Quiero vender mi casa con menos de tres años
Es cierto que tengo que pagar una plusvalía del 15% al vender mi vivienda habitual aunque haya comprado otra vivienda mediante una hipoteca puente que servirá como reinversión, ¿puesto qué será mi vivienda habitual cuando venda la otra?.
Muchas gracias de antemano
Un saludo
Muchas gracias de antemano
Un saludo
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Respuesta de centuria
1
Encantado de atenderte.
Te copio los dos artículos del reglamento del IRPF en los que se indica lo que antes te escribí.
Artículo 39. Exención por reinversión en vivienda habitual.
Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 52.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 51 de este Reglamento.
La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.
Artículo 51. Concepto de vivienda habitual.
Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:
Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo.
Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.
Cuando sean de aplicación las excepciones previstas en los apartados anteriores, la deducción por adquisición de vivienda se practicará hasta el momento en que se den las circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda o impidan la ocupación de la misma, salvo cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo, en cuyo caso podrá seguir practicando deducciones por este concepto mientras se mantenga dicha situación y la vivienda no sea objeto de utilización
Por eso te comento la importancia del cumplimiento de los 3 años.
Si tienes más dudas, escríbeme.
Te copio los dos artículos del reglamento del IRPF en los que se indica lo que antes te escribí.
Artículo 39. Exención por reinversión en vivienda habitual.
Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 52.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 51 de este Reglamento.
La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.
Artículo 51. Concepto de vivienda habitual.
Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:
Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo.
Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.
Cuando sean de aplicación las excepciones previstas en los apartados anteriores, la deducción por adquisición de vivienda se practicará hasta el momento en que se den las circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda o impidan la ocupación de la misma, salvo cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo, en cuyo caso podrá seguir practicando deducciones por este concepto mientras se mantenga dicha situación y la vivienda no sea objeto de utilización
Por eso te comento la importancia del cumplimiento de los 3 años.
Si tienes más dudas, escríbeme.
Primero comentarte que muchas gracias por atenderme, la duda que me surge es, yo, al hacer una hipoteca puente ahora tengo dos viviendas pero la hipoteca puente conlleva que yo venda la que es ahora mi vivienda habitual para seguir pagando la de la segunda que pasará a ser mi vivienda habitual, por tanto sería reinversión aunque ya la haya comprado, ¿no?
Gracias de antemano
Un Saludo
Gracias de antemano
Un Saludo
No es que el 15% sea un porcentaje exacto, cada municipio establece unos porcentajes de acuerdo al tamaño en habitantes del mismo.
Te envío a continuación un pequeño resumen de lo que es ese impuesto.
Pero antes de ese resmen quisiera comentar que el hecho de que no hayan pasado 3 años de ocupación de la vivienda, salvo que se produzcan circunstancias tales como traslado del trabajo, separación matrimonial o similares, harían perder el derecho a las deducciones practicadas, así como el derecho a tener exenta la ganancia patrimonial que se produzca al vender dicha vivienda y reinvertir la cantidad en una nueva. Si quieres, consúltame sobre ese tema, pero, salvo esos casos, vender la vivienda puede ser, antes de los 3 años de ocupación efectiva, una opción con gran coste fiscal.
Quedo a tu disposición.
Atentamente
Enrique García
La 'plusvalía': El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana
¿Qué es? Los sujetos pasivosLa base imponibleLa cuota del impuestoLa liquidaciónEl plazo de presentaciónEl pagoLas exenciones al pago ¿Qué es? Es bien sabido que prácticamente todos los pisos, locales y demás inmuebles urbanos en España se revalorizan año tras año de manera constante. Así, desde que compramos o adquirimos por otro titulo un inmueble hasta que lo transmitimos de nuevo, con toda seguridad habrá aumentado su valor. Por eso, si adquirimos un inmueble hace unos años con un valor de, por ejemplo, ¿90.000? ¿Y ahora lo vendemos o transmitimos de nuevo por un valor de 150.000?, habrá 'aflorado una plusvalía' ¿de 60.000?. Pues bien, existe un impuesto que grava precisamente esa plusvalía, y que viene establecido por los Ayuntamientos, quienes se encargan íntegramente de su gestión. Concretamente, el hecho imponible que grava el impuesto es la obtención de un incremento de valor experimentado por terrenos urbanos que se pone de manifiesto cuando se transmite por cualquier titulo (venta, herencia, donación... etc.) su propiedad o cualquier derecho real sobre el mismo. Los sujetos pasivos del impuesto Serán sujetos pasivos de este impuesto:· ¿En el caso de transmisión de terrenos o constitución o transmisión de derechos reales? ¿A titulo gratuito?(Regalo o donación), el sujeto pasivo será el adquirente del terreno o la persona en cuyo favor se transmita el derecho real.· ¿Si las operaciones anteriores se realizan a titulo no gratuito u? ¿Oneroso?, es decir, a cambio de dinero u otra cosa, el sujeto pasivo será el transmitente del terreno o la persona que constituye o transmite el derecho real. Las partes pueden pactar cuál de ellas debe abonar el impuesto, pero son pactos que no afectan a la Administración por lo que, en el caso de que el impuesto no sea abonado, ¿exigirá el pago al sujeto pasivo? ¿Oficial?, esto es, al adquirente (en operaciones a titulo gratuito) o el transmitente (en operaciones a titulo no gratuito). Sin embargo, en los casos en los que el que transmite a titulo oneroso el bien o el derecho real es una persona sin residencia en España, el obligado a pagar el impuesto será siempre el adquirente. La base imponibleEs el resultado de aplicar al valor que tenga el terreno cuando se genera el impuesto, un porcentaje fijado en cada caso por los Ayuntamientos. Por su parte, el valor del terreno se calculará:· En las transmisiones de terrenos: Su valor coincidirá generalmente con el valor catastral del suelo que venga reflejado en el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.· En la constitución y transmisión de derechos reales: Deberá tenerse en cuenta la valoración que se de a estos derechos de conformidad con las normas del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados El porcentaje a aplicar sobre el valor es el resultado de multiplicar el porcentaje establecido por el Ayuntamiento correspondiente por el número de años de permanencia del terreno objeto de transmisión. La cuota del impuestoEs el resultado de aplicar a la base imponible los tipos correspondientes de la escala de gravamen que se fije por el Ayuntamiento, sin que el tipo impositivo pueda ser superior a lo establecido según la siguiente escala:Población en habitantes Porcentaje
Hasta 5.000 26 %
De 5.001 a 20.000 27 %
De 20.001 a 50.000 28 %
De 50.001 a 100.000 29 %
Más de 100.000 30 %
La liquidación del impuestoEl sujeto pasivo está obligado a presentar ante el Ayuntamiento del lugar en que se encuentre el inmueble, la declaración o impreso que determine la Ordenanza Fiscal, con todos los datos necesarios para que el Ayuntamiento practique la liquidación del impuesto. Debe aportarse también la documentación en la que consten los actos o contratos que originan el nacimiento de la plusvalía. El plazo para la presentaciónSe cuenta a partir de la fecha en la que se produzca el devengo, esto es, ¿a los 30 días si se trata de actos? ¿Intervivos? (compra, donación...) ¿O 6 meses cuando se trate de actos? ¿Mortis causa?. Estos 6 meses podrán prorrogarse hasta un año, previa solicitud. El pago del ImpuestoUna vez practicada la liquidación por la Administración Municipal, ésta debe ser notificada íntegramente al sujeto pasivo, indicándose el importe a pagar, los recursos que pueden interponerse contra la misma, y el plazo para abonar su cuantía. Las exenciones al pago del impuestoEstán exentas del pago de la plusvalía: · Las aportaciones de bienes y derechos que realice cada uno de los cónyuges en favor de la sociedad conyugal. · Las adjudicaciones que a su favor y en pago de las anteriores se realicen. · Las transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes, por ejemplo, con la liquidación del régimen económico matrimonial. · Las transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de sus hijos en cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación matrimonial o divorcio. · Las transmisiones de bienes que se encuentren dentro del perímetro delimitado como conjunto histórico-artístico, o hayan sido declarados individualmente de interés cultural, cuando sus propietarios o titulares de derechos reales acrediten que han realizado a su cargo obras de conservación o mejora en dichos inmuebles. · Los incrementos de valor cuando la obligación de satisfacer dicho impuesto recaiga sobre las personas o Entidades que vienen reguladas por la ley, y que a modo meramente enunciativo son las siguientes: El Estado, las Comunidades Autónomas y Entidades locales a las que pertenezca el municipio; el municipio de la imposición; las instituciones benéficas o benéfico-docentes; los titulares de concesiones administrativas revertibles respecto de los terrenos afectos a las mismas... etc.
Te envío a continuación un pequeño resumen de lo que es ese impuesto.
Pero antes de ese resmen quisiera comentar que el hecho de que no hayan pasado 3 años de ocupación de la vivienda, salvo que se produzcan circunstancias tales como traslado del trabajo, separación matrimonial o similares, harían perder el derecho a las deducciones practicadas, así como el derecho a tener exenta la ganancia patrimonial que se produzca al vender dicha vivienda y reinvertir la cantidad en una nueva. Si quieres, consúltame sobre ese tema, pero, salvo esos casos, vender la vivienda puede ser, antes de los 3 años de ocupación efectiva, una opción con gran coste fiscal.
Quedo a tu disposición.
Atentamente
Enrique García
La 'plusvalía': El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana
¿Qué es? Los sujetos pasivosLa base imponibleLa cuota del impuestoLa liquidaciónEl plazo de presentaciónEl pagoLas exenciones al pago ¿Qué es? Es bien sabido que prácticamente todos los pisos, locales y demás inmuebles urbanos en España se revalorizan año tras año de manera constante. Así, desde que compramos o adquirimos por otro titulo un inmueble hasta que lo transmitimos de nuevo, con toda seguridad habrá aumentado su valor. Por eso, si adquirimos un inmueble hace unos años con un valor de, por ejemplo, ¿90.000? ¿Y ahora lo vendemos o transmitimos de nuevo por un valor de 150.000?, habrá 'aflorado una plusvalía' ¿de 60.000?. Pues bien, existe un impuesto que grava precisamente esa plusvalía, y que viene establecido por los Ayuntamientos, quienes se encargan íntegramente de su gestión. Concretamente, el hecho imponible que grava el impuesto es la obtención de un incremento de valor experimentado por terrenos urbanos que se pone de manifiesto cuando se transmite por cualquier titulo (venta, herencia, donación... etc.) su propiedad o cualquier derecho real sobre el mismo. Los sujetos pasivos del impuesto Serán sujetos pasivos de este impuesto:· ¿En el caso de transmisión de terrenos o constitución o transmisión de derechos reales? ¿A titulo gratuito?(Regalo o donación), el sujeto pasivo será el adquirente del terreno o la persona en cuyo favor se transmita el derecho real.· ¿Si las operaciones anteriores se realizan a titulo no gratuito u? ¿Oneroso?, es decir, a cambio de dinero u otra cosa, el sujeto pasivo será el transmitente del terreno o la persona que constituye o transmite el derecho real. Las partes pueden pactar cuál de ellas debe abonar el impuesto, pero son pactos que no afectan a la Administración por lo que, en el caso de que el impuesto no sea abonado, ¿exigirá el pago al sujeto pasivo? ¿Oficial?, esto es, al adquirente (en operaciones a titulo gratuito) o el transmitente (en operaciones a titulo no gratuito). Sin embargo, en los casos en los que el que transmite a titulo oneroso el bien o el derecho real es una persona sin residencia en España, el obligado a pagar el impuesto será siempre el adquirente. La base imponibleEs el resultado de aplicar al valor que tenga el terreno cuando se genera el impuesto, un porcentaje fijado en cada caso por los Ayuntamientos. Por su parte, el valor del terreno se calculará:· En las transmisiones de terrenos: Su valor coincidirá generalmente con el valor catastral del suelo que venga reflejado en el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.· En la constitución y transmisión de derechos reales: Deberá tenerse en cuenta la valoración que se de a estos derechos de conformidad con las normas del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados El porcentaje a aplicar sobre el valor es el resultado de multiplicar el porcentaje establecido por el Ayuntamiento correspondiente por el número de años de permanencia del terreno objeto de transmisión. La cuota del impuestoEs el resultado de aplicar a la base imponible los tipos correspondientes de la escala de gravamen que se fije por el Ayuntamiento, sin que el tipo impositivo pueda ser superior a lo establecido según la siguiente escala:Población en habitantes Porcentaje
Hasta 5.000 26 %
De 5.001 a 20.000 27 %
De 20.001 a 50.000 28 %
De 50.001 a 100.000 29 %
Más de 100.000 30 %
La liquidación del impuestoEl sujeto pasivo está obligado a presentar ante el Ayuntamiento del lugar en que se encuentre el inmueble, la declaración o impreso que determine la Ordenanza Fiscal, con todos los datos necesarios para que el Ayuntamiento practique la liquidación del impuesto. Debe aportarse también la documentación en la que consten los actos o contratos que originan el nacimiento de la plusvalía. El plazo para la presentaciónSe cuenta a partir de la fecha en la que se produzca el devengo, esto es, ¿a los 30 días si se trata de actos? ¿Intervivos? (compra, donación...) ¿O 6 meses cuando se trate de actos? ¿Mortis causa?. Estos 6 meses podrán prorrogarse hasta un año, previa solicitud. El pago del ImpuestoUna vez practicada la liquidación por la Administración Municipal, ésta debe ser notificada íntegramente al sujeto pasivo, indicándose el importe a pagar, los recursos que pueden interponerse contra la misma, y el plazo para abonar su cuantía. Las exenciones al pago del impuestoEstán exentas del pago de la plusvalía: · Las aportaciones de bienes y derechos que realice cada uno de los cónyuges en favor de la sociedad conyugal. · Las adjudicaciones que a su favor y en pago de las anteriores se realicen. · Las transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes, por ejemplo, con la liquidación del régimen económico matrimonial. · Las transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de sus hijos en cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación matrimonial o divorcio. · Las transmisiones de bienes que se encuentren dentro del perímetro delimitado como conjunto histórico-artístico, o hayan sido declarados individualmente de interés cultural, cuando sus propietarios o titulares de derechos reales acrediten que han realizado a su cargo obras de conservación o mejora en dichos inmuebles. · Los incrementos de valor cuando la obligación de satisfacer dicho impuesto recaiga sobre las personas o Entidades que vienen reguladas por la ley, y que a modo meramente enunciativo son las siguientes: El Estado, las Comunidades Autónomas y Entidades locales a las que pertenezca el municipio; el municipio de la imposición; las instituciones benéficas o benéfico-docentes; los titulares de concesiones administrativas revertibles respecto de los terrenos afectos a las mismas... etc.
