Anónimo
Trámites a la hora de comprar una finca rústica
Somos de Madrid y estábamos interesados en comprar una finca rústica en Cuenca. La finca está catalogada como C-Labor o Labradío secano y posee una edificación a rehabilitar de 160m² según catastro calificada como agrario, que creemos que significa casa de aperos.
Nos surgen varias dudas a la hora de saber que trámites seguir para realizar una compra correcta.
Por lo que hemos ido averiguando en internet el proceso sería el siguiente:
Vamos a ver la finca, nos gusta, vamos al registro de la propiedad (primera duda, ¿de Cuenca o de donde?) A pedir una nota simple para ver que esté libre de cargas (aquí no sabemos si hay que hacer algún trámite más para evitar problemas y sorpresas) y que el nombre del titular que figure sea el mismo que el del catastro y el de la escritura.
Vamos al notario y hacemos un contrato de compra venta que firmamos allí y pagamos en ese momento también. Se hace la nueva escritura a nuestro nombre, 50% de cada uno (somos una pareja y queremos que así sea).
Después tenemos que ir a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (que creemos es un 7% sobre el valor de la finca, ¿qué no sabemos si es el de la escritura o el de compra venta o cual?) A hacienda (¿de Cuenca o de donde?) Y luego al registro de la propiedad con los papeles del notario a registrarla (¿esto por cuánto sale?)
¿En teoría con esto ya estaría todo en regla no? Creemos que tenemos que comprobar antes de firmar nada que lo que figure en las escrituras esté correcto, fijándonos en que el camino de acceso esté escriturado o algo así (en el catastro sale bien definido, ¿cómo tiene que salir en las escrituras?) Por lo que sabemos la casa no sale en las escrituras, ¿pero entiendo que no pasa nada no? Hemos creído entender que lo importante es lo que figure en la escritura y el registro, ¿el catastro es un poco más informativo a efectos de impuestos que otra cosa no? ¿Cómo podemos averiguar si hay planes urbanísticos en la zona y demás?
¿Podemos/debemos pedirle una copia de la escritura al propietario antes de firmar nada para poder comprobar por nuestra cuenta todo? Es un poco raro, creo, ¿pedirle el dni y que nos enseñe las escrituras para ver que sale así y luego comprobarlo en la nota simple no? ¿O hay que hacer esto?
Seguro que se nos escapa alguna cosa, esperamos vuestra respuesta a nuestras dudas y que nos pongáis sobre aviso de cualquier cosa que nos hayamos dejado.
1 Respuesta
El Registro de la Propiedad al que deben dirigir su consulta es al que pertenece el municipio donde está enclavada la finca, para ello pueden llamar al teléfono 969 212 546 (Registro de la Propiedad de Cuenca) y preguntarlo.
Cuando sepan a que Registro dirigirse, pidan una nota simple informativa. Las anotaciones en el registro "van a misa" y lo que haya en la nota simple, es lo que hay. Allí aparece, además del propietario, lindes y demás datos de identificación, si hay alguna carga o gravamen, embargos, anotaciones limitativas de la propiedad, usufructos y demás.
Cualquier cambio que hubiera en la titularidad de la finca, posterior a su compraventa, no tendría ningún efecto en su ya propiedad, a menos que se tratara de una estafa manifiesta, y aún así tendrían que ser indemnizados.
El Notario suele pedir las notas simples el día antes o el mismo día de la compraventa, para mayor seguridad y en evitación de sorpresas de última hora.
Las escrituras sirven para identificar la finca y poco más, porque después de la fecha de la transmisión pueden haberse producido mil incidencias y éstas las encontrará en la nota simple del Registro, no en la escritura, pero si les interesa de forma inmediata, pueden pedirle fotocopias de la escritura, generalmente se facilitan sin problema, no necesitan el documento original.
Si no quieren, no hace falta que le pidan nada al vendedor, no es necesario, solamente los datos registrales de la finca (numero de finca, tomo, libro, folio) para poder encontrar más rápidamente la finca en el Registro de la Propiedad.
Luego tiene que ir al Ayuntamiento al que pertenece la finca, o llamar por teléfono y pedir una entrevista con el técnico, para revisar el catastro y para que le informe si sobre esa finca hay alguna incidencia, proyecto urbanístico, expropiación, servidumbres de paso, etc.
En el catastro (preguntenle al técnico) deben comprobar específicamente los metros cuadrados y lindes de la finca, que deben coincidir con los que consten en la nota simple o de la escritura.
Comprueben en el Ayuntamiento que los tributos municipales estén al día de pago.
La liquidación del impuesto la hará el mismo notario. Les pedirá la provisión de fondos y cuando esté efectuado el registro, les entregará la escritura con todos los trámites ya hechos. También puede hacerlo ustedes por su cuenta, pero les recomiendo que se lo dejen al Notario para mayor legalidad, fiabilidad y tranquilidad.
El impuesto se paga en relación al precio de la compraventa que conste en la escritura, el precio, en definitiva, que han pagado por la compra.
Si necesita alguna otra aclaración no dude en pedírmela, si no necesita más
Aclaraciones, recuerde cerrar la pregunta, es importante para el buen servicio de de la web
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Hola,
muchas gracias por su respuesta, nos ha aclarado mucho. Hemos hablado con el dueño y nos va a dar una fotocopia de la escritura.
Le dejo a continuación lo que aun nos crea dudas:
1.- No sabemos si hay problema es que el polígono figura como
el 5 en la escritura (según nos han dicho) pero en catastro no existe el 5, si no el 505. Es
un municipio pequeño y en catastro los polígonos van así: 501, 502, 503,
504, 505, 006, 007, 008, 009, 010, 011 y 012. Habría que cambiarlo en la nueva escritura?
2.- Habría que pagar plusvalía o algo así? Estamos un poco perdidos en lo que hay que pagar. Se lo detallamos más abajo.
3.- No nos queda claro cuando tenemos que hacer el pago al vendedor (hablamos de 7.000€), en el notario? en efectivo?
4.- Nos dice el vendedor que podemos poner menos dinero en la escritura si queremos para que haya que pagar menos ITP.
5.- Los gastos que tenemos que tener en cuenta a parte de los 7000€ del terreno son:
* 7% del ITP del coste de la finca (7000€) -> 490€
* Registro de la propiedad, a cuánto ascendería? lo hace también el notario?
* Gastos del notario por la escritura y contrato de compra venta ¿ni idea de cuánto
pueda ser?
* Nota simple que es bastante poco.
* El IBI de este año imaginamos que estará pagado, si no, tendría que pagarlo el dueño
antes de la compraventa no?
* Plusvalía?
* Si se nos olvida algún gasto a tener en cuenta le agradecemos que nos avise.
En resumen:
Pedimos la nota simple,comprobamos que no tenga cargas y vamos/llamamos al ayuntamiento para ver que no haya proyectos ni nada sobre la finca (impuestos sin pagar, etc)
Vamos al notario con el dueño, hacemos un contrato de compra-venta, se firma, se le paga al dueño? se le da el dinero al notario para que pague el ITP y ¿registre en la propiedad? y pagamos al notario. Si no registra el notario, deberíamos ir nosotros al registro.
A ver si no le resultamos muy pesado, pero es que es un lio todo esto.Esperamos nos aclare las dudas que nos quedan y lo hayamos entendido todo bien.
Le agradecemos muchísimo su atención.
Un saludo.
1 No es ningún problema que el catastro haya dado una nueva numeración a las fincas. Si quieren hacerlo constar en la escritura, cuando hablen con el técnico del Ayuntamiento, soliciten una certificación del catastro para dársela al Notario a fin de que pueda identificar catastralmente la finca con la nueva numeración.
2 El impuesto de plus valía es a cargo del vendedor
3 Pueden pagar en efectivo o bien en talón nominativo y confirmado por el banco. El pago se hace ante Notario en el momento mismo de la firma de la escritura.
4 El IBI lo tendrán que pagar, cuando se haya hecho la compraventa y lo gire el Ayuntamiento. Para su tranquilidad, cuando ya sean dueños pueden ir al Ayuntamiento y domiciliar el pago del impuesto municipal.
Cuando vayan al Ayuntamiento, soliciten información sobre el estado tributario de la finca, al objeto de saber si queda pendiente algún pago.
De hecho el Notario le pedirá a la parte vendedora el recibo del último pago del IBI, que tendrá que aportar en el acto de la firma de la escritura.
Los gastos del Notario, pago de impuestos y Registro de la Propiedad, se lo calcula el propio Notario. Si quieren saber de antemano cuanto pueden representar, en el momento en que ya hayan tomado la decisión de comprar y designado notario para la compraventa, llamenle y pregúntenle cuanto dinero tienen que prever para dichos gastos. Generalmente el Notario solicita una provisión de fondos a tal efecto, cuando se le confía la redacción de la escritura.
El resumen es correcto.
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Hola que tal mi nombre es Manuel, quiero comprar un terreno en cien pozuelo, (Madrid) es de 800 metros cuadrados y el precio es de 12.000€ no se si es correcto el precio, es parcela rustica, con un único pozo de agua, esta vallado, saludos. - julio cesar arevalo lojano