Problemas con inmobiliaria en compra de vivienda.

Hace un par de meses mi novia y yo decidimos comprar un piso. Tras varias visitas hablamos con la inmobiliaria para quedarnos con el piso. Ellos nos dijeron que el piso es una herencia y que estaba en trámites pero que para finales de febrero estaría listo. ¿Al ir a firmar el contrato de arras con una fianza de 3000? Pasaron a poner la firma de las escrituras al 28 de abril. Al preguntarles el porque nos dijeron que era para asegurar que todos los trámites de la herencia llegaban a tiempo. Nos pareció un tiempo prudencial aunque nos fastidiaba bastante, pero seguimos adelante. Al ir a entregar el 10% del valor en concepto de señal firmamos el contrato de compra venta. En esa reunión, en la que estaban los herederos, se nos añadió una clausula donde indicaba que si por causas ajenas a los vendedores, la fecha de escrituración se retrasaba, no podíamos ejecutar el contrato. Nos fastidio bastante pero los vendedores decían tener la declaración de herederos en orden y a falta de ir al notario (más adelante resulta ser que la declaración aun se encuentra en el juzgado). ¿Por miedo a perder los 3000? Dimos el 10% y firmamos. Ahora hemos ido al banco y nos piden la nota simple final ya que una de las personas que aparece en la nota simple actual (la fallecida) tenía el usufructo de la vivienda. Hemos hablado con la inmobiliaria y dicen que la nota simple tardará más tiempo ya que, todavía sigue la declaración de herederos en el juzgado. Nosotros hemos hecho la tasación y todo esta correcto a falta de la nota simple. Mis preguntas son las siguientes:
¿Si recibimos la nota simple meses después del 28 de abril pueden los herederos ejecutar el contrato de compra-venta y quedarse con el 10% por no llegar nosotros al plazo? Tras recibir la nota simple nosotros tendríamos que entregarla en el banco y tardarían unos días en tramitar la hipoteca, así que se pasaría de plazo. Nosotros no tenemos ninguna clausula que nos proteja.
¿Es legal que se haga un contrato de compra-venta sin estar en las escrituras de la vivienda actualizadas con los nuevos herederos? El heredero que tenía el usufructo no ha firmado (como es lógico) así que me gustaría saber si el resto pueden hacer un contrato de compra-venta sin tener en orden las escrituras.
¿Podríamos recuperar el 10% de alguna manera?
La tasación tiene una validez de 6 mese ¿si se retrasan ellos nos deberían pagar una tasación nueva?
Todo esto parece haber sido una artimaña de la agencia inmobiliaria para hacer su venta los más pronto posible. Nos han engañado y me gustaría denunciarles. ¿Es posible? ¿Puedo presentar una queja en el consumidor?
Agradecería también si saben los pasos necesarios para la tramitación de la herencia y el tiempo que suelen tardar en Vizcaya (España).