Divorcio e hipoteca de local
Buenos días:
Estoy en tramites de la realización del convenio de mutuo acuerdo para divorciarme, mi ex y y yo tenemos un local donde ella desarrolla su actividad profesional y la hipoteca del mismo está al 50%, mi pregunta es la siguiente:
¿hay que arreglar lo del local antes del divorcio o daría igual?
¿la podría yo vender mi parte a ella? ¿Quedaría yo exento de la hipoteca al adquirir ella un bien y pasaría la hipoteca a su nombre al 100%?
si le vendo yo mi parte ¿ese dinero es integro para mi o es para saldar la deuda de mi parte de la hipoteca?
Que podría hacer?, muchísimas gracias de antemano.
Por cierto tengo otorgadas capitulaciones matrimoniales en régimen de separación de bienes.
1 Respuesta
Si usted quiere desprenderse del local para que se lo quede ella, lo que pueden hacer es una extinción de condominio en la notaría, ya que será lo menos costoso (en un principio). El impuesto actualmente se sitúa alrededor del 1'2%.
En ese documento, usted renuncia a su 50%, y ella se queda con el total de la hipoteca y el loca. Pero claro, esto habría que hablarlo antes con la entidad financiera, ya que deben aceptar excluirle de la hipoteca contratada. Es decir, sin la aceptación del banco, no se puede hacer nada.
El problema que encontramos con esta operación, el IRPF de usted. Hacienda va a presumir que usted ha recibido el valor de ese 50%, por lo que va a estar gravado y tendrá que pagar el año que viene lo que corresponda.
La opción de la compraventa quedaría con similar problema, ya que usted debería excluirse de la hipoteca, algo que solo puede aceptar el banco. Respecto a impuestos, el 1'2% de AJD y el 8% de ITP, más gastos de notaría y registro.
Los impuestos que le he comentado son los de la Comunidad Valenciana (por ser los más cercanos a mí), pero en toda España se sitúan sobre esos valores. Es cuestión de informarse para poder hacer los cálculos.
Respecto al dinero que pudiera recibir, es para usted. De lo que tiene que preocuparse es de desvincularse de la hipoteca, ya que cualquier problema en un futuro también le afectaría a usted si tuviera esa carga.
Entonces entiendo que yo recibiría el 50% del precio del local y que ese dinero seria para mi a la par que ella se quedaría con el 100% de la hipoteca y yo me desvincularía de ella.
Entonces ella aparte de pagarme a mi el 50% tendría que asumir el 100% de la hipoteca?, vaya negocio no? es así? o estoy confundido? porque si es así el local le saldría un 50% mas caro que se supone que es la parte que yo la vendo no?
A ver, lo lógico es que a usted no le pague nada en la extinción de condominio. Si ella va a tener que asumir la hipoteca no debe pagar nada.
En el caso de que no le dejara el banco desvincularse de la hipoteca, sí que debería recibir una contraprestación, ya que tendrá que seguir pagando las cuotas sin ser titular de la propiedad.
Espero que lo entienda. La verdad que estos asuntos son bastante controvertidos.
