Dudas sobre cancelación de hipoteca
Hola Aurora 123:
Tengo que resolver un problema sobre la venta de mi vivienda y me gustaría contar con tu ayuda para solucionar mi "entuerto":
- La vivienda objeto de la consulta es la que, en su día, adquirimos mi ex mujer y yo y que al casarnos pasó a la sociedad de gananciales (está escriturada a nombre de los dos) y que a día de hoy sigue teniendo una hipoteca.
- Hace 4 años nos divorciamos y en el convenio regulador acordamos que ella y nuestra hija dispondrían del uso y disfute de dicha vivienda durante 30 meses, pasado este periodo se procedería a la venta de la vivienda, repartiendo los gastos y el dinero obtenido con la venta al 50%.
La situación actual es la siguiente:
- Tal y como se acordó en el convenio regulador vamos a proceder a vender la vivienda y a mi me interesa quedarme con ella, es decir, adquirir el 50% de mi ex.
- ¿La vivienda tiene aun una hipoteca pendiente de 47.000? ¿Y la tasación actual del inmueble es de 320.000?.
- Con el fin de comprar yo la vivienda, he consultado con el banco titular de la hipoteca y me ofrecen cancelar la hipoteca actual (amotizacion de la hipoteca pendiente + gastos) y constituir una nueva hipoteca. Dichos gastos creo son excesivos ya que me obligan a adelantar la parte de amortización y gastos correspondientes a mi ex mujer, con lo cual me veo obligado a solicitar una hipoteca por un importe bastante más elevado del 50% del precio de venta de la vivienda (50% de la tasación).
¿Cuál es la mejor forma de resolver esta situación sin tener que incurrir en demasiados gastos? He leído acerca de la extinción de condominio y de la novación pero no tengo muy claro si se podrían aplicar a mi caso, ni como hacerlo, ni los pasos a seguir. Tampoco se si hay algo que pueda exigir al banco en el que tenemos la hipoteca actual, teniendo en cuenta que existe una sentencia judicial que nos obliga a la venta del inmueble.
Finalmente, ¿cómo tributaría esta operación? ¿Qué pagos o que impuestos me correspondería pagar a mi como comprador? . Muchas gracias por tu ayuda, saludos cordiales:
Fer
Tengo que resolver un problema sobre la venta de mi vivienda y me gustaría contar con tu ayuda para solucionar mi "entuerto":
- La vivienda objeto de la consulta es la que, en su día, adquirimos mi ex mujer y yo y que al casarnos pasó a la sociedad de gananciales (está escriturada a nombre de los dos) y que a día de hoy sigue teniendo una hipoteca.
- Hace 4 años nos divorciamos y en el convenio regulador acordamos que ella y nuestra hija dispondrían del uso y disfute de dicha vivienda durante 30 meses, pasado este periodo se procedería a la venta de la vivienda, repartiendo los gastos y el dinero obtenido con la venta al 50%.
La situación actual es la siguiente:
- Tal y como se acordó en el convenio regulador vamos a proceder a vender la vivienda y a mi me interesa quedarme con ella, es decir, adquirir el 50% de mi ex.
- ¿La vivienda tiene aun una hipoteca pendiente de 47.000? ¿Y la tasación actual del inmueble es de 320.000?.
- Con el fin de comprar yo la vivienda, he consultado con el banco titular de la hipoteca y me ofrecen cancelar la hipoteca actual (amotizacion de la hipoteca pendiente + gastos) y constituir una nueva hipoteca. Dichos gastos creo son excesivos ya que me obligan a adelantar la parte de amortización y gastos correspondientes a mi ex mujer, con lo cual me veo obligado a solicitar una hipoteca por un importe bastante más elevado del 50% del precio de venta de la vivienda (50% de la tasación).
¿Cuál es la mejor forma de resolver esta situación sin tener que incurrir en demasiados gastos? He leído acerca de la extinción de condominio y de la novación pero no tengo muy claro si se podrían aplicar a mi caso, ni como hacerlo, ni los pasos a seguir. Tampoco se si hay algo que pueda exigir al banco en el que tenemos la hipoteca actual, teniendo en cuenta que existe una sentencia judicial que nos obliga a la venta del inmueble.
Finalmente, ¿cómo tributaría esta operación? ¿Qué pagos o que impuestos me correspondería pagar a mi como comprador? . Muchas gracias por tu ayuda, saludos cordiales:
Fer
1 respuesta
Respuesta de aurora123
1
Si ambos acordasteis que pasado un tiempo el piso se tendría que vender, solo te que la opción de la venta, es decir podríais hacer extinción de condominio, pero para eso tu ex tendría que estar de acuerdo en ello ya que se pacto otra cosa, no se si me explico. ¿En el convenio regulador se acordó que la casa os la pudierais quedar alguno de los dos? En todo caso, si se puede hacer como una extinción de condominio. Si el inmubele esta valorado en 320000 euros, la parte que tu le "compras" a ella, vale 160000 euros y ese es el dinero que debes pagarle. Ahora bien si la vivienda tiene una hipoteca de 47000 (a este importe deberías sumarle los castos de cancelación de la hipoteca y dividirlo entre dos) y se debe cancelar para proceder a la venta, ella debe 23500 (la mitad de los 47000 más los gastos) igual que tu, con lo cual el dinero que tu debes pagar seria de 136500 aproximadamente quitando su parte de gastos. Con lo cual deberías pedir al banco alrededor de unos 170000. Esta hipoteca no estaría muy por encima del 50% del valor del piso, y tienes que tener en cuenta que el piso no estaba compeletamente limpio. Yo creo que es razonable. Los gastos de una extinción de condominio son menos que una compra venta, con lo cual de esta forma os saldría mucho más ventajoso a ambos. Para poder saber con exactitud los gastos deberás ir a un notario con toda la documentación del piso para que te informe de los gastos ya que el es el que os hará la extinción. Los gastos dependen de cada comunidad autónoma, son diferentes. Por eso el notario es el que te podrá dar toda la información exacta.
Hola Aurora, lo primero es darte las gracias por contestarme.
En el convenio regulador dice que se proceda a la venta del inmueble (entiendo que cualquiera puede acceder a la compra) de hecho se la he ofrecido yo pero ella no puede hacer frente a la deuda.
Tendría que convencer a mi ex y luego por escrito entre los dos ir al notario y luego al banco.
Si acudo al banco con la extinciópn de condominio en la mano, ¿crees qué el banco me facilitará las cosas para subrogarme a la misma hipoteca sin necesidad de (como ahora quieren) cancelar y abrir otra nueva?
Saludos cordiales,
Fer
En el convenio regulador dice que se proceda a la venta del inmueble (entiendo que cualquiera puede acceder a la compra) de hecho se la he ofrecido yo pero ella no puede hacer frente a la deuda.
Tendría que convencer a mi ex y luego por escrito entre los dos ir al notario y luego al banco.
Si acudo al banco con la extinciópn de condominio en la mano, ¿crees qué el banco me facilitará las cosas para subrogarme a la misma hipoteca sin necesidad de (como ahora quieren) cancelar y abrir otra nueva?
Saludos cordiales,
Fer
Hola de nuevo Aurora, se me quedaron un par de preguntas por hacerte:
¿Sabes si podría hacer una novación de hipoteca o en este caso no procede?
Sobre este mismo tipo de operaciones, ¿sabes si hay bancos que se hagan cargo de ellas?, al ser algo más complicadas que simples hipotecas y tener varios trámites por medio a lo mejor hay entidades que no se hacen cargo, de hecho en Openbank me la denegaron puesto que no se hacen cargo de este tipo de operaciones pero me gustaría saber si es algo común y si hay entidades que manejan y operan con ello.
Gracias de nuevo,
Fer
¿Sabes si podría hacer una novación de hipoteca o en este caso no procede?
Sobre este mismo tipo de operaciones, ¿sabes si hay bancos que se hagan cargo de ellas?, al ser algo más complicadas que simples hipotecas y tener varios trámites por medio a lo mejor hay entidades que no se hacen cargo, de hecho en Openbank me la denegaron puesto que no se hacen cargo de este tipo de operaciones pero me gustaría saber si es algo común y si hay entidades que manejan y operan con ello.
Gracias de nuevo,
Fer
Con el tema de la venta a lo que me fereria es que una compra venta paga unos impuestos distintos a una extinción de condominio. Y si lo que acordastesi fue una venta, cualquiera puede acceder a la misma claro esta, tu puede comprar su parte, pero como compraventa. Si optáis por extinción ella debe estar de acuerdo, por que sino con el convenio en la mano puede exigir compraventa, no se si me estoy explicando. Pero este es un mal menor ya que parece que ambos estáis de acuerdo.
El procedimiento no es como tu lo describes, de primero ir al notario y después al banco. Si haces la extinción de condominio primero y luego el banco no accede a quitar a tu ex mujer de la hipoteca, 1) no puedes pagar a tu ex mujer 2) el piso esta a tu nombre y la hipoteca al de dos 3) tu ex mujer podrá exijirte legalmente que le pages la deuda. Con lo cual puede ser peor y mucho más lio y gastos. Aunque vayas con la extinicion en la mano el banco tiene la sartén por el mango y puede no querer cambiar nada. Ante la duda y el problema posterior. Lo primero a solucionar es el tema financiero es decir la hipoteca, deberás acudir al baco decirles que se va a proceder a la extinción y que necesitas o bien una novación de la hipoteca actual para quitar a tu ex y al mismo tiempo ampliar la misma, cuando el banco te lo concede en el mismo momento y ante notario, se firma la extinción y la novación ampliación de la hipoteca. Si el banco no accede no te queda otra que o bien cerrar y abrir hipoteca nueva en el mismo banco o en otro y en ese caso lo mismo, cuando alguno te la conceda, ir al notario y firmarlo todo junto. Hazlo todo a la vez o lo más cercano posible para no dejar nada suelto que luego te pueda crear problemas.
El procedimiento no es como tu lo describes, de primero ir al notario y después al banco. Si haces la extinción de condominio primero y luego el banco no accede a quitar a tu ex mujer de la hipoteca, 1) no puedes pagar a tu ex mujer 2) el piso esta a tu nombre y la hipoteca al de dos 3) tu ex mujer podrá exijirte legalmente que le pages la deuda. Con lo cual puede ser peor y mucho más lio y gastos. Aunque vayas con la extinicion en la mano el banco tiene la sartén por el mango y puede no querer cambiar nada. Ante la duda y el problema posterior. Lo primero a solucionar es el tema financiero es decir la hipoteca, deberás acudir al baco decirles que se va a proceder a la extinción y que necesitas o bien una novación de la hipoteca actual para quitar a tu ex y al mismo tiempo ampliar la misma, cuando el banco te lo concede en el mismo momento y ante notario, se firma la extinción y la novación ampliación de la hipoteca. Si el banco no accede no te queda otra que o bien cerrar y abrir hipoteca nueva en el mismo banco o en otro y en ese caso lo mismo, cuando alguno te la conceda, ir al notario y firmarlo todo junto. Hazlo todo a la vez o lo más cercano posible para no dejar nada suelto que luego te pueda crear problemas.
Bien, voy a proponerle al banco el tema de la extinción de condominio y luego la novación a ver qué me dicen.
Te mantengo informada
Muchas gracias por todo Aurora
Saludos cordiales,
Fer
Te mantengo informada
Muchas gracias por todo Aurora
Saludos cordiales,
Fer
Espero que todo salga bien, no te olvides de puntuar y cerrar la pregunta sino permanece abierta para siempre y para mi es un trastorno. Si necesitas cualquier información o ayuda, preguntame cuando quieras.
Suerte y un saludo
Suerte y un saludo
