Anónimo
Extinción de condominio en una separación en régimen de separación de bienes
Mi marido y yo nos vamos a separar, y aunque tenemos separación de bienes, hace 4 años compramos un piso al 50%. Ahora queremos hacer una extinción de condominio, pero no tenemos claro de momento quien se va a quedar con el piso, pues ambos lo queremos pero nos queda una hipoteca de 340.000 euros, y para uno la verdad es que es mucho. Hemos hablado con el banco para preguntar por los gastos de extinción de condominio y hay varias cosas que no me quedan claras: 1. El banco nos dijo en primer lugar que teníamos que pagar el 1% sobre el valor de la tasación (396.000), luego yo les pregunte si no podíamos poner el valor de escrituración (350.000) y me dijeron que si, pues es más bajo, y por último me pregunto si no podríamos poner otro valor (320.000) que es el valor que pondríamos en el contrato de compra-venta que haríamos entre nosotros dos, pues según me dijo el banco con llevarles un contrato de compra-venta entre ambas partes o el convenio regulador se podría proceder a realizar la extinción de condominio. 2. Nosotros queremos solo cambiar los titulares de la hipoteca, es decir, quitar al que no se quede con el piso, pero no queremos modificar nada de la hipoteca. ¿Podría negarse el banco a realizar dicho cambio? He leído en este foro lo siguiente: "Si hubierais estado casados, se hace la separación o divorcio, convenio regulador con la bendición del juez y solucionado. Lo que pusiera en la sentencia judicial, se tiene que acatar por parte de todos, incluyendo el banco y el registro de la propiedad." ¿equiere decir esto que si en el convenio regulador dice que uno se queda con el piso el banco no puede poner objeciones?. Se me olvidaba decir que la custodia de nuestro hijo va a ser compartida, por lo que ninguno tiene más derecho que el otro a quedarse con el piso. 3. En tercer lugar: mi marido vendió en el mes de mayo un piso que tenia, al año que viene tiene que para a haciend el 21% de la venta del piso, a no ser que empleara ese dinero para la compra de la vivienda habitual. Si hacemos una extinción de condominio, y el me compra el 50% de la vivienda, ¿no puede considerarse una inversión en la compra de la vivienda habitual y así evitarse pagar ese 21% a hacienda?
1 Respuesta
Respuesta de drloan
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La valoración del piso la podéis hacer en el convenio regulador o en la sentencia de divorcio, si ese fuere contencioso. Cuidado con el valor que poneís que no sea excesivamente bajo para no tener problemas futuros.
Lo de el banco debe acatar la sentencia judicial, en es parte cierto y en parte no. Disuelto vuestro matrimonio, de hecho habrán cambiado los titulares de la hipoteca. Pero es mejor, mucho mejor, contar con el consentimiento del banco, porque de no tenerlo el banco podrá considerar que uno es el titular del préstamo y el otro un avalista, o un responsable subsidario.
En toda hipoteca, el bien que responde del pago de la hipoteca, es el inmueble hipotecado, de manera que en caso de impago el banco podrá ejecutar la hipoteca y embargar y subastar el piso. Pero eso no quiere decir que los titulares del préstamo no respondan también con todos sus bienes y derechos del pago del préstamo. Me extrañaría que el banco, dada la actual situación de crisis, no ponga problemas para el cambio de titulares. En este supuesto os recomiendo la subrogación del préstamo hipotecario, aquí tienes un enlace con más desarrollo de esta institución.
En cuanto a la cuestión de la desgravación no le veo ningún problema, si va a ser su vivienda habitual, pero como hay rumores, no demasiado concretos, de que estas exenciones pueden ser modificadas legalmente en corto plazo, mejor hacer una consulta direca a algún asesor de impuestos. En esta web encontaréis varios.
Lo de el banco debe acatar la sentencia judicial, en es parte cierto y en parte no. Disuelto vuestro matrimonio, de hecho habrán cambiado los titulares de la hipoteca. Pero es mejor, mucho mejor, contar con el consentimiento del banco, porque de no tenerlo el banco podrá considerar que uno es el titular del préstamo y el otro un avalista, o un responsable subsidario.
En toda hipoteca, el bien que responde del pago de la hipoteca, es el inmueble hipotecado, de manera que en caso de impago el banco podrá ejecutar la hipoteca y embargar y subastar el piso. Pero eso no quiere decir que los titulares del préstamo no respondan también con todos sus bienes y derechos del pago del préstamo. Me extrañaría que el banco, dada la actual situación de crisis, no ponga problemas para el cambio de titulares. En este supuesto os recomiendo la subrogación del préstamo hipotecario, aquí tienes un enlace con más desarrollo de esta institución.
En cuanto a la cuestión de la desgravación no le veo ningún problema, si va a ser su vivienda habitual, pero como hay rumores, no demasiado concretos, de que estas exenciones pueden ser modificadas legalmente en corto plazo, mejor hacer una consulta direca a algún asesor de impuestos. En esta web encontaréis varios.
Por lo que entiendo, siempre que no pongamos una valoración del piso inferior a lo que establece la comunidad de madrid para dicha vivienda, pues se que hay unas valoraciones, el banco no nos debería poner ningún problema, y la extinción de condominio se podría hacer por un valor inferior al de escrituración, que ademas hoy en día no es nada raro, pues si yo tuviera que vender mi piso, lo haría por menos de lo que me costo hace 4 años, eso esta claro.
¿Cuándo me hablas de que nos subrogemos, te refieres a que cambiemos de banco, es decir, busquemos otro banco que si le conceda al que se queda con el piso, lo que le queda de hipoteca, verdad?, porque aunque en el convenio regulador diga que uno se queda con el piso, el banco puede no querer quitar al otro tirular, ¿verdad?
Gracias
¿Cuándo me hablas de que nos subrogemos, te refieres a que cambiemos de banco, es decir, busquemos otro banco que si le conceda al que se queda con el piso, lo que le queda de hipoteca, verdad?, porque aunque en el convenio regulador diga que uno se queda con el piso, el banco puede no querer quitar al otro tirular, ¿verdad?
Gracias
Debes tener en cuenta tanto la valoración de la Com de Madrid como el valor catastral del piso, pero como en cualquier caso tendrás que pasar por un notario, nueva escritura, etc, haz allí la consulta, suelen tener los datos actualizados.
Respecto de la subrogación has entendido perfectamente lo que te comenté, si visitas el enlace que te dejé, verás que los gastos son moderados.
Respecto de la subrogación has entendido perfectamente lo que te comenté, si visitas el enlace que te dejé, verás que los gastos son moderados.