Desagravación por compra piso a familiar, ¿Donación?
Voy a comprar un piso construido en el año 1983 en Madrid a mi madre (mayor de 65 años) por 250.000 euros, que es superior al valor mínimo. Adicionalmente al piso le voy a hacer una reforma de unos 25.000 euros.
Mi pregunta es cómo gestionar la compra para pagar los mínimos impuestos posibles entre mi madre y yo.
Creo que si se hace vía donación yo tendría que pagar un 1% (en vez del 7%) por estar en la CAM, pero no sé lo que tendría que pagar mi madre ya que es difícil calcular además plusvalía ya que lo compró hace 27 años. En este caso creo que no podría desgravarme lo que ya me he desgravado por cuenta ahorro-vivienda aunque ya que hago reforma no sé cuál es el límite para que me cuente como reforma mayor de un piso y desgravármelo. Además, me surge una duda con las donaciones, dado que yo se lo quiero pagar a madre. ¿Cómo casa eso con una donación? ¿Tendría qué hacer un contrato de compra venta privado? Además, si me lo dona y además se lo compro, ¿puedo aprovecharme de las desgravaciones fiscales por compra de vivienda habitual o ya no tengo derecho a eso?
No sé si merece la pena todo este lío o simplemente hacer una compra estándar de piso.
¿Hay alguna otra forma de gestionar esto de manera más eficaz?
Mi pregunta es cómo gestionar la compra para pagar los mínimos impuestos posibles entre mi madre y yo.
Creo que si se hace vía donación yo tendría que pagar un 1% (en vez del 7%) por estar en la CAM, pero no sé lo que tendría que pagar mi madre ya que es difícil calcular además plusvalía ya que lo compró hace 27 años. En este caso creo que no podría desgravarme lo que ya me he desgravado por cuenta ahorro-vivienda aunque ya que hago reforma no sé cuál es el límite para que me cuente como reforma mayor de un piso y desgravármelo. Además, me surge una duda con las donaciones, dado que yo se lo quiero pagar a madre. ¿Cómo casa eso con una donación? ¿Tendría qué hacer un contrato de compra venta privado? Además, si me lo dona y además se lo compro, ¿puedo aprovecharme de las desgravaciones fiscales por compra de vivienda habitual o ya no tengo derecho a eso?
No sé si merece la pena todo este lío o simplemente hacer una compra estándar de piso.
¿Hay alguna otra forma de gestionar esto de manera más eficaz?
Respuesta de davidsierra
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A ver, primero aclararte unos conceptos que creo que tienes un poco difuso.
O es donación o es compra venta. En la donación no hay dinero por medio, es decir tu madre te regala el piso. Efectivamente estas casi exento por la ley de ISD de la comunidad de madrid, Y tu madre esta exenta del pago de la plusvalía.
Que problemas tienes en caso de donación. Pues que todo lo que te has desgravado por los años anteriores de la cuenta ahorro vivienda, te tocara devolverlo ha hacienda con intereses de demora, ya que la reforma no cumple el requisito, a no ser que en vez de reforma se trate de una rehabilitación, es decir hacer habitable una casa en ruinas.
A demás con la donación tampoco podrás disfrutar de las deducciones por adquisición de vivienda por que realmente no te ha costado nada.
Y después, la compraventa como has dicho lo grava el ITP al 7% y la comunidad de madrid en el caso de compra a un familiar, lo vigila con lupa. Es decir comprueba que realmente tu madre recibe el dinero en su cuenta bancaria. Y ha ese dinero durante los 4 años siguientes le hacen un seguimiento exhaustivo. En este caso te vale tanto la cuenta ahorro vivienda como la deducción por adquisición por el importe que le pidas al banco para pagarle el piso a tu madre.
En este caso la reforma tampoco es deducible.
O es donación o es compra venta. En la donación no hay dinero por medio, es decir tu madre te regala el piso. Efectivamente estas casi exento por la ley de ISD de la comunidad de madrid, Y tu madre esta exenta del pago de la plusvalía.
Que problemas tienes en caso de donación. Pues que todo lo que te has desgravado por los años anteriores de la cuenta ahorro vivienda, te tocara devolverlo ha hacienda con intereses de demora, ya que la reforma no cumple el requisito, a no ser que en vez de reforma se trate de una rehabilitación, es decir hacer habitable una casa en ruinas.
A demás con la donación tampoco podrás disfrutar de las deducciones por adquisición de vivienda por que realmente no te ha costado nada.
Y después, la compraventa como has dicho lo grava el ITP al 7% y la comunidad de madrid en el caso de compra a un familiar, lo vigila con lupa. Es decir comprueba que realmente tu madre recibe el dinero en su cuenta bancaria. Y ha ese dinero durante los 4 años siguientes le hacen un seguimiento exhaustivo. En este caso te vale tanto la cuenta ahorro vivienda como la deducción por adquisición por el importe que le pidas al banco para pagarle el piso a tu madre.
En este caso la reforma tampoco es deducible.
Muchas gracias por la respuesta David, creo que todo queda más o menos claro y además respuesta muy rápida. Sólo unas aclaraciones/dudas q me quedan:
- Yo realmente quiero pagar el piso a mi madre, así q supongo q si lo hago vía donación para pagar menos impuestos (aunque habrá q hacer números para ver si lo que me ahorro del ITP compensa lo que ha me he desgravado de cuenta ahorro vivienda más las futuras desgravaciones) y luego yo a su vez le voy haciendo ingresos a mi madre o hago una donación se me puede caer el pelo, ¿no? ¿O hay algún mecanismo para explorar esta posibilidad?
- ¿En el caso de compra venta mi madre tiene q pagar plus valía? ¿O está exenta por edad? ¿Cómo se calcula dado q el piso se compró hace 27 años?
- La investigación de la CAM no me preocupa ya que los pagos son legítimos, pero estábams pensando en hacer un contrato compra-venta privado para saltarnos al banco y a sus comisiones con un plan de amortización como sería el de un banconormal. ¿Influye esto en algo? En este caso lo recomendable es q el contrato lo prepare una asesoría fiscal y firmarlo en notaría junto con los papeles de la casa, ¿es esto correcto?
Muchas gracias por adelantado!
Saludos.- Alvaro
- Yo realmente quiero pagar el piso a mi madre, así q supongo q si lo hago vía donación para pagar menos impuestos (aunque habrá q hacer números para ver si lo que me ahorro del ITP compensa lo que ha me he desgravado de cuenta ahorro vivienda más las futuras desgravaciones) y luego yo a su vez le voy haciendo ingresos a mi madre o hago una donación se me puede caer el pelo, ¿no? ¿O hay algún mecanismo para explorar esta posibilidad?
- ¿En el caso de compra venta mi madre tiene q pagar plus valía? ¿O está exenta por edad? ¿Cómo se calcula dado q el piso se compró hace 27 años?
- La investigación de la CAM no me preocupa ya que los pagos son legítimos, pero estábams pensando en hacer un contrato compra-venta privado para saltarnos al banco y a sus comisiones con un plan de amortización como sería el de un banconormal. ¿Influye esto en algo? En este caso lo recomendable es q el contrato lo prepare una asesoría fiscal y firmarlo en notaría junto con los papeles de la casa, ¿es esto correcto?
Muchas gracias por adelantado!
Saludos.- Alvaro
Tu madre no tendrá que pagar plusvalías por los coeficientes de absorción por la edad de la casa.
Y tienes que tener en cuenta que si haces un contrato privado de préstamo con tu madre no podrás deducirte las cuotas por adquisición de vivienda por el mero hecho de no hipotecarte.
Y tienes que tener en cuenta que si haces un contrato privado de préstamo con tu madre no podrás deducirte las cuotas por adquisición de vivienda por el mero hecho de no hipotecarte.
