes o en el mismo acto de la firma de escrituras publicas.
Asimismo, el vendedor manifiesta que el inmueble se entregará libre de cargas, gravámenes y arrendatarios y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos comunidad de propietarios, a la firma de escrituras publicas y entrega de llaves.
Cuarta,- Todos los gastos que se deriven como consecuencia de la presente transmisión, tales como impuesto de transmisiones patrimoniales, escrituras de propiedad y registro, excluida plusvalía municipal si la hubiere, serán de cuennta de la parte compradora.
Quinta,.- En caso que la parte vendedora, o la parte compradora, no cumplan con lo establecido en este contrato tendrán una sanción de 6000 EUROS como indemnización a la parte afectada.
Ratificándose en el contenido del presente documento y con promesa de cumplirlo fielmenteo lo firman en el lugar y fecha del encabezamiento:
XXXXXXXXX (VENDERDOR ) y XXXXXXXXXXXXX (COMPRADORES
Firmas
CONTRATO DE COMPRAVENTA
En XXX, a 25 de marzo de 2009
Reunidos:
De una parte y como vendedor, XXX, mayor de edad con dni XXX, estado civil,.. y con domicilio en XXX
Y de otra parte en concepto de compradores, XXX mayor de edad, soltero, con DNI XXX.
Manifiestan:
1) Que el vendedor es propiatario de una vivienda sita en C:\ xxxxxxx, privincia de XXXX inscrita en el registro de la propiedad XXXXXX en pleno dominio de XXXXXXXXXX
Consta de cocina, salón, 3 dormitorios,...
2)Que la parte compradora ha visto los inmuebles antes descritos y encontrándolos en su entera satisfacción en su estado actual, esta interesado en comprarlos.
3) Que queriendo formalizar la compraventa de los citados inmuebles, lo llevan a efecto mediante el otorgamiento del presente contrato que se lleva a cabo de acuerdo las siguientes
Clausulas:
Primera. LA parte venderdora vende las propieadades descritas en la manifestación primera de este contrato, y la parte compradora las compra cuerpo cierto.
Segunda.-El precio de la presente compraventa es de 230000 Euros que se entregaran a la firma de escrituras publicas y entrega de llaves que se formalizaran antes del día 11 de junio de 2009.
Tercera.La parte vendedora manifiest que el inmueble objeto de la presente compraventa se encuentra grabado con una hipoteca a favor de la Caja XXXXXX un principal de 175.000 euros, la cual se comprometen a levantar antes o en el mismo acto de la firma de escrituras publicas.
Asimismo, el vendedor manifiesta que el inmueble se entregará libre de cargas, gravámenes y arrendatarios y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos comunidad de propietarios, a la firma de escrituras publicas y entrega de llaves.
Cuarta,- Todos los gastos que se deriven como consecuencia de la presente transmisión, tales como impuesto de transmisiones patrimoniales, escrituras de propiedad y registro, excluida plusvalía municipal si la hubiere, serán de cuennta de la parte compradora.
Quinta,.- En caso que la parte vendedora, o la parte compradora, no cumplan con lo establecido en este contrato tendrán una sanción de 6000 EUROS como indemnización a la parte afectada.
Ratificándose en el contenido del presente documento y con promesa de cumplirlo fielmenteo lo firman en el lugar y fecha del encabezamiento:
XXXXXXXXX (VENDERDOR ) y XXXXXXXXXXXXX (COMPRADORES
Firmas
En el contrato lo único problemático es lo de la fecha de la firma de la escritura, que en caso de que no se haya podido firmar en esa fecha por culpa de una de las partes la otra podría intentar alegar ese incumplimiento como base para intentar resolver el contrato, el problema siempre es el de prueba
Si no hay culpa en ninguna de las partes no hay causa de resolución del contrato y las partes pueden comepelerse recíprocamente al cumplimiento de las obligaciones recíprocas
Si no hay culpa en ninguna de las partes no hay causa de resolución del contrato y las partes pueden comepelerse recíprocamente al cumplimiento de las obligaciones recíprocas
Yo entiendo que la culpa es de la parte compradora puesto que no me ha notificado nunca en ningún escrito, en ningún mail y de ninguna manera que me presentara ante notario, puesto que él es el responsable de buscar y pagar todos los gastos de notaria(eso si viene en contrato)
Aun así, alguien me ha recomendado mandar un burofax con acuse de recibo y lectura, notificándole: que a fecha de XXX, y haciendo referencia a lo acordado le notifico que al no recibir ninguna notificación por escrito u otro medio de la cita ante notario para elevar a escrituras, se da por rescindido lo pactado en la compra de la vivienda con lo que la parte afectada en este caso la vendedora se queda (según lo pactado) con la entrada o señal como indemnización.
O algo así...
Aun así, alguien me ha recomendado mandar un burofax con acuse de recibo y lectura, notificándole: que a fecha de XXX, y haciendo referencia a lo acordado le notifico que al no recibir ninguna notificación por escrito u otro medio de la cita ante notario para elevar a escrituras, se da por rescindido lo pactado en la compra de la vivienda con lo que la parte afectada en este caso la vendedora se queda (según lo pactado) con la entrada o señal como indemnización.
O algo así...
Claro está, yo tengo vecinos testigos de que la casa estaba en las condiciones que se describe en el contrato, lista para firmar y sin ningún tipo de problema, osea desalojada para que entrasen a vivir, y se lo notifiqué vía mail.
El problema es que la señal para que tenga carácter penitencial (que es la que te permite quedártela en caso de resolución de la otra parte) es necesario que así conste claramente en el contrato, si no tienen carácter confirmatorio del precio y no permiten a ninguna de las partes resolver el contrato por su voluntad
No es aconsejable que intentes resolver el contrato, pues de momento no hay ningún incumplimiento de la otra parte, lo aconsejable es que le envíes burofax requiriéndole para el otorgamiento de la escritura pública, en vista de que el no se ha puesto en contacto contigo para determinar el notario al que acudir, o que lo dejes como está y esperar a que él intente demandarte si se atreve
No es aconsejable que intentes resolver el contrato, pues de momento no hay ningún incumplimiento de la otra parte, lo aconsejable es que le envíes burofax requiriéndole para el otorgamiento de la escritura pública, en vista de que el no se ha puesto en contacto contigo para determinar el notario al que acudir, o que lo dejes como está y esperar a que él intente demandarte si se atreve
De acuerdo, el mero hecho de no haberme citado ante notario (puesto que es el el que lo tiene que pagar y seleccionar), antes de la fecha indicada en contrato hace un claro incumplimiento por su parte. Pero como dices, igual le tengo que ratificar que habiendo pasado claramente la fecha limite me veo obligado a quedarme con "lo pactado" sin especificar nada más y el que me reclame judicialmente lo que crea, por que no va a estar conforme con nada...
Respuesta de turcano
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Según el contrato que firmasteis, él ha incumplido las cláusulas de dicho contrato, ¿por lo que debe indemnizarte con los 5000?.
Además los 20000 de "entrada" son precisamente la señal que prevé la ley para estos casos, respecto de la cual establece también la ley que si el comprador se retira perderá la cantidad entregada en concepto de señal; y si es el vendedor quien se retira entonces deberá devolvérsela al comprador en cantidad doble.
No hagas ningún caso de lo que te dice y si te lleva juicio supongo que antes se dejará asesorar por un abogado que le dirá que no tiene razón. Tú en cualquier caso, puedes alegar además todos los perjuicio que te ha ocasionado y pedir las reclamaciones correspondientes.
Además los 20000 de "entrada" son precisamente la señal que prevé la ley para estos casos, respecto de la cual establece también la ley que si el comprador se retira perderá la cantidad entregada en concepto de señal; y si es el vendedor quien se retira entonces deberá devolvérsela al comprador en cantidad doble.
No hagas ningún caso de lo que te dice y si te lleva juicio supongo que antes se dejará asesorar por un abogado que le dirá que no tiene razón. Tú en cualquier caso, puedes alegar además todos los perjuicio que te ha ocasionado y pedir las reclamaciones correspondientes.