¿Vender o donar piso?

Para poder donar el piso es necesario que tengas la capacidad de hacerlo, entiendo que si lo puedes vender también tienes la capacidad de darlo en donación.
La donación habría que hacerla en escritura pública y estaría sujeta al impuesto de donaciones, creo que en Madrid hay alguna ventaja si se hace a hijos, pero deberías consultarlo en Hacienda.
Los costes totales de la donación serían:
- Tasas de notario por la escritura pública
- Tasas del registro de la propiedad
- Impuesto de donaciones
- IRPF
La transmisión supondrá para ti en IRPF una ganancia patrimonial igual que si hubieras vendido la vivienda, por esto y porque en donaciones se va a tener en cuenta también el valor de transmisión es importante valorar el piso por lo mínimo posible, de tal manera que se paguen menos impuestos.
Puedes pedir una tasación a Hacienda o poner tú un valor, pero no te pases y lo dones por un valor ínfimo porque Hacienda puede corregir el valor si es muy bajo.
- Impuesto de donaciones: Puede que la cuota a pagar sea menor si el piso se transmite con su carga (el préstamo) puesto que en este caso se transmite un bien con una carga que reduce su valor.
- IRPF: por la ganancia obtenida no creo que puedas acogerte a la exención por reinversión puesto que el importe recibido es cero, ya que se trata de una donación. Entiendo que deberías pagar por el 18% de la ganancia obtenida.
Por último, si optas por esta opción asegúrate algo en la vivienda donada porque no sabemos las vueltas que puede dar la vida y cómo evolucionará tu hijo. Me refiero a algo como que no pueda vender el piso sin tu permiso o similar. Un notario te puede explicar alguna fórmula que se pueda aplicar.