Reinversión vivienda habitual
Tengo un problema ya que me he enterado hace muy poco, que una de las condiciones para que hacienda considere que se ha reinvertido en vivienda habitual es que se realice la adquisición jurídica de la nueva vivienda dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la casa que vendí. El tema esta en que la constructora se ha retrasado en la realización de las obras.
La historia es la siguiente:
Vendí mi casa el 15 de abril de 2010 y antes del 15 abril de 2012 he reinvertido la totalidad de la plusvalía de la venta.
Firme el contrato de compra con la constructora en 2010, con fecha de finalización de obra el 10 de Febrero de 2012( y por tanto antes del limite 15 de abril de 2012)y ademas este contrato lo tengo registrado en la delegación de hacienda autonómica de mi Ciudad.
La constructora me ha indicado que se ha retrasado la obra y me entregaran el piso en agosto-septiembre de 2012, es decir, casi 5 meses fuera de plazo.
Y claro, yo de eso no tengo la culpa.
Resumiendo:
- He reinvertido todo la plusvalía en el nuevo piso antes de cumplir los 2 años de la venta del anterior.
- Tengo un contrato privado con la constructora visado por hacienda, en el que consta que la finalización de la obra es antes de que se cumpliera el plazo de los dos años.
Con el contrato privado registrado en hacienda pretendo que aunque la norma indique que el piso debe estar construido y escriturado dentro de los dos años, tengo pruebas de que yo he actuado en plazo, y por tanto cualquier retraso en la entrega del piso, no pueda ser yo responsable.
He estado mirando consultas vinculantes en la web de hacienda y hay alguna parecida a mi caso y en todas hacienda dice que al pasar el plazo y no haber realizado la "adquisición jurídica" dentro de los 2 años, no se consideran reinversión.
No me parece justo, ya que hacienda me estaría reclamando un dinero que ya no tengo, ya que esta en reinvertido en mi futura nueva casa.
Lo siento, no existe posibilidad de ampliación de plazo. Tu caso es el de una construcción de vivienda.
Además, entiendo que has reinvertido la plusvalía (ganancia). El importe a reinvertir es el total de la transmisión, minorado, en su caso, por el importe del préstamo vinculado a la adquisición de la anterior vivienda que se cancele en el momento de la transmisión.
Lo que la Ley hace es poner unas condiciones para no tributar por una renta. Las condicciones a cumplir son a futuro, no a pasado.
Imaginate que es una subvención que te conceden a futuro, es decir, una vez que pasan los dos años y adquieres la casa; en tu caso tampoco cumplirías las condiciones, y no obtendrías el beneficio, sin que de ello tuviese la culpa la norma...
Te transcribo una pregunta del INFORMA:
126685-reinversión vivienda: plazo construcción
Pregunta
Contribuyente vende su vivienda habitual reinvirtiendo el importe total obtenido en el plazo de 2 años en una vivienda en construcción. El final de la obra se produce pasados los dos años pero antes de cuatro. ¿Es aplicable la exención por reinversión?
Respuesta
En general las obras deben finalizar en un plazo no superior a cuatro años, no obstante para poder acogerse a la exención materializando la reinversión en una vivienda en construcción, es necesario que la vivienda se adquiera en los dos años anteriores o posteriores a la transmisión. La adquisición se producirá en la fecha en que de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el titulo o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda, siendo indiferente el momento de inicio de la construcción. Por tanto la construcción debe finalizar en un plazo máximo de dos años desde la venta de la anterior.
Normativa/Doctrina
Artículo 41 Real Decreto 439 / 2007, de 30 de marzo de 2007 .
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 0208 - 2005, de 11 de febrero de 2005
Consulta Vinculante de la D.G.T. V 1043 - 2009, de 11 de mayo de 2009
D.G.T. 20 de diciembre de 2004
Gracias por la respuesta..... pero lo que no logro entender es el hecho de que hacienda me reclame algo que ya he gastado y que ya no tengo.
Yo he reinvertido el total de las cantidades, mas de 40000 euros en el plazo de dos años para adquisicion de la nueva vivienda habitual (con todos los papeles que lo demuestran) y ademas tengo contrato privado "registrado en hacienda" de la compra del piso con fecha de terminacion dentro de los dos años.
Yo he cumplido!!!
El retraso en la construccion no es culpa mia y de hecho cuando hacienda me reclame ya estare viviendo en esa casa. No me parece logico que digan que no es reinversion.
Ademas, mirando el articulo 41 punto 2 al que hace referencia la consulta vinculante dice textualmente;
(copiado de: http://noticias.juridicas.com/base_datos/Fiscal/rd439-2007.t2.html#a41)
"2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su
intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados."
Aqui solo habla del tiempo para la reinversion de la plusvalia de la venta, no dice nada de que haya que realizar "el titulo o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda" como indica la consulta. De hecho por mucho que miro no encuentro ningun articulo que diga esto. Solo hay consultas vinculantes que hablan de ello, pero no hay ningun articulo que diga esto( o por lo menos no lo he encontrado).
Le agradeceria una aclaracion de esto ultimo y cualquier consejo para poder salir de esta situacion....Un saludo y gracias por su labor
Es el artículo 38 de la Ley el que te lo indica:
Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimo­niales obtenidas por la transmisión de la vivienda ha­bitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisi­ción de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
El único consejo que le puedo dar, aunque no sé si estará a tiempo, es mitigar el importe de la ganancia con la deducción por adquisición de vivienda. Con la reinversión de vivienda se ahorra entre un 19 y un 21% en el ejercicio 2011 de la ganancia obtenida, eso sí, a cambio de no deducir al 15% (o más según en qué CCAA resida) por adquisición de vivienda. Entonces lo que debería hacer es planificar los pagos de la nueva vivienda para poder aprovechar al máximo esta deducción.
Las bases ya deducidas de la vivienda transmitida no deducen, entonces si los pagos realizados hasta ahora no las superan, todavía está a tiempo. Si ya son superiores, y en importe de más de 9000 euros año (o 18 si la vivienda es común y en declaraciones individuales), ya habría perdido el derecho a deducir por lo que sobrepase.
El articulo 38 ya lo conocía y en el tampoco dice nada de plazos para la adquisición jurídica de la vivienda en construcción. Solo habla de reinvertir las "cantidades" en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Hacienda hace una interpretación muy suya de los artículos 38 y 41, y solo aparece en las consultas vinculantes el párrafo "problemático":
"La adquisición se producirá en la fecha en que de acuerdo con las
disposiciones del Código Civil, concurran el titulo o contrato y la
entrega o tradición de la nueva vivienda, siendo indiferente el momento
de inicio de la construcción. Por tanto la construcción debe finalizar
en un plazo máximo de dos años desde la venta de la anterior."
Lo que me pregunto es de donde saca hacienda esta argumentación.
¿Que ley, articulo, reglamento, decreto establece lo que dice el anterior párrafo???
Con respecto a lo que me aconseja, no se si lo he comprendido del todo. Me indica que en la declaración de este año utilice las cantidades que entregue en el 2011 y las declare como inversión en vivienda, siempre que las entregas no hayan superado los 18000 euros entre mi mujer y yo. Es así???
Pero el año pasado en la declaración de 2010 ya me comprometí a reinvertir(y lo he hecho) y si hago eso que me indica, tendría que hacer este año un a declaración complementaria en la que "anulo" la reinversión...y esto me obligaría a pagar a hacienda un dinero que no tengo, ya que como es obvio...lo he entregado en su totalidad para la adquisición de la nueva vivienda.
Desde luego tengo un problemón. No se si buscar algún abogado de temas fiscales y me asesore sobre si realmente estoy tan "fuera de la ley".
Esperando su respuesta...un saludo!
Como es lógico, hacienda dispone de información de primera mano sobre las intenciones del legislador, y así las interpreta la Dirección General de Tributos. Después están los tribunales, que interpretarán la norma de la misma o de otra forma. En este caso, puedo indicarte que todas las interpretaciones jurídicas de ese tema se han planteado fueron en el mismo sentido.
En cuanto al consejo, me refería a lógicamente, regularizar la situación con la presentación de una declaración complementaria, y compensar esa regularización con una deducción por adquisición de vivienda más amplia. La ganancia debería estar cuantificada ya en la declaración de 2010, con lo que el resultado de la regularización sería fácil (18% hasta 6000 euros y 21% a partir de 6000 euros), y planificando bien las inversiones, la deducción la efectuaría por el 15%. Tenga en cuenta que las cantidades exentas por reinversión no pueden ser objeto de deducción, por lo que al no estar exentas, podría practicar las deducciones por ellas.
Muchas gracias por la claridad en la respuesta...
No tengo del todo claro lo que voy a a hacer, si arriesgarme o hacer la declaración complementaria como me indica. En el fondo sigo pensando que no he hecho nada malo, ni nada a lo que no me haya comprometido.
Una ultima cuestión...¿Es posible modificar la declaración del año pasado(renta 2011)?
Lo digo porque si modifico la renta del año pasado, y cambio lo de reinversión por inversión, para que me deduzcan lo que entregue en 2010...mas la deducción por inversión de este año, (de las cantidades entregadas en 2011)...mas la que pueda desgravar en la renta del año que viene, tal vez así la "injusticia" pueda salvarla de mejor manera.
En caso afirmativo, indíqueme un correo o teléfono de su asesoría para poder ponerme en contacto con ustedes y puedan llevarme este asunto.
De nuevo mil gracias por su ayuda...Un saludo!
Siento lo del teléfono, pero no tengo asesoría ni tengo intención ninguna de cobrar por los servicios que presto en esta página.
En cuanto a la duda, entiendo que la que quiere regularizar es la del 2010, que es donde tiene que hacer la complementaria, y sí, efectivamente, en la misma declaración en la que regularice la ganancia patrimonial, puede, o mejor, debe (son impuestos, no donaciones y no se debe pagar más allá de lo obligado) incluir las deducciones por las inversiones efectuadas, siempre y cuando éstas ya superen las inversiones que fueron objeto de deducción en la anterior vivienda. Si en ejercicios anteriores podía ya deducir, debe solicitar la rectificación de las mismas mediante el modelo que obra en la página de la agencia tributaria (modelos y formularios/formularios/formularios para trámites.../comunicación...). En la del ejercicio 2010 sería en la propia complementaria, o si se da el caso, que dudo, que resulte mayor devolución, también con la misma solicitud. Deberá acompañar a la solicitud justificantes de la inversión efectuada (copias de las facturas, p.e.)
