Comprar casa embargada varias veces
Hace un tiempo que estoy buscando piso y tras buscar por todos lados para encontrar la mejor opción he topado con una casa embargada por un banco que puedo conseguir por precio de hipoteca y que me resultaría más barata que los pisos de mi zona.
Así pues, fui al banco a pedir el dinero y el estudio de la operación salió adelante fácilmente puesto que es un precio muy bueno y la hipoteca que tengo que pedir es baja. ¿Cuál fue el problema? Pues que cuando pedí la nota simple para verificar que solamente había el cargo del banco me encontré con una sorpresa bien grande.
La casa en cuestión fue construida por un promotor-constructor de la zona bastante importante. En 2008 estaba haciendo un montón de bloques y casas al mismo tiempo, obteniendo financiación de varios bancos a la vez. Pues bueno, dejó de pagar las letras de las hipotecas y otras cosas que tenia y los bancos le empezaron a embargar los terrenos donde estaba edificando. A parte, se ve que hizo algo con los impuestos y Hacienda lo descubrió y le impuso una multa.
Total, que en la nota simple del registro de la propiedad aparece:
1. Una nota de que un juez ha autorizado el embargo de la finca por parte de el banco que tenia la hipoteca de la casa en cuestión.
2. Una nota de que Hacienda embarga todas las propiedades del constructor, incluida por supuesto esta finca, ya que se le impone una multa por delito fiscal, y se le embarga todo como medida cautelar hasta que pague.
3. Una nota de que un juez ha autorizado el embargo de todas las fincas del constructor, incluida por supuesto esta finca, por no haber pagado un leasing que pidió por la maquinaria que usaba en las obras.
4. Un cuarto embargo de no que otro acreedor.
Lo he hablado con el promotor y él lo ve todo muy fácil, seguramente demasiado. Evidentemente no voy a firmar nada si ese mismo día el registro de la propiedad no me confirma que la finca esta 100% libre de cargas. Ahora bien... ¿qué puede pasar el día siguiente a la firma? ¿Se dan casos como este últimamente con tantos embargos? ¿Tiene esto una solución más o menos fácil?
Este constructor, como digo es grande, y supongo yo que debe tener un montón de abogados, contables etc. Por eso supongo yo que deben tener poder para re-negociar con los acreedores y levantar los embargos para que la finca se pueda vender. Pero... ¿qué me puede pasar a mi después?
Es decir, al día siguiente a la firma... ¿pueden todas estas empresas y Hacienda volver a imponer un embargo? ¿O tendría que volver a pasar por el juez y como ya seria mi propiedad pues no podrían porqué yo no tengo ninguna deuda impagada?
A parte... ¿tendría qué pasar yo cuentas con Hacienda más tarde? ¿Tendría qué hacer yo algo en la declaración de la Renta?
Así pues, fui al banco a pedir el dinero y el estudio de la operación salió adelante fácilmente puesto que es un precio muy bueno y la hipoteca que tengo que pedir es baja. ¿Cuál fue el problema? Pues que cuando pedí la nota simple para verificar que solamente había el cargo del banco me encontré con una sorpresa bien grande.
La casa en cuestión fue construida por un promotor-constructor de la zona bastante importante. En 2008 estaba haciendo un montón de bloques y casas al mismo tiempo, obteniendo financiación de varios bancos a la vez. Pues bueno, dejó de pagar las letras de las hipotecas y otras cosas que tenia y los bancos le empezaron a embargar los terrenos donde estaba edificando. A parte, se ve que hizo algo con los impuestos y Hacienda lo descubrió y le impuso una multa.
Total, que en la nota simple del registro de la propiedad aparece:
1. Una nota de que un juez ha autorizado el embargo de la finca por parte de el banco que tenia la hipoteca de la casa en cuestión.
2. Una nota de que Hacienda embarga todas las propiedades del constructor, incluida por supuesto esta finca, ya que se le impone una multa por delito fiscal, y se le embarga todo como medida cautelar hasta que pague.
3. Una nota de que un juez ha autorizado el embargo de todas las fincas del constructor, incluida por supuesto esta finca, por no haber pagado un leasing que pidió por la maquinaria que usaba en las obras.
4. Un cuarto embargo de no que otro acreedor.
Lo he hablado con el promotor y él lo ve todo muy fácil, seguramente demasiado. Evidentemente no voy a firmar nada si ese mismo día el registro de la propiedad no me confirma que la finca esta 100% libre de cargas. Ahora bien... ¿qué puede pasar el día siguiente a la firma? ¿Se dan casos como este últimamente con tantos embargos? ¿Tiene esto una solución más o menos fácil?
Este constructor, como digo es grande, y supongo yo que debe tener un montón de abogados, contables etc. Por eso supongo yo que deben tener poder para re-negociar con los acreedores y levantar los embargos para que la finca se pueda vender. Pero... ¿qué me puede pasar a mi después?
Es decir, al día siguiente a la firma... ¿pueden todas estas empresas y Hacienda volver a imponer un embargo? ¿O tendría que volver a pasar por el juez y como ya seria mi propiedad pues no podrían porqué yo no tengo ninguna deuda impagada?
A parte... ¿tendría qué pasar yo cuentas con Hacienda más tarde? ¿Tendría qué hacer yo algo en la declaración de la Renta?
Respuesta de xxberto
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Entiendo que te asustes ante tantos embargos, pero no debes tener miedo. Una casa, aunque tenga 100 embargos se puede vender sin problemas.
Te explico. Lo único que es necesario es que cada uno de los acreedores reciba la cantidad que reclama al propietario y que el día de la firma de las escrituras así lo afirmen. Es decir, y poniendo un ejemplo, ¿imagina qué en tu caso el banco reclama 30000?, ¿Hacienda 10000?, ¿20000? De las maquinarias, ¿y 6000? Del último acreedor. Pues siempre que la casa se venda por encima de la suma de esas cantidades, es decir, ¿66000?, y algo más para cubrir los gastos de cancelación, no tendrás problemas.
Eso si, si se debe más dinero que el precio de venta, primero que no se podrá vender porque el notario es muy probable que no lo autorizase, ya que el día de la firma cuentan con la información registral de la situación de la finca, y en segundo lugar tu banco no lo autorizaría porque para que ellos puedan inscribir su hipoteca, deben eliminar todas las cargas previas
Así, informate bien con el constructor sobre si las cantidades se van a cubrir y asegurate de que el días que se firme, se le retiene el dinero necesario para pagar todas esas deudas y de que los acreedores, bien de manera presencial o porque aportan certificados de deuda pendiente, así lo afirman. Y no te preocupes que tu banco seguro que se asegura bien de cancelar todo esto. Preguntale como lo harían.
Un saludo y gracias por contactar conmigo. Si no te lo he explicado bien o no te informan en tu banco, ponte de nuevo en contacto.
Te explico. Lo único que es necesario es que cada uno de los acreedores reciba la cantidad que reclama al propietario y que el día de la firma de las escrituras así lo afirmen. Es decir, y poniendo un ejemplo, ¿imagina qué en tu caso el banco reclama 30000?, ¿Hacienda 10000?, ¿20000? De las maquinarias, ¿y 6000? Del último acreedor. Pues siempre que la casa se venda por encima de la suma de esas cantidades, es decir, ¿66000?, y algo más para cubrir los gastos de cancelación, no tendrás problemas.
Eso si, si se debe más dinero que el precio de venta, primero que no se podrá vender porque el notario es muy probable que no lo autorizase, ya que el día de la firma cuentan con la información registral de la situación de la finca, y en segundo lugar tu banco no lo autorizaría porque para que ellos puedan inscribir su hipoteca, deben eliminar todas las cargas previas
Así, informate bien con el constructor sobre si las cantidades se van a cubrir y asegurate de que el días que se firme, se le retiene el dinero necesario para pagar todas esas deudas y de que los acreedores, bien de manera presencial o porque aportan certificados de deuda pendiente, así lo afirman. Y no te preocupes que tu banco seguro que se asegura bien de cancelar todo esto. Preguntale como lo harían.
Un saludo y gracias por contactar conmigo. Si no te lo he explicado bien o no te informan en tu banco, ponte de nuevo en contacto.
6 respuestas más de otros expertos
Respuesta de fuyola
1
El notario donde firmes la escritura, pedirá al registro la confirmación de que la finca se halla libre de cargas y procederá a la firma de la compra-venta y la hipoteca tuya.
Como dicho notario está obligado a pasar al registro por vía informática, la escritura tuya, si al día siguiente alguien quiere poner una anotación de embargo a nombre del anterior propietario, evidentemente no se podrá dar curso.
Creo que son demasiados embargos para que puedan levantarse en poco tiempo, así que te aconsejaría que esperases un poco.
Si cualquiera de los pasos antes descritos fallara, te verías en problemas.
Como dicho notario está obligado a pasar al registro por vía informática, la escritura tuya, si al día siguiente alguien quiere poner una anotación de embargo a nombre del anterior propietario, evidentemente no se podrá dar curso.
Creo que son demasiados embargos para que puedan levantarse en poco tiempo, así que te aconsejaría que esperases un poco.
Si cualquiera de los pasos antes descritos fallara, te verías en problemas.
Respuesta de margadecai
1
Una vez que la casa esté escriturada a tu nombre no la pueden embargar a nombre de otra persona, es por eso que se hacen los embargos preventivos para evitar que se vendan sin haber pagado, por lo que si quieres comprarla tienes que tener presente que en el momento de la compra se cancelen los embargos presentes de los futuros no te preocupes ya que no pueden realizarlos si la finca ya no está a su nombre. Lo que si te aconsejo es que la firma de la escritura la hagas por la mañana temprano para tu personalmente presentarla el mismo día en el registro de la propiedad.
Respuesta de annabeles
1
Bien, el tema no es tan fácil como lo indica el constructor y ni se te ocurra fiarte de que es un constructor importante y tiene abogados y contables¡
Ante todo te aconsejo que si te interesa realmente la finca te busques un buen abogado de tu zona de residencia, experto en estos temas (no la primera gestoría que te saque el dinero).
Cada embargo, dependiendo del embargo que sea, tiene una forma u otra de levantarlo pero sí que te aseguro que ninguna es fácil ni rápida.
Por decírtelo de alguna forma, si no levantas todos esos embargos, se ejecutarán, tu habrás pagado la finca y te la embargarán aunque sea tuya ya que ellos han realizado la anotación de embargo antes que tu compra venta, estarás pagando hipoteca de una finca que por lo que me dices muy posiblemente te embarguen, y no podrás reclamar. Debes de levantar todo eso antes de realizar la compra venta.
Aquí el problema está en que si el embargo es por mucho dinero y embargan muchas fincas, Hacienda, por ejemplo, si no le pagan la totalidad de lo que deba NO VA A LEVANTAR EL EMBARGO SOLAMENTE DE TU FINCA.
Te aconsejo que no lleves tú el tema. Te busques un experto en tu zona, te analice el tema y diga exactamente qué documentos se deben de presentar ante Hacienda y el resto de acreedores para poder limpiar esa finca, si no es así, no te sale a cuenta.
Cualquier otra consulta del tema estoy a tu disposición. Si no es así ruego cierres y puntúes la respuesta.
Ante todo te aconsejo que si te interesa realmente la finca te busques un buen abogado de tu zona de residencia, experto en estos temas (no la primera gestoría que te saque el dinero).
Cada embargo, dependiendo del embargo que sea, tiene una forma u otra de levantarlo pero sí que te aseguro que ninguna es fácil ni rápida.
Por decírtelo de alguna forma, si no levantas todos esos embargos, se ejecutarán, tu habrás pagado la finca y te la embargarán aunque sea tuya ya que ellos han realizado la anotación de embargo antes que tu compra venta, estarás pagando hipoteca de una finca que por lo que me dices muy posiblemente te embarguen, y no podrás reclamar. Debes de levantar todo eso antes de realizar la compra venta.
Aquí el problema está en que si el embargo es por mucho dinero y embargan muchas fincas, Hacienda, por ejemplo, si no le pagan la totalidad de lo que deba NO VA A LEVANTAR EL EMBARGO SOLAMENTE DE TU FINCA.
Te aconsejo que no lleves tú el tema. Te busques un experto en tu zona, te analice el tema y diga exactamente qué documentos se deben de presentar ante Hacienda y el resto de acreedores para poder limpiar esa finca, si no es así, no te sale a cuenta.
Cualquier otra consulta del tema estoy a tu disposición. Si no es así ruego cierres y puntúes la respuesta.
Respuesta de padrinus
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Urge consulte ese caso en persona con un abogado experto en este tema, pues lo que vd me indica excede de mis conocimientos sobre el teme
Respuesta de ricardonb
Cuando se compra una propiedad, esta tiene que estar libre de cargas, y desde luego la tuya no lo está.
Habiendo procedimientos judiciales de por medio me parece que la operación es muy dudosa.
Habiendo procedimientos judiciales de por medio me parece que la operación es muy dudosa.
Respuesta de Luis Ramon Diaz chiron suarez
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Me ha hecho usted una consulta con un montón de imprecisiones. Embargo A, Embargo B... Me dice que le compra al Banco y no entiendo nada. Usted debe llevar la información registral a un abogado y que le explique con detalle que es lo que hay. Primero hay que examniar quien dice el Registro que es el titular y si no es el banco, lo primero que hay que determinar es en virtud de que operación se lo cede.
Me habla usted de los abogados del banco y del constructor.. obvia usted que elo más importante es lo que haga usted que es el que compra. Las viviendas se pueden cpmprar con embargos, pero como todo en la vida depende. No escatime usted en una consulta profesional para una inversión de tantos millones, no merecce la pena.
Me habla usted de los abogados del banco y del constructor.. obvia usted que elo más importante es lo que haga usted que es el que compra. Las viviendas se pueden cpmprar con embargos, pero como todo en la vida depende. No escatime usted en una consulta profesional para una inversión de tantos millones, no merecce la pena.