Primo pesado ( por no decir otra cosa)

Claro que me acuerdo.
Un préstamo a través de I.C.O. me parece bastante raro que le ofrezcan un crédito por que tenía una empresa. Además no creo que el banco endeude aún más al titular con créditos para bajar las cuotas. Pero si esto fuese realmente así os vendría bastante bien, pues el crédito sería personal y a nombre de tu primo sólo, ya que es a él a quien se lo están concediendo. Y esto nada tiene que ver con la hipoteca, con tu padre o con el aval. Simplemente la vivienda de tu padre responde por la parte que la vivienda de tu primo no responda, sin tener mucho que ver los préstamos personales de cada uno, y este del I.C.O. lo es.
Yo creo que el banco intentará poner una solución antes de llegar a la ejecución de la hipoteca y de la vivienda que avaló la operación. Una carencia durante un determinado tiempo para asumir las cuotas sería una buena solución. Tienes que ir al banco, como dices, y hablar con ellos a ver si lo que comentaste del 40% era como lo entendimos y no lo del crédito I.C.O.
Esto es importante pues, si recuerdas, era la mejor opción a corto plazo ante los impagos de tu primo y que tu padre tuviese que hacerse cargo de estos para evitar el embargo.
En cuanto a la primera proposición que os hacer. ¿Cuál es la parte hipotecaria de la vivienda de tu padre y la de tu primo? La vivienda de tu primo está totalmente hipotecada, igual que él. La vivienda de tu padre está como garantía de cubrir la parte que la subasta del bien hipotecado no cubra. Si no entendí mal en las consultas anteriores, tu padre no es titular de la hipoteca ni de la vivienda de tu primo, sólo que avaló la operación con su vivienda, osea, hipotecó su vivienda para aumentar las garantías y que la operación saliese adelante.
Entonces proponen que cada uno se haga cargo de su hipoteca. Habría que preguntar que parte de la cuota mensual le corresponde a tu padre. Si la vivienda no es suya no le corresponde ninguna parte de la cuota, ya que no es titular de la misma. Lo que se trata es de evitar que embarguen la de tu padre en caso de impagos, y hasta ese punto es "responsable", pero no legalmente, sino moralmente por que su vivienda está afectada. Ahora bien, si se prevé que tu primo se desentiende de la hipoteca que le corresponde legalmente y esto supone tener que hacer frente tu padre a la totalidad de esta para que no embarguen su casa, cabría entonces plantearse esto que proponen como mal menor.
La segunda cosa que os proponen, lo de la cesión de la vivienda y su deuda para haceros cargo vosotros de la misma y que tu primo se desentienda, en principio parece normal que si llegado el momento de que tu padre tiene que hacerse cargo de los pagos, que lo haga por algo que es suyo y por lo que puede asumir la decisión de vender, alquilar.. etc.
Pero esto conlleva unos gastos como te comenté. Cambiar la titularidad de la vivienda, rehacer las escrituras, amén de que el banco permita que tu primo se salga de rositas de la operación.
La tercera proposición, dividir las hipotecas. No sé a que se refiere con esta proposición. El banco no va a aceptar que un dinero prestado para la adquisición de una vivienda de la cual responde esta y la de tu padre, se divida la titularidad y la responsabilidad de lo que prestó. El banco puede proponer facilidades para bajar las cuotas pero no tanto documento de garantía y tanta partición de hipotecas, titulares y responsabilidades.
Y la última proposición sería bastante acertada si se pudiese vender la vivienda en un corto plazo, antes de que las cuotas dejen de pagarse. Vender la vivienda de tu primo cubrir lo que se pueda de deuda, sacar el aval que aportó tu padre y que tu primo asuma la diferencia con un préstamo personal.
Entonces lo que veo que pretenden es compartir los pagos de la hipoteca entre los dos de una vivienda que sólo va a disfrutar tu primo. En condiciones normales tu primo debería asumir la totalidad de las cuotas y tu padre rezar por que las vaya pagando para que no le quiten su casa. En resumidas cuentas de esto se trata. Pero partimos con que tu primo no puede hacer frente a las cuotas y si se desentiende del pago, le quitan la vivienda a tu padre o bien él asume los pagos. Entonces, dando por hecho que esto se puede producir, la parte que tu primo decida o pueda asumir sin problemas será bien recibido. Si además de esto se compromete, a través del famoso "Documento de garantía", que los pagos realizados por tu padre le van a ser devueltos cuando se venda la vivienda, o cuando mejore la situación de tu primo, bien venido sea también.
Si además de esto pueden, por parte del banco, facilitar las cuotas mensuales con carencias o moratorias, para que tu primo pueda asumirlas sólo hasta que se busque una salida a la vivienda o mejore la situación, mejor que mejor. Y para esto, como dije al principio, hay que ir al banco para ver si es factible cualquier solución que conlleve una bajada de la cuota mensual para que el titular de la misma pueda hacer frente, y sólo el titular (tu primo).
Hay que dejar claro al abogado que queréis llegar a una solución pero sólo asumiréis la parte que tu primo no pueda asumir de las cuotas, de la hipoteca con la condición de que estas os sean devueltas a poco que se consiga liquidez de alguna manera. Lo que hay que tener claro es que la vivienda de tu padre hay que liberarla del aval pues mientras siga siendo así, tu me escribirás bastante preocupado o yo te responderé prácticamente lo mismo por que solución hay siempre que tu primo no se desentienda del pago de la hipoteca que le corresponde como titular de la misma, ya sea por no perder su casa o por no hacerle perder a tu padre la suya. Si no puede, moratoria o carencias, o venta de la vivienda ya.

Hola absctct. Primero decirte que si, que mi padre es también titular de la hipoteca de la casa de mi primo, es decir de las hipotecas de las dos casas.
Bien, hoy he estado en el banco y me han aclarado algunas cosas. Primero que debe 3 cuotas atrasadas y están apurando al máximo para no mandarlo a morosidad, un impago más y entramos en morosidad.
Con respecto a lo que me dijo su abogado del crédito personal del ICO, no es así, se informó mal. ¿Por lo visto lo que ofrece el banco es una nueva hipoteca de 46000? A 10 años, ¿en el cual están incluidos 14.000? De un préstamo personal. Entonces la cosa se quedaría así: el banco realiza un rebaje en el 50% de la cuota de la hipoteca actual y a lo que queda se le debe sumar la nueva cuota de esta nueva hipoteca, con lo que la cuota mensual se quedaría sensiblemente inferior a la actual y mi primo tendrá más comodidad de pago. ¿Qué ocurre?, que el rebaje del 50% se hace solo por dos años, con lo cual pasados estos años, la cuota mensual se dispararía al sumarse a la actual (¿sin descuento) la de la nueva hipoteca de 46000?, y volvemos a un problema aun mayor que el actual; ademas el banco de esta manera se está asegurando también el cobro del préstamo personal de mi primo, cosa la cual nosotros no queremos pagar. Por lo que le he dicho al director del banco, que esta opción muy bien para ellos, pero que nosotros no vamos a firmarla, pues es un parche que no va a arreglar nada sino a empeorar a corto-medio plazo la situación.
La opción más viable para nuestros intereses, veo yo que es la siguiente: un contrato de compraventa a favor de mi padre por un precio algo menor del valor del piso, y con ese dinero, teniendo que llegar a un acuerdo con mi primo, se saldaría la hipoteca del piso de mi padre, y con lo que sobre ( ya que la hipoteca sobre el piso de mi padre es algo menor que el de mi primo) saldar una pequeña parte de la hipoteca de la casa de mi primo. Con esto nos aseguramos que al menos la casa de mi padre no corra riesgo de ser embargada al cancelar la hipoteca y que el piso de mi primo pase a nombre de mi padre para poder nosotros venderlo y recuperar como mínimo el dinero de la compra. ¿Qué ocurre?, que todavía hay pendiente de pago parte de la hipoteca de al casa de mi primo, en la que mi padre aún aparecería como co-titular, con lo que corremos el riesgo de si mi primo no la quisiera pagar ( puesto que ya ni tan siquiera tiene el piso a su nombre) se tendría que hacer cargo mi padre, y al final es más de lo mismo, pagar la totalidad de la hipoteca actual. Pero bueno, al quedar solo por pagar parte de la hipoteca de la casa de mi primo, las cuotas bajarán ostensiblemente y mi primo pienso que podrá hacerse cargo de ellas. Además estaríamos dispuesto a firmar una garantía que si el piso nosotros lo vendiéramos por más de lo que se lo hemos comprado, la diferencia iría a saldar parte de la hipoteca pendiente de pago. Yo creo que es la mejor opción, al menos para librar la actual casa de mi padre de su hipoteca. ¿Qué te parece esta idea?.
Por otra parte, si después de hecha todo la operación, ¿quedara por ejemplo 500? Por el resto de la hipoteca que ha quedado de la diferencia por la compra de la casa de mi primo, ¿es posible legalmente que mi primo no deje de pagarla ( y así dejársela a mi padre) si demostramos que el tiene ingresos suficientes para hacerse cargo de esa cantidad?.
Un saludo, y desde luego que de cosas estoy aprendiendo.

Pues la verdad que el planteamiento que ofrece el banco no os beneficia para nada. Que os den 46.000 Euros para liquidar el préstamo personal y un porcentaje de la hipoteca durante dos años no es buena idea. Como bien dices lo que quieren es asegurarse el cobro del préstamo personal, sobre todo.
Dices; "La opción más viable para nuestros intereses, veo yo que es la siguiente: un contrato de compraventa a favor de mi padre por un precio algo menor del valor del piso, y con ese dinero, teniendo que llegar a un acuerdo con mi primo, se saldaría la hipoteca del piso de mi padre, y con lo que sobre ( ya que la hipoteca sobre el piso de mi padre es algo menor que el de mi primo) saldar una pequeña parte de la hipoteca de la casa de mi primo. Con esto nos aseguramos que al menos la casa de mi padre no corra riesgo de ser embargada al cancelar la hipoteca y que el piso de mi primo pase a nombre de mi padre para poder nosotros venderlo y recuperar como mínimo el dinero de la compra"
Si hacéis un contrato de compra-venta a favor de tu padre, no vais a recibir ningún dinero, si no que deberéis gastaros un pastón en gastos por la compra-venta ficticia que entiendo que quieres hacer.
Antes de hacer todo esto, y sabiendo que tu padre está como co-titular de la hipoteca, que haga tu primo una extinción de condominio de su parte en favor de tu padre y que este se quede con la titularidad íntegra de la vivienda de tu primo. LLegaremos a lo mismo que comentas pero con muchísimos menos gastos. Tu padre será el único titular de la vivienda y podrá tomar la decisión de venderla.
Si lo que se pretende es librar la vivienda de tu padre de la operación, habría que cancelar la hipoteca que recae sobre la misma y que responde como garantía. Para esto necesitamos dinero y este se puede obtener de la venta de la vivienda de tu primo. Pero no de un contrato de compra-venta a favor de tu padre, pues cuando dices "a favor de tu padre", si es la parte compradora tendrá que entregar dinero y no recibir, y si es la parte vendedora recibirá dinero pero ¿De quién? Si tu primo no tiene un duro.
Por esto la extinción de condominio asegura que tu padre se quede con la titularidad de la vivienda de tu primo. Ahora faltaría que el banco aceptase poner a tu padre sólo en la escritura hipotecaria, y si lo aceptase tu primo debería de entregar una cantidad a tu padre por este concepto ya que ha quedado claro que la deuda es mayor que el valor de la vivienda.
No es posible legalmente obligar a una de la partes a pagar las cuotas de la hipoteca, si es a lo que te refieres con el último comentario. No hace falta demostrar que tu primo puede afrontar los pagos de las cuotas por que tiene ingresos que no declara. Si tuviese un nómina de 4.000 Euros/mes y no paga una hipoteca de 120 Euros/mes, por ejemplo, nadie podría obligarlo ha hacerlo, ninguna ley. Si esa deuda es sobre una hipoteca, esta se ejecuta y se embarga hasta cubrir lo que la ejecución no cubra. Eso es lo que dice la ley.
La opción que dices, si en realidad tu padre va a recibir dinero por algún concepto, pues estaría bien anular la hipoteca que recae sobre su vivienda, de hecho eso es lo que se pretende, para liberarla, pero no veo el dinero tangible por ningún lado, y entiendo con lo que comentas que se haría simulado, y eso no genera dinero, sino problemas.

Perdona absctct, pero ando un poco perdido... cuando dices: "Antes de hacer todo esto, y sabiendo que tu padre está como co-titular de la hipoteca, que haga tu primo una extinción de condominio de su parte en favor de tu padre y que este se quede con la titularidad íntegra de la vivienda de tu primo. LLegaremos a lo mismo que comentas pero con muchísimos menos gastos. Tu padre será el único titular de la vivienda y podrá tomar la decisión de venderla". Te refieres que entonces mi padre sería el único titular del piso, pero también de la hipoteca de ese piso más además serie titular junto a mi primo de la hipoteca que recae sobre el piso de mi padre. O sea que mi primo se supone que sería aún responsable de pagar, pero ya, de la hipoteca de la casa de mi padre ( que por supuesto no pagaría un duro), o sea que en definitiva mi padre se queda con la titularidad de la casa de mi primo, y se quedaría pagando esa hipoteca más la de su casa. ¿Sería esto a lo que te refieres?
"Si lo que se pretende es librar la vivienda de tu padre de la operación, habría que cancelar la hipoteca que recae sobre la misma y que responde como garantía. Para esto necesitamos dinero y este se puede obtener de la venta de la vivienda de tu primo. Pero no de un contrato de compra-venta a favor de tu padre, pues cuando dices "a favor de tu padre", si es la parte compradora tendrá que entregar dinero y no recibir, y si es la parte vendedora recibirá dinero pero ¿De quien? si tu primo no tiene un duro". Claro, a lo que me refiero es por ejemplo y para hablar ya de cantidades exactas, ¿la hipoteca de mi primo está a 190.000? ¿Y la de mi padre a 146.000?, ¿Pues bien mi padre compra la vivienda de mi primo digamos por 215.000?, creándose el una nueva hipoteca, pero con ese dinero mi primo estaría obligado a cancelar los 146.000 de la hipoteca de mi padre, y el resto para cancelar una parte de su hipoteca, que el supuestamente debería seguir pagando. Y nosotros pondríamos a la venta la vivienda de mi primo ( ¿qué ya es de mi padre) mínimo por 215.000?, y si logramos venderla por más pues nos comprometemos a saldar con la diferencia parte de la hipoteca en la que aun figura como titulares mi padre y mi primo. No se si lo que estoy diciendo realmente es una barbaridad y no se puede hacer, es decir, sobre la casa de mi primo( ya de mi padre) estaría el remanente de hipoteca que queda tras haber saldado parte con la compra por parte de mi padre, ¿más la nueva hipoteca que mi padre se habrá echado a las espaldas de 215.000?, hasta que logremos venderla. Me explico, o esto es ya rizar el rizo. Es decir sobre el mismo piso dos hipotecas, una la nueva adquirida por mi padre siendo el el titular del piso, y otra una pequeña parte del mismo piso cuando era de mi primo, cuya titularidad seria de mi primo y mi padre.
"Por esto la extinción de condominio asegura que tu padre se quede con la titularidad de la vivienda de tu primo. Ahora faltaría que el banco aceptase poner a tu padre sólo en la escritura hipotecaria, y si lo aceptase tu primo debería de entregar una cantidad a tu padre por este concepto ya que ha quedado claro que la deuda es mayor que el valor de la vivienda".
Cuando te refieres que el banco acepte poner a mi padre solo en la escritura hipotecaria, ¿te refieres a las de las dos hipotecas? , o sea de los 190.000? ¿De la casa de mi primo y los 146.000? ¿De la suya?, con lo cual mi padre tendría una hipoteca total de una cantidad elevadísima, y con la venta de la casa de mi primo no se podría saldar más que la de la suya y poco más, con lo cual mi padre volvería a estar pagando una hipoteca de una casa, la suya, que ya estaba más que pagada, y eso es lo que no queremos. Por eso te refieres que mi primo debería pagar una cantidad a mi padre ¿no?, ¿Por qué la deuda total 330.000?, es mayor que el valor de su casa (la de mi primo), ¿qué está tasada en 190.000?, ¿es por eso?. Pero claro, mi primo no tiene un duro, y legalmente el es insolvente, ¿por qué solo tiene esa ayuda del estado que no creo que supere los 1.000?, aunque aparte gane más (evidentemente) en negro. Además esta cantidad de la que me hablas que debería pagar mi primo, que sería, una obligación o una voluntad de buena fe, ya que él con esta extinción de condominia se iría de rositas. Y de que cantidad estaríamos hablando.
Bueno absctct, y a todo esto, mi padre que ni se entera de la gravedad del problema, en fin.
Aquí te dejo tres nuevas cuestiones, y siento que te tengas que rebanar los sesos por un tema que ni te va ni te viene.
Un saludo grande y te tendrían que nombrar experto del mes.
P.D: No entiendo por qué el banco no quiere ofrecernos la carencia, insistí esta mañana al director, que la carencia era la mejor opción para ambas partes, ¿y qué de ningún modo firmaríamos esta nueva hipoteca de 46.000?. Pero me dice que la carencia no se la permite el banco, pero que miraría de nuevo, a ver si al menos podría hacerse por un año.

Me refiero a que si la hipoteca de la vivienda de tu primo, en la cual están dos titulares (tu padre y él), se haga una extinción de condominio sobre esta vivienda y sobre esta hipoteca. Tu padre se queda con la vivienda esa para venderla o por lo menos poder tomar la decisión de hacerlo. Con su venta le vais a sacar más de por lo que está hipotecada, como está hipotecada en 190.000 Euros, y tuvo tupadre que hipotecar la suya por 146.00 Euros, para poder comprar la de tu primo, significa esto que la valoraron en más de 300.000 Euros. Con lo que sobre de esta venta lo entregáis como cancelación parcial de la de tu padre, disminuyendo esos 146.000 Euros que cargan sobre ella. De la cantidad que resulta tu primo se hace cargo de la hipoteca, las cuotas serán menores y podrá hacer frente a ellas. No es que se comprometa a esto mediante documento firmado, si no que la inclusión en la hipoteca como titular le obliga a ello, las cuotas que este no asuma deberá hacerlo tu padre, entonces es cuando hay que firmar ese documento que diga que todo lo que aporte tu padre por este concepto por que tu primo no lo hace, devolver el dinero..
Por otro lado dices, cuando voy leyendo más abajo, ¿qué la vivienda de tu primo está tasada en 190.000 Euros? Entonces por que tuvo tu padre que avalar o hipotecar su vivienda para que tu primo adquiriese la suya, ¿montando un total de garantías de 316.000 Euros? Esto no lo entiendo.
Por eso sigo pensando que la vivienda de tu padre no está hipotecada, si no que está aportada como aval de compra de la vivienda de tu primo. Y entonces ya estaríamos hablando de otra cosa. Pero también dices que tu padre es co-titular de una hipoteca, de una vivienda que no es suya, sino de tu primo.
Esto tenemos que dejarlo claro. Si tu padre hipotecó su vivienda para adquirir la de tu primo es diferente a si sólo la aportó como aval de una concesión de hipoteca.
Quizá cuando te refieres a que la vivienda de tu padre está hipotecada en 146.000 Euros, no sea así, y aparezca este valor como el valor por el que responde este aval, y que no está hipotecada. Por que si lo estuviese, ¿Quién es el titular de esa hipoteca? Tu primo no por que no es una vivienda suya, en la escritura de compra-venta no aparece. Tu padre tampoco por el mismo motivo pero justo al revés, es una vivienda suya pero la hipoteca se formalizó para la adquisición de otra vivienda de la que él no es propietario. ¿Entiendes? Por eso tenemos que dejar esto claro por que un día pienso una cosa y otro pienso otra.
Tenemos claro que la carencia favorece, y que la extinción de condominio va dirigida al poder que otorga esto a tomar una decisión sobre la vivienda de tu primo que él se niega a tomar.
P.D_ Si ves que no respondo de un día para otro es por que estos días no he podido meterme ya que estoy en la playa y allí no tengo internet, me tengo que meter en un ciber.

Gracias absctct.
Decirte que esta mañana hablé de nuevo con el banco para que me aclarase algunos conceptos. ¿Efectivamente la casa de mi padre está hipotecada en 146.000? Y la de mi primo en 190.000, lo cual, cierto es, no significa que la tasaran en esa cantidad.
¿Lo qué me dijeron es que la hipoteca total asciende a unos 340.000? Más o menos, y que son tanto mi primo como mi padre los titulares y responsables de ella.
Como te dije, hay tres cuotas impagadas y que a mediados de julio habría que pagar la mensualidad; pues bien hoy me ha dicho el banco que el día 8 de julio entramos en morosidad, por lo que habría que pagar alguna cuota atrasada. Además, me dijeron que aceptaban ofrecernos una carencia, pero que antes estaríamos obligados a pagar las tres cuotas atrasadas.
Entonces yo veo tres salidas:
Primera: pagar alguna cuota atrasada para no entrar en morosidad, mientras buscamos una solución.
Segunda: pagar las tres cuotas atrasadas ( que lo tendría que hacer mi padre, y supone una pasta), y firmar la carencia.
Tercera: hacer YA la extinción de condominio. Y que si me quedó claro consiste en que mi padre se queda con la titularidad de la casa de mi primo y de su hipoteca ( ¿los 190.000?). Que de los 140.000 restantes serían titular mi primo y mi padre. Que cuando vendamos la casa de mi primo, parte del dinero ( lo que supere 190.000), ¿sirva para saldar parte de los 140.000? De casa de mi padre. Rezar para que a mi primo le salga de los c... es pagar el resto que quede, para que no lo tenga que pagar mi padre. Y finalmenete, firmar un documento para que las cuotas que asuma mi padre por impago de mi primo, le sean devueltas.
Bueno, estamos en este punto, que salida, con todos los antecedentes mencionados y viendo que de mi primo no cabe esperar nada, ves más aconsejable.
Parece que la más lógica sería pagar las cuotas atrasadas y firmar la carencia, ¿pero claro mi padre tendría que pagar unos 6.000?, y lo que más me temo es que finalmente, tarde o temprano haya que firmar la extinción de condominio, porque si no es en el primer año ( el de la carencia), a partir de que le suba de nuevo la hipoteca, estoy seguro que dejará pagar cuotas. Por eso opto por cortar por lo sano, hacer ya la extinción de condominio, ¿y al menos mi padre ahorrarse esos 6.000?.
Todo esto que te planteo y con el sol dándote en la cabeza, no se si será bueno.
Muchas gracias y un saludo.
P.D: Es una chorrada, pero en el caso que al final se firme la extinción, ¿se le puede obligar que los muebles se queden en la casa?. Ya que es una casa bastante grande y cuesta una pasta amueblarla.