Valor catastral para venta
He recibido en herencia una casa que ha sido valorada en 200.000 euros según el valor catastral multiplicado por los correspondientes coeficientes.
El problema es que la casa está en bastante mal estado: humedades, goteras, falta de servicios mínimos,... Requiere de muchas reformas que yo no puedo pagar
Tengo un posible comprador que me puede ofrecer bastante menos de la mitad. Yo ya me conformo ya que con el paso del tiempo cada vez serán necesarias más reformas y así también evito los gastos de tener la casa sin habitarla. Y tal como está el tema inmobiliario aún gracias si me la puedo quitar de encima.
Yo entiendo que la valoración que te hace el notario teniendo en cuenta el valor catastral debe considerar que la casa está en un estado de conservación mínimamente aceptable. No está para tirarla al suelo, pero necesita muchas reformas.
El notario me comentó que podría tener problemas para venderla por un importe inferior a esta valoración.
¿Los problemas los voy a tener yo o el comprador?
¿Veis alguna posible solución?
No sé si una de las soluciones puede ser escriturar por el importe de la valoración cadastral, pero luego el comprador tendrá que pagar un 7% sobre ese importe y, evidentemente, no creo que acepte. Y en mi caso tendría que pagar una plusvalía sobre ese importe.
El problema es que la casa está en bastante mal estado: humedades, goteras, falta de servicios mínimos,... Requiere de muchas reformas que yo no puedo pagar
Tengo un posible comprador que me puede ofrecer bastante menos de la mitad. Yo ya me conformo ya que con el paso del tiempo cada vez serán necesarias más reformas y así también evito los gastos de tener la casa sin habitarla. Y tal como está el tema inmobiliario aún gracias si me la puedo quitar de encima.
Yo entiendo que la valoración que te hace el notario teniendo en cuenta el valor catastral debe considerar que la casa está en un estado de conservación mínimamente aceptable. No está para tirarla al suelo, pero necesita muchas reformas.
El notario me comentó que podría tener problemas para venderla por un importe inferior a esta valoración.
¿Los problemas los voy a tener yo o el comprador?
¿Veis alguna posible solución?
No sé si una de las soluciones puede ser escriturar por el importe de la valoración cadastral, pero luego el comprador tendrá que pagar un 7% sobre ese importe y, evidentemente, no creo que acepte. Y en mi caso tendría que pagar una plusvalía sobre ese importe.
1 respuesta
Respuesta de pionova
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Efectivamente una declaración de venta por debajo del valor catastral es fácil que el organismo de hacienda de tu comunidad autónoma le gire una declaración complementaria del 7% al comprador (que es el que tiene obligación de pagar el ITP) por la diferencia entre el valor declarado y el valor que ellos tengan de la vivienda que posiblemente hasta sea superior al valor catastral (podrías consultar que valor tiene la vivienda).
Luego el coste del impuesto del ITP 7%, en caso de que lo revisen será del comprador, también es cierto que el adquiere una finca en un menor valor, por el motivo que sea, del que se beneficia pagar menos, y si hacienda autonómica le gira un mayor valor, este será su riesgo por ese beneficio.
Jamás declares una operación en un valor que no recibes, aumentándolo ya que tributarás a la Hacienda estatal en tu declaración de renta por un beneficio (18%) de algo que no has obtenido.
Si declaras en 100.000 lo aconsejable es que los medios de pago se incluyan en la escritura (copia de cheque bancario) y no cobres nada en efectivo, al objeto de evitar suspicacias de hacienda y quedan presumir que declaras por menos de lo que realmente la vendes.
A efectos de la Plus valía del ayuntamiento, te da lo mismo el valor que declares de venta, ya que ellos calculan (el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos) por sus propios baremos, considerando unicamente para el cálculo el tiempo que media entre tu adquisición y tu venta. Este impuesto te lo facilitan los ayuntamientos normalmente en sus páginas web a nivel orientativo. La plus valía le corresponde al vendedor, siempre que no se acuerde lo contrario en la escritura de venta.
Saludos
Luego el coste del impuesto del ITP 7%, en caso de que lo revisen será del comprador, también es cierto que el adquiere una finca en un menor valor, por el motivo que sea, del que se beneficia pagar menos, y si hacienda autonómica le gira un mayor valor, este será su riesgo por ese beneficio.
Jamás declares una operación en un valor que no recibes, aumentándolo ya que tributarás a la Hacienda estatal en tu declaración de renta por un beneficio (18%) de algo que no has obtenido.
Si declaras en 100.000 lo aconsejable es que los medios de pago se incluyan en la escritura (copia de cheque bancario) y no cobres nada en efectivo, al objeto de evitar suspicacias de hacienda y quedan presumir que declaras por menos de lo que realmente la vendes.
A efectos de la Plus valía del ayuntamiento, te da lo mismo el valor que declares de venta, ya que ellos calculan (el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos) por sus propios baremos, considerando unicamente para el cálculo el tiempo que media entre tu adquisición y tu venta. Este impuesto te lo facilitan los ayuntamientos normalmente en sus páginas web a nivel orientativo. La plus valía le corresponde al vendedor, siempre que no se acuerde lo contrario en la escritura de venta.
Saludos
Gracias por la aclaración.
¿Sabes si delante de Hacienda podríamos alegar que la casa está en mal estado? El problema es que el valor catastral con el correspondiente coeficiente que le pertoca no se corresponde con el precio que pueda tener la casa. Sinceramente, el comprador tampoco creo que se lleve ningún beneficio con el precio porque la casa está bastante mal y tendrá que gastarse mucho dinero en reparaciones.
Además, el comprador si finalmente se la queda, sería un familiar y tampoco quiero que tengamos líos.
Así, ¿nos recomendarías escriturar por el valor real en que se venda la casa y que el comprador espere la complementaria?
Venga, gracias.
¿Sabes si delante de Hacienda podríamos alegar que la casa está en mal estado? El problema es que el valor catastral con el correspondiente coeficiente que le pertoca no se corresponde con el precio que pueda tener la casa. Sinceramente, el comprador tampoco creo que se lleve ningún beneficio con el precio porque la casa está bastante mal y tendrá que gastarse mucho dinero en reparaciones.
Además, el comprador si finalmente se la queda, sería un familiar y tampoco quiero que tengamos líos.
Así, ¿nos recomendarías escriturar por el valor real en que se venda la casa y que el comprador espere la complementaria?
Venga, gracias.
Vuelvo a insistirte que declaréis por el valor realmente pagado.
Como solución se me ocurre que hagáis uin informe técnico por un aparejador del estado general de la casa y una valoración según en ese mal estado en que se encuentra. Esta valoración técnica os servirá como prueba para alegar la disconformidad por el incremento del precio declarado, en el caso de que el organismo tributario de vuestra comunidad os reclame la diferencia.
Explicar al aparejador lo que se persigue y que el informe vaya encaminado a defenderos de los motivos por lo que declaráis en ese menor precio.
Examinar los costes de todo esto, y compararlos con el riesgo de ese 7% que os interarían cobrar de más, incrementados en un 20% de recargo.
Suerte.
Como solución se me ocurre que hagáis uin informe técnico por un aparejador del estado general de la casa y una valoración según en ese mal estado en que se encuentra. Esta valoración técnica os servirá como prueba para alegar la disconformidad por el incremento del precio declarado, en el caso de que el organismo tributario de vuestra comunidad os reclame la diferencia.
Explicar al aparejador lo que se persigue y que el informe vaya encaminado a defenderos de los motivos por lo que declaráis en ese menor precio.
Examinar los costes de todo esto, y compararlos con el riesgo de ese 7% que os interarían cobrar de más, incrementados en un 20% de recargo.
Suerte.
