Anónimo
Contrato privado entre titulares de una hipoteca
Tengo una hipoteca con mi ex pareja, el quiere quedarse con la casa pero ahora mismo ningún banco le concede una hipoteca.
Habíamos pensado en firmar ante notario el siguiente acuerdo..
El se haría cargo de los gastos de la hipoteca, y los que genere la casa a cambio de que cuando le concedan el préstamo no me tuviera que pagar nada o que si finalmente se vendiera a un tercero y hubiera alguna ganancia también renunciase a ella.
Soy consciente de que mi obligación con el banco seguiría ahí, pero en caso de impago al banco el acuerdo se rompería.
Esto queríamos firmarlo ante un notario..
¿Hay alguna forma legal de hacer esto?
Habíamos pensado en firmar ante notario el siguiente acuerdo..
El se haría cargo de los gastos de la hipoteca, y los que genere la casa a cambio de que cuando le concedan el préstamo no me tuviera que pagar nada o que si finalmente se vendiera a un tercero y hubiera alguna ganancia también renunciase a ella.
Soy consciente de que mi obligación con el banco seguiría ahí, pero en caso de impago al banco el acuerdo se rompería.
Esto queríamos firmarlo ante un notario..
¿Hay alguna forma legal de hacer esto?
1 respuesta
Respuesta
1
La hipoteca la firmaron tres personas: su expareja, el banco y usted. Para que haya un cambio de condiciones, los tres tienen que firmar. Si no firma el banco, no queda obligado por lo que su expareja y usted acuerden, de forma que ante el impago usted respondería exactamente igual que hasta ahora.
Por lo demás, usted tiene a día de hoy una propiedad compartida cuya mitad tiene un determinado valor, y parece que renuncia por completo al mismo (puesto que según usted misma señala, si le conceden un préstamo a su expareja, él no le tiene que pagar nada a usted, lo mismo que si vende la casa a un tercero). Este enfoque es algo no muy habitual, pues se supone que su expareja le tiene que abonar a usted la mitad del valor de la casa a día de hoy, descontada la proporción de gravamen hipotecario.
Pero si definitivamente usted renuncia al dinero que legítimamente le corresponde, haga unas escrituras puras y simples de compraventa, y que su expareja inscriba la totalidad de la vivienda a su nombre. En las propias escrituras de compraventa pueden establecer la obligatoriedad de su expareja de pagar toda la hipoteca que grava la finca, y en caso contrario o de ejecución hipotecaria, usted tendrá derecho a reclamarle a él todo lo pagado (por usted) como consecuencia de esa hipoteca, desde el día de la venta. No es necesario el permiso del banco para vender, puesto que la casa es suya, pero sí que es una causa de ejecución hipotecaria (la venta sin conocimiento del acreedor). Ahora bien: si la hipoteca se sigue pagando con normalidad, el banco jamás dirá nada.
Por lo demás, usted tiene a día de hoy una propiedad compartida cuya mitad tiene un determinado valor, y parece que renuncia por completo al mismo (puesto que según usted misma señala, si le conceden un préstamo a su expareja, él no le tiene que pagar nada a usted, lo mismo que si vende la casa a un tercero). Este enfoque es algo no muy habitual, pues se supone que su expareja le tiene que abonar a usted la mitad del valor de la casa a día de hoy, descontada la proporción de gravamen hipotecario.
Pero si definitivamente usted renuncia al dinero que legítimamente le corresponde, haga unas escrituras puras y simples de compraventa, y que su expareja inscriba la totalidad de la vivienda a su nombre. En las propias escrituras de compraventa pueden establecer la obligatoriedad de su expareja de pagar toda la hipoteca que grava la finca, y en caso contrario o de ejecución hipotecaria, usted tendrá derecho a reclamarle a él todo lo pagado (por usted) como consecuencia de esa hipoteca, desde el día de la venta. No es necesario el permiso del banco para vender, puesto que la casa es suya, pero sí que es una causa de ejecución hipotecaria (la venta sin conocimiento del acreedor). Ahora bien: si la hipoteca se sigue pagando con normalidad, el banco jamás dirá nada.
Pero entonces la casa seria legalmente de él, y la hipoteca de los dos, ¿no es así?
¿No seria más sencillo un contrato ante notario que dijera que el se hace cargo de todos los pagos y gastos de la casa a cambio de yo hacer una extinción de condominio cuando el banco le conceda la hipoteca?
Me da un poco de miedo que la casa esté a su nombre y la hipoteca a nombre de los dos.. ¿ademas unas nuevas escrituras siempre serian más gasto que hacer el contrato y firmarlo ante notario no?
Un saludo y gracias por su respuesta
¿No seria más sencillo un contrato ante notario que dijera que el se hace cargo de todos los pagos y gastos de la casa a cambio de yo hacer una extinción de condominio cuando el banco le conceda la hipoteca?
Me da un poco de miedo que la casa esté a su nombre y la hipoteca a nombre de los dos.. ¿ademas unas nuevas escrituras siempre serian más gasto que hacer el contrato y firmarlo ante notario no?
Un saludo y gracias por su respuesta
Efectivamente, la casa sería de él y la hipoteca de los dos. Y, además, un simple acta notarial en que se recoja lo que usted quiere valdría sin duda menos que una escritura de compraventa, aunque todo parece indicar que su expareja debería correr con los gastos.
Pero no cualquier contrato vale. Para empezar, la expresión jurídica de la "extinción de condominio" tiene un nombre: donación, venta, permuta... porque como tal, la extinción de condominio es la consecuencia de una transmisión previa, pero no es en sí misma una transmisión de propiedad. Por tanto, ningún notario ni registro le va a aceptar unas escrituras de "extinción de condominio", sino de donación, permuta o venta. En segundo lugar, las obligaciones que dependen de la voluntad de una sola de las partes son nulas: decir "cuando el banco conceda la hipoteca" presupone pedirla, claro está, y esta obligación ha de estar encorsetada en unas determinadas fechas para ser válida. Pero no se trata de darle a usted un curso acelerado de derecho civil, sino de ubicarle el tema: usted lo que quiere es que su expareja se quede con la titularidad de la hipoteca íntegra (difícil que el banco se avenga a perder uno de los dos obligados al pago) y a cambio usted renuncia a la parte que le corresponde en la propiedad. Hasta que llegue el cambio hipotecario, su expareja se hace cargo de todos los pagos.
Bajo ese punto de vista, le es suficiente con un contrato que el haga un abogado, sin pasar por notaría. Es más barato y corresponde a la naturaleza privada del trato.
Pero no cualquier contrato vale. Para empezar, la expresión jurídica de la "extinción de condominio" tiene un nombre: donación, venta, permuta... porque como tal, la extinción de condominio es la consecuencia de una transmisión previa, pero no es en sí misma una transmisión de propiedad. Por tanto, ningún notario ni registro le va a aceptar unas escrituras de "extinción de condominio", sino de donación, permuta o venta. En segundo lugar, las obligaciones que dependen de la voluntad de una sola de las partes son nulas: decir "cuando el banco conceda la hipoteca" presupone pedirla, claro está, y esta obligación ha de estar encorsetada en unas determinadas fechas para ser válida. Pero no se trata de darle a usted un curso acelerado de derecho civil, sino de ubicarle el tema: usted lo que quiere es que su expareja se quede con la titularidad de la hipoteca íntegra (difícil que el banco se avenga a perder uno de los dos obligados al pago) y a cambio usted renuncia a la parte que le corresponde en la propiedad. Hasta que llegue el cambio hipotecario, su expareja se hace cargo de todos los pagos.
Bajo ese punto de vista, le es suficiente con un contrato que el haga un abogado, sin pasar por notaría. Es más barato y corresponde a la naturaleza privada del trato.