Compra venta vivienda
Buenos días, mi caso es el siguiente:
Pienso (ya tengo más que apalabradas las dos operaciones, mediante contrato de arras) vender mi vivienda habitual y comprar otra que se convierta en vivienda habitual.
La vivienda habitual que pienso vender la adquirí el 31-1-2003 por un importe de 120000 euros (esta vivienda está completamante a mi nombre). Para esta vivienda pedí un préstamo de 90000 euros del que quedan por amortizar 75000 a fecha de hoy. Esta vivienda la pienso vender por 216000 euros.
Por otra parte, tengo hasta 31-1-2006 (no habría problema en extender la fecha límite una o dos semanas más) para comprar unan nueva vivienda que pasará a ser vivienda habitual. Esta vivienda me cuesta 360000 euros. Esta vivienda estará a nombre de mi mujer y mío (contraimos matrimonio en julio del 2004 -por si sirve en caso de no haber trascurrido tres años de la primera vivienda habitual).
Tengo las siguientes dudas:
1. ¿Cuál sería la plusvaliía generada con la venta de la primera vivienda?
2. En principio, tengo pensado acogerme a la exención por reinversión, dado que pienso invertir el importe de la venta de la primera vivienda en la segunda. ¿Merece la pena en mi caso, o es mejor tributar sólo por la venta de la primera vivienda?
3. ¿Hasta qué punto me interesa hacer alguna o ambas de las operaciones en dinero "B"?
4. ¿Debo cancelar el, préstamo de mi vivienda antes o después de escriturar la venta de la misma? ¿Cuál sería la secuencia cronológia lógina para realizar las operaciones de canacelación de préstamo, venta de vivienda y compra de la siguiente vivienda respectivamente?
5. ¿Qué cantidad de la segunda vivienda se quedaría finalmente como deducible?
Muchas gracias por tu ayuda, y ante la dificultad del caso creo que tu respuesta tiene la máxima calificación asegurada.
Un saludo y responde lo más rápidamente posible, es bastante urgente el tema
Pienso (ya tengo más que apalabradas las dos operaciones, mediante contrato de arras) vender mi vivienda habitual y comprar otra que se convierta en vivienda habitual.
La vivienda habitual que pienso vender la adquirí el 31-1-2003 por un importe de 120000 euros (esta vivienda está completamante a mi nombre). Para esta vivienda pedí un préstamo de 90000 euros del que quedan por amortizar 75000 a fecha de hoy. Esta vivienda la pienso vender por 216000 euros.
Por otra parte, tengo hasta 31-1-2006 (no habría problema en extender la fecha límite una o dos semanas más) para comprar unan nueva vivienda que pasará a ser vivienda habitual. Esta vivienda me cuesta 360000 euros. Esta vivienda estará a nombre de mi mujer y mío (contraimos matrimonio en julio del 2004 -por si sirve en caso de no haber trascurrido tres años de la primera vivienda habitual).
Tengo las siguientes dudas:
1. ¿Cuál sería la plusvaliía generada con la venta de la primera vivienda?
2. En principio, tengo pensado acogerme a la exención por reinversión, dado que pienso invertir el importe de la venta de la primera vivienda en la segunda. ¿Merece la pena en mi caso, o es mejor tributar sólo por la venta de la primera vivienda?
3. ¿Hasta qué punto me interesa hacer alguna o ambas de las operaciones en dinero "B"?
4. ¿Debo cancelar el, préstamo de mi vivienda antes o después de escriturar la venta de la misma? ¿Cuál sería la secuencia cronológia lógina para realizar las operaciones de canacelación de préstamo, venta de vivienda y compra de la siguiente vivienda respectivamente?
5. ¿Qué cantidad de la segunda vivienda se quedaría finalmente como deducible?
Muchas gracias por tu ayuda, y ante la dificultad del caso creo que tu respuesta tiene la máxima calificación asegurada.
Un saludo y responde lo más rápidamente posible, es bastante urgente el tema
1 Respuesta
Respuesta de dleto
1
NOTA IMPORTANTE: para que tu actual vivienda no pierda la condición de vivienda habitual no puedes venderla ANTES DEL 31/01/2006, es decir, tienes que haberla poseído durante al menos tres años.
Si vendes la vivienda antes de esa fecha deberás devolver TODO lo deducido por inversión en vivienda en los últimos cuatro años.
1: Ganancia patrimonial:
Sería necesario esperar a 2006 para que se publiquen los coeficientes de actualización para el precio de compra, voy a usar los de 2005 porque no creo que cambien mucho.
PRECIO DE COMPRA: 120.000,00
VALOR ACTUALIZADO: 120.000*1,0612=127.344,00
PRECIO DE VENTA: 216.000,00
Ganancia imputar: 88.656,00
IMPUESTO A PAGAR (15%): 13.298,40
-----
2: Exención por reinversión:
Para acogerte a la exención por reinversión deberás reinvertir el total del importe recibido (216.000) en la compra de la nueva vivienda.
Como tienes un préstamo solicitado para la compra de esa vivienda aún vigente, si utilizas el dinero recibido para su amortización deberás aportar el neto restante. En este caso la aportación sería de: 216.000-75.000=141.000
Esto supone que, como mínimo, 141.000 euros del precio de la nueva vivienda deberías pagarlos en efectivo.
Como requisito por aplicar esta exención, Hacienda sólo te permitirá deducirte por la diferencia entre el precio de compra (360.000) y el importe reinvertido (141.000). Por lo tanto, podrás deducirte, o podréis deduciros ambos, por una inversión en vivienda de 360.000-141.000=219.000 euros.
3: ¿DINERO B?
Yo te digo lo que hay y tú haz lo que te dé la gana al respecto.
En Hacienda debes presentar los siguientes documentos:
- Copia de las escrituras de venta de tu antigua vivienda. El valor de venta será el que aparezca en ellas.
- Copia de las escrituras de compra de la nueva vivienda. El valor de compra será el que aparezca en ellas.
- Copias de las facturas de los gastos accesorios a la compra (notario, inmobiliaria, registros,...)
- Justificante de haber pagado la antigua hipoteca
- Copia de las escrituras de la nueva hipoteca.
- Copias de las liquidaciones de impuestos (ITP,...) para sumarlas al valor de compra de la vivienda.
Para justificar el precio de venta de la antigua vivienda como ves se utiliza una escritura, lo mismo para justificar el precio de compra de la nueva.
Si pides una hipoteca nueva para la nueva vivienda Hacienda calculará así el importe reinvertido:
IMPORTE REINVERTIDO=VALOR COMPRA NUEVA VIVIENDA-IMPORTE HIPOTECA.
Con estos datos creo que ya tienes suficiente.
4 cronograma:
A la hora de vender una vivienda debes entregarla LIBRE DE CARGAS. Eso supone que debes levantar la hipoteca de la misma antes de venderla.
Generalmente se hacen todos los trámites seguidos en el notario: levantamiento de la hipoteca-venta vivienda-compra nueva vivienda-nueva hipoteca
Lo mejor es que consultes a tu banco sobre el cómo hacen estos trámites porque están más que acostumbrados a ellos y te van a informar mejor.
5: Inversión deducible:
El cálculo está hecho más arriba pero lo repetimos aquí, eso sí, teniendo en cuenta los importes que tú ofreces:
Caso 1: reinversión:
INVERSIÓN DEDUCIBLE: 360.000-141.000=219.000 euros
Caso 2: no reinversión:
INVERSIÓN DEDUCIBLE: 360.000 euros
Nota importante:
Además del importe de la vivienda en escrituras forman también parte del coste de la compra de la misma los siguientes gastos:
- Gastos de notario
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
- Gastos de inmobiliaria
- Gastos de registro
- Gastos de formalización de la nueva hipoteca
- En general, todos aquellos gastos que sean necesarios para la compra.
Si vendes la vivienda antes de esa fecha deberás devolver TODO lo deducido por inversión en vivienda en los últimos cuatro años.
1: Ganancia patrimonial:
Sería necesario esperar a 2006 para que se publiquen los coeficientes de actualización para el precio de compra, voy a usar los de 2005 porque no creo que cambien mucho.
PRECIO DE COMPRA: 120.000,00
VALOR ACTUALIZADO: 120.000*1,0612=127.344,00
PRECIO DE VENTA: 216.000,00
Ganancia imputar: 88.656,00
IMPUESTO A PAGAR (15%): 13.298,40
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2: Exención por reinversión:
Para acogerte a la exención por reinversión deberás reinvertir el total del importe recibido (216.000) en la compra de la nueva vivienda.
Como tienes un préstamo solicitado para la compra de esa vivienda aún vigente, si utilizas el dinero recibido para su amortización deberás aportar el neto restante. En este caso la aportación sería de: 216.000-75.000=141.000
Esto supone que, como mínimo, 141.000 euros del precio de la nueva vivienda deberías pagarlos en efectivo.
Como requisito por aplicar esta exención, Hacienda sólo te permitirá deducirte por la diferencia entre el precio de compra (360.000) y el importe reinvertido (141.000). Por lo tanto, podrás deducirte, o podréis deduciros ambos, por una inversión en vivienda de 360.000-141.000=219.000 euros.
3: ¿DINERO B?
Yo te digo lo que hay y tú haz lo que te dé la gana al respecto.
En Hacienda debes presentar los siguientes documentos:
- Copia de las escrituras de venta de tu antigua vivienda. El valor de venta será el que aparezca en ellas.
- Copia de las escrituras de compra de la nueva vivienda. El valor de compra será el que aparezca en ellas.
- Copias de las facturas de los gastos accesorios a la compra (notario, inmobiliaria, registros,...)
- Justificante de haber pagado la antigua hipoteca
- Copia de las escrituras de la nueva hipoteca.
- Copias de las liquidaciones de impuestos (ITP,...) para sumarlas al valor de compra de la vivienda.
Para justificar el precio de venta de la antigua vivienda como ves se utiliza una escritura, lo mismo para justificar el precio de compra de la nueva.
Si pides una hipoteca nueva para la nueva vivienda Hacienda calculará así el importe reinvertido:
IMPORTE REINVERTIDO=VALOR COMPRA NUEVA VIVIENDA-IMPORTE HIPOTECA.
Con estos datos creo que ya tienes suficiente.
4 cronograma:
A la hora de vender una vivienda debes entregarla LIBRE DE CARGAS. Eso supone que debes levantar la hipoteca de la misma antes de venderla.
Generalmente se hacen todos los trámites seguidos en el notario: levantamiento de la hipoteca-venta vivienda-compra nueva vivienda-nueva hipoteca
Lo mejor es que consultes a tu banco sobre el cómo hacen estos trámites porque están más que acostumbrados a ellos y te van a informar mejor.
5: Inversión deducible:
El cálculo está hecho más arriba pero lo repetimos aquí, eso sí, teniendo en cuenta los importes que tú ofreces:
Caso 1: reinversión:
INVERSIÓN DEDUCIBLE: 360.000-141.000=219.000 euros
Caso 2: no reinversión:
INVERSIÓN DEDUCIBLE: 360.000 euros
Nota importante:
Además del importe de la vivienda en escrituras forman también parte del coste de la compra de la misma los siguientes gastos:
- Gastos de notario
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
- Gastos de inmobiliaria
- Gastos de registro
- Gastos de formalización de la nueva hipoteca
- En general, todos aquellos gastos que sean necesarios para la compra.
