Estatutos de comunidad de vecinos
En primer lugar me gustaría felicitarle por la labor que desdempeña usted y demás componentes del servicio.
Mi problemática e sla siguiente.
Acabo de adquirir un piso de eobra nueva, en cuyo edificio ya se han vendido 11 pisos, y quedan sin vender 17.
El caso es que cuando el constructor era el único dueño del edificio, constituyo sus propios estatutos de evecinos de tal modo que se excluyo automáticamente de todos los gastos comunitarios, no siendo así con los beneficion de la comunidad en caso de alguna indemnización por parte del seguro por ejemplo.
Y ademas en dichos estatutos incluyó que para modificarlos es NECESARIA la unanimidad de todos los propietarios.
El caso es que los 11 vecinos que hemos comprado vemos esos estatutos claramente abusivos y y consideramos que es justo modificarlos.
La pregunta es: ¿Qué pasos debemos seguir para dicha modificación? ¿O en todo caso? ¿Tenemos alguna mínima posibilidad de epoder modificarlos? Por el momento el constructor ya nos anticipo que no esta dispuesto a esa modificación, obviamente porque actualmente no colabora en los gastos comunes aun siendo propietario mayoritario.
Nuevamente mial gracias por su tan imprescindible trabajo para algunas personas que como yo no somos entendedores de este ámbito.
Mi problemática e sla siguiente.
Acabo de adquirir un piso de eobra nueva, en cuyo edificio ya se han vendido 11 pisos, y quedan sin vender 17.
El caso es que cuando el constructor era el único dueño del edificio, constituyo sus propios estatutos de evecinos de tal modo que se excluyo automáticamente de todos los gastos comunitarios, no siendo así con los beneficion de la comunidad en caso de alguna indemnización por parte del seguro por ejemplo.
Y ademas en dichos estatutos incluyó que para modificarlos es NECESARIA la unanimidad de todos los propietarios.
El caso es que los 11 vecinos que hemos comprado vemos esos estatutos claramente abusivos y y consideramos que es justo modificarlos.
La pregunta es: ¿Qué pasos debemos seguir para dicha modificación? ¿O en todo caso? ¿Tenemos alguna mínima posibilidad de epoder modificarlos? Por el momento el constructor ya nos anticipo que no esta dispuesto a esa modificación, obviamente porque actualmente no colabora en los gastos comunes aun siendo propietario mayoritario.
Nuevamente mial gracias por su tan imprescindible trabajo para algunas personas que como yo no somos entendedores de este ámbito.
3 Respuestas
Respuesta de Blas ..
1
No finalice la pregunta, le contestaré para el lunes por la mañana.
Hola
Era para recordarle que em dijo que hoy lunes me contestaría a mi problemática así que estoy a la espera.
Muchas gracias
Era para recordarle que em dijo que hoy lunes me contestaría a mi problemática así que estoy a la espera.
Muchas gracias
Siento muchísimo la tardanza, pero tengo tal volumen de preguntas que en ocasiones me es difícil dar a basto.
En primer lugar, he de decirle que el constructor puede establecer unos estatutos privativos para la comunidad de vecinos, antes de segregar el edificio y venderlo por pisos.
Lo que no entiendo es como en su día el registrador de la propiedad, permitió inscribir dichos estatutos ya que son contrarios a la ley de propiedad Horizontal, ya que en su artículo establece que son obligaciones de cada propietario Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
En cualquier caso el hecho de que ponga que para modificar dichos estatutos es necesaria la unanimidad de todos los propietarios, es algo que se encuentra recogido en la Ley, ya que su artículo 17 establece que será exigible para la modificación de las reglas establecidas en los estatutos de la comunidad, la unanimidad de todos los propietarios.
En cualquier caso, y dejando esto al margen, deberían convocar una Junta en la que llegasen a un acuerdo de cara a modificación de dichos estatutos, pero como veo que se me antoja bastante imposible, ya que el constructor no va a querer modificarlos, deberéis de impugnarlos judicialmente ya que esto es posible cuando:
-> Sean contrarios a la ley.
-> Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
-> Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Al ser estos estatutos contrarios a la ley, tendrán un plazo de 1 año para impugnarlos judicialmente.
Para ello deberán de acudir a un abogado de confianza, especialista en derecho civil, para que entable la correspondiente demanda impugnando dichos estatutos de la comunidad.
Saludos, reitero mis disculpas por la tardanza, esatré a su disposición cuando lo necesite. No olvide valorar mi respuesta, se admite todo tipo de crítica.
En primer lugar, he de decirle que el constructor puede establecer unos estatutos privativos para la comunidad de vecinos, antes de segregar el edificio y venderlo por pisos.
Lo que no entiendo es como en su día el registrador de la propiedad, permitió inscribir dichos estatutos ya que son contrarios a la ley de propiedad Horizontal, ya que en su artículo establece que son obligaciones de cada propietario Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
En cualquier caso el hecho de que ponga que para modificar dichos estatutos es necesaria la unanimidad de todos los propietarios, es algo que se encuentra recogido en la Ley, ya que su artículo 17 establece que será exigible para la modificación de las reglas establecidas en los estatutos de la comunidad, la unanimidad de todos los propietarios.
En cualquier caso, y dejando esto al margen, deberían convocar una Junta en la que llegasen a un acuerdo de cara a modificación de dichos estatutos, pero como veo que se me antoja bastante imposible, ya que el constructor no va a querer modificarlos, deberéis de impugnarlos judicialmente ya que esto es posible cuando:
-> Sean contrarios a la ley.
-> Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
-> Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Al ser estos estatutos contrarios a la ley, tendrán un plazo de 1 año para impugnarlos judicialmente.
Para ello deberán de acudir a un abogado de confianza, especialista en derecho civil, para que entable la correspondiente demanda impugnando dichos estatutos de la comunidad.
Saludos, reitero mis disculpas por la tardanza, esatré a su disposición cuando lo necesite. No olvide valorar mi respuesta, se admite todo tipo de crítica.
Respuesta de huecha
1
Habría que ver los Estatutos, pero me extraña lo que dices, en alguna ocasión se hace respecto de los locales si se los va a quedar el propio promotor.
Con lo cual me extraña, que haya 17 pisos, sin pagar cuotas de comunidad, porque cuando se vendan, ¿qué va a pasar?, tu tienes un porcentaje de la comunidad como los otros 16, y los otros 11.
Siempre, para modificar los Estatutos, se necesita unanimidad.
Inclusive el Notario y el Registrador, habría impedido que unos pisos no tuvieran su porcentaje de comunidad, que entre los 28, sumarán 100, no sumarán 100 solo entre los 11 ya vendidos.
Repasa la escritura y lo comprobarás.
Con lo cual me extraña, que haya 17 pisos, sin pagar cuotas de comunidad, porque cuando se vendan, ¿qué va a pasar?, tu tienes un porcentaje de la comunidad como los otros 16, y los otros 11.
Siempre, para modificar los Estatutos, se necesita unanimidad.
Inclusive el Notario y el Registrador, habría impedido que unos pisos no tuvieran su porcentaje de comunidad, que entre los 28, sumarán 100, no sumarán 100 solo entre los 11 ya vendidos.
Repasa la escritura y lo comprobarás.
No es extraño, sino que es injusto. Lo que le dije anteriormente es tal como es. El constructor aprovecho cuando el era el único propietario del edificio para "unanimamente" excluirse de los pagos comunes. Es decir, hasta que alguien no compre esos pisos que faltan por vender, nadie se hará cargo de la limpieza, electricidad, ... Una vez que se compren, si tendrán la obligación de pagar las cuotas de la comunidad. ES más, antes de vender nada, el constructor nombro a una administradora ajena al edificio, con lo cual esta es básicamente su representante y es ella quien nos dijo que el constructor no participa en esos gastos comunes ni esta dispuesto a cambiar o modificar los estatutos. Para más inri, a ninguno de los que hemos comprado hasta ahora, el notario nos leyó estos estatutos, sino que simplemente dio acto de fe de la división horizontal.
Creame, es tal como se lo cuento.
¿ES denunciable no?
Creame, es tal como se lo cuento.
¿ES denunciable no?
Más que denunciables, esos acuerdos, o pactos, son nulos. En el momento que hay propiedad horizontal y unos gastos, el propietario del piso, sea el promotor o cualquier otro, se debe de hacer cargo de los gastos.
En la próxima junta que se trate en el orden del día, y si insisten en no pagar los gastos de comunidad, al Juzgado y que el Juez le ponga firmes.
En la próxima junta que se trate en el orden del día, y si insisten en no pagar los gastos de comunidad, al Juzgado y que el Juez le ponga firmes.
Respuesta de jaebae
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La modificación estatutaria es cierto que sólo puede hacerse por unanimidad o por sentencia judicial, previa demanda, por haber sido redactados contra la Ley de Propiedad Horizontal o con claro abuso de derecho o ejercicio antisocial del derecho.
Para ello será necesario conovocar una junta de propietarios, cuando estén vendidos todos los pisos a fin de evitar que este promotor tenga más del 50% de las cuotas de participación con el fin de modificar en este punto los estatutos. Bueno, como todo va a terminar en el juzgado, también podrá convocarse y realizarse ahora. El se negará y no podrá hacerse esa modificación, en principio. Pero ese acuerdo denegando la modificación esatutaria puede ser impugnado por los vecinos por ser contrario a la Ley y por ser lesivos a los intereses de la Comunidad en beneficio de un propietario o se haya adoptado con abuso de derecho. A ver qué dicen en estos puntos los jueces, pero el artº 7 del Código Civil es claro.: Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.
Para ello será necesario conovocar una junta de propietarios, cuando estén vendidos todos los pisos a fin de evitar que este promotor tenga más del 50% de las cuotas de participación con el fin de modificar en este punto los estatutos. Bueno, como todo va a terminar en el juzgado, también podrá convocarse y realizarse ahora. El se negará y no podrá hacerse esa modificación, en principio. Pero ese acuerdo denegando la modificación esatutaria puede ser impugnado por los vecinos por ser contrario a la Ley y por ser lesivos a los intereses de la Comunidad en beneficio de un propietario o se haya adoptado con abuso de derecho. A ver qué dicen en estos puntos los jueces, pero el artº 7 del Código Civil es claro.: Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.