Puentear a la inmobiliaria

La cuestión que me plantea es algo compleja, por lo que si le parece vamos a analizar las cuestiones que me señala una por una.
Empecemos por su relación con las distintas Agencias Inmobiliarias; me indica que no ha firmado ninguna cláusula de exclusividad (bien hecho, dichas cláusulas son una perfecta trampa para el propietario) por lo cual se puede entender que, jurídicamente, sólo existe un mandato tácito de compraventa. Ello le faculta para encomendar la mediación a cualquier otra Agencia y asimismo para vender el inmueble por su cuenta.
Imagino que usted ha pactado con cada Agencia quién se va a hacer cargo de abonar la comisión y gastos de gestión del contrato (suelen ir incluidos en la misma). De no haberlo hecho, le prevengo que lo usual es que la comisión de la Agencia sea pagada íntegramente por el comprador y ascienda a un 5% sobre el valor de venta. No obstante, yo le hablo de Agencias Inmobiliarias (son las dirigidas por un Agente de la Propiedad Inmobiliaria, que es un señor que ha superado unas oposiciones en el Ministerio de Fomento para dedicarse a esta actividad) no por las inmobiliarias o gestorías montadas por cualquier espabilado con dudosa preparación y aún más dudosa ética. Entre estos últimos "establecimientos" he encontrado prácticas como cobrar tanto al vendedor como al comprador, o pretender cobrar gastos que en ningún modo está obligado a soportar el propietario ni el comprador (publicidad, gestión del contrato, etc...)
Ahora veamos la postura de su posible comprador. La práctica de "saltar a la inmobiliaria" es bastante común, y los únicos medios jurídicos de que dispone la Agencia para evitar esto son el pacto de exclusividad con el propietario o hacerle firmar al posible comprador, al mostrarle el inmueble, un pequeño documento en el que el cliente declara que ese inmueble le ha sido mostrado por tal Agencia. Ello sí facultaría a la Inmobiliaria para reclamar la comisión. Si no hay nada firmado de por medio, en caso de una demanda, tendrían que verse en un declarativo de dudoso éxito, por lo cual no se suelen emprender acciones legales en esos aspectos. En resumen, si todo es tal y como me señala, la conducta de su posible comprador es, si bien más que moralmente cuestionable, perfectamente comprensible y por otro lado jurídicamente viable.
Respecto al encargo tácito que usted mantiene con las distintas Agencias, puedo comentarle que, de no haber documento por medio que disponga otra cosa, se entiende revocado a los seis meses de efectuado. No obstante, sería todo un gesto de caballerosidad y honestidad el dar parte a las Inmobiliarias de que el inmueble ya ha sido vendido (no lo haga hasta que tenga las arras en la mano) para que no sigan gastando su tiempo y su dinero en publicitar su inmueble.
Finalmente, usted quiere guardarse las espaldas ante cualquier posible complicación por parte de eventuales reclamaciones de las Agencias sobre la operación. Nada más fácil: en el contrato privado que usted firmará antes de acudir a Notario (ese primer contrato que suele firmarse entre las partes antes de elevarlo a escritura pública, y en el cuál se suele entregar ya una parte del precio a modo de señal) incluya usted una cláusula por la cual el comprador se obligue a satisfacer todos los cargos que puedan producirse en este sentido.
Esperando haberle servido de alguna ayuda, quedo a su completa disposición para cualquier otro particular en el que pueda serle de utilidad.
Gabirol