Duda Compra-venta vivienda
Hola Consejeros, les agradecería que despejen algunas dudas sobre este tema. Pondré un ejemplo concreto con cantidades redondeadas:
En 2001 compré un piso por 103.000 euros (iva incl.) + 3.000 de gastos (incluyo los gastos inherentes a la compra y constitución hipoteca). Pretendo venderlo y escriturar en 2010 por 195.000 (la inmobiliaria me cobra aparte 6.000 euros), para comprar otro por 290.000.
Le aplico el coeficiente de actualización de este año al precio de compra (106.000 x 1,1833) y me da que el valor de compra actualizado es 125.429, por tanto, para Hacienda he generado una ganancia patrimonial de 190.000 (supongo que puedo descontar lo de la inmobiliaria) - 125.429 = 64.571 euros.
Tengo pendiente una hipoteca de 66.000 euros y por las aportaciones hechas en estos años he desgravado por una Base de 60.000 euros. Las dudas que tengo son:
1º.- Para acogerme a la exención por reinversión, entiendo que debo reinvertir en el nuevo piso el importe total obtenido (190.000 eur.) menos el principal del préstamo pendiente (66.000 eu.) = 124.000 eur. En este caso y al tener unos gastos de cancelación hipoteca 1% - notario-registro-plusvalía Ayuntam. ¿Los puedo sumar al importe principal del préstamo pendiente, con lo cual la cantidad a reinvertir sería menor?
2º.- Una vez reinvertidos esos 124.000 euros (en su caso restándole los gastos cancelación hipoteca), si sumo la ganancia patrimonial 64.571 + 60.000 de Base deducción por la que ya desgravé = 124.571, supongo que en el momento que amortice 571 euros a mayores de esa reinversión, ¿a partir de ahí ya podré desgravar por todas las cantidades que amortice de la nueva vivienda?
3º Para calcular el precio de compra actualizado del piso viejo, ¿Puedo sumarle el importe de la plusvalía que pagué al Ayuntam. En 2001, así como un cerramiento de patio, el cual en su día sí que pude meterlo en la declaración de la renta como metros ganados?
Les agradezco su dedicación. Un saludo
En 2001 compré un piso por 103.000 euros (iva incl.) + 3.000 de gastos (incluyo los gastos inherentes a la compra y constitución hipoteca). Pretendo venderlo y escriturar en 2010 por 195.000 (la inmobiliaria me cobra aparte 6.000 euros), para comprar otro por 290.000.
Le aplico el coeficiente de actualización de este año al precio de compra (106.000 x 1,1833) y me da que el valor de compra actualizado es 125.429, por tanto, para Hacienda he generado una ganancia patrimonial de 190.000 (supongo que puedo descontar lo de la inmobiliaria) - 125.429 = 64.571 euros.
Tengo pendiente una hipoteca de 66.000 euros y por las aportaciones hechas en estos años he desgravado por una Base de 60.000 euros. Las dudas que tengo son:
1º.- Para acogerme a la exención por reinversión, entiendo que debo reinvertir en el nuevo piso el importe total obtenido (190.000 eur.) menos el principal del préstamo pendiente (66.000 eu.) = 124.000 eur. En este caso y al tener unos gastos de cancelación hipoteca 1% - notario-registro-plusvalía Ayuntam. ¿Los puedo sumar al importe principal del préstamo pendiente, con lo cual la cantidad a reinvertir sería menor?
2º.- Una vez reinvertidos esos 124.000 euros (en su caso restándole los gastos cancelación hipoteca), si sumo la ganancia patrimonial 64.571 + 60.000 de Base deducción por la que ya desgravé = 124.571, supongo que en el momento que amortice 571 euros a mayores de esa reinversión, ¿a partir de ahí ya podré desgravar por todas las cantidades que amortice de la nueva vivienda?
3º Para calcular el precio de compra actualizado del piso viejo, ¿Puedo sumarle el importe de la plusvalía que pagué al Ayuntam. En 2001, así como un cerramiento de patio, el cual en su día sí que pude meterlo en la declaración de la renta como metros ganados?
Les agradezco su dedicación. Un saludo
1 Respuesta
Respuesta de Federico Murolas Ruiz
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Vamos a ir por partes para no liarnos y contestar puntualmente a sus preguntas. En primer lugar el valor de reinversión NO ES quitandoi la hipoteca, Vd. vende por 190.000, en consecuencia a todos los efectos ese es el precio de venta. Se suñpone que al vender Vd. cobrará la diferencia entre el precio de venta y la hipoteca, pero una cosa es el precio de venta (¿190.000? Uros) y otra la que cobra.
¿Por tanto su reinversión para no pagar impuestos en Renta por ganacia patrimonial tiene que ser de los 194.000? Uros, por suñpuesto menos cualquier gastos que le produzca la venta, parte de Notaría, liquidación de hipñoteca A.J.D. (ACtos Jurídicos Documentados) etc.. El principio siempre es el mismo, la compra es por el precio más gastos y la venta por el precio menos gastos.
Lo que Vd. puede desgravar de la nueva vivienda, ya que estamos hablando de dos cosas dsitintas no tener que pagar por la ganancia patrimonial por la venta del piso antiguo, al reinvergtir, insistimos, el total de la venta y otra cos a es la deducción que Vd. puede realizar a partir de la compra de la nueva vivienda. ¿Cuál es la cantidad sobre la que se podrá efectuar la liquidación con los límites que mjarca el Impuesto sobre la Renta?. Justo la diferencia entre el precio de venta de su antiguo piso y el precio con todos los gastos del nuevo.
En cuanto al cálculo del precio de compra del piso antiguo ya se lo hemos indicado, TODOS LOS GASTOS, eso incluye el cerramiento de su patio, con lo que ganóm metros cuadrados habitables y por esos pudo deducir como mayor adquisición de vivienda habitual y por supuesto lo que Vds. llaman la plusvalía municipal que no deja de ser el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos.
Confiamos haberle dejado claros los conceptos. Nuestros cordiales saludos.
¿Por tanto su reinversión para no pagar impuestos en Renta por ganacia patrimonial tiene que ser de los 194.000? Uros, por suñpuesto menos cualquier gastos que le produzca la venta, parte de Notaría, liquidación de hipñoteca A.J.D. (ACtos Jurídicos Documentados) etc.. El principio siempre es el mismo, la compra es por el precio más gastos y la venta por el precio menos gastos.
Lo que Vd. puede desgravar de la nueva vivienda, ya que estamos hablando de dos cosas dsitintas no tener que pagar por la ganancia patrimonial por la venta del piso antiguo, al reinvergtir, insistimos, el total de la venta y otra cos a es la deducción que Vd. puede realizar a partir de la compra de la nueva vivienda. ¿Cuál es la cantidad sobre la que se podrá efectuar la liquidación con los límites que mjarca el Impuesto sobre la Renta?. Justo la diferencia entre el precio de venta de su antiguo piso y el precio con todos los gastos del nuevo.
En cuanto al cálculo del precio de compra del piso antiguo ya se lo hemos indicado, TODOS LOS GASTOS, eso incluye el cerramiento de su patio, con lo que ganóm metros cuadrados habitables y por esos pudo deducir como mayor adquisición de vivienda habitual y por supuesto lo que Vds. llaman la plusvalía municipal que no deja de ser el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos.
Confiamos haberle dejado claros los conceptos. Nuestros cordiales saludos.
