Compra parcela con cargas en registro propiedad
Quería adquirir una parcela sita en la provincia de Salamanca (Castilla y León), actualmente propiedad de una entidad bancaria, pero cuando he solicitado la nota simple en el registro de la propiedad para ver si tenía alguna carga y comprobar quien era el verdadero propietario, he visto que en el apartado "cargas propias de la finca", aparece un concurso voluntario, con varias anotaciones preventivas, siendo la última correspondiente a la apertura de la fase de liquidación, con fecha de julio de 2011, sin que exista ninguna otra nota más.
Investigando un poco he podido localizar lo siguiente:
- Un edicto publicado en el B.O.E. Del mes de abril de 2013 que dice:
“Edicto.
El Juzgado de Primera Instancia número 4 y Mercantil de Salamanca anuncia:
Que en el procedimiento concursal número 10/2011 referente al deudor Sociedad Cooperativa de Viviendas Alameda del Tormes, con C.I.F. Número F-37473303, mediante auto firme de fecha 16-4-2013 se ha acordado:
1.- La conclusión del concurso de acreedores del deudor Sociedad Cooperativa de Viviendas Alameda del Tormes por finalización de la fase de liquidación.
2.- El cese de las limitaciones de las facultades de administración y disposición del deudor subsistentes.
3.- Que el deudor queda responsable del pago de los créditos restantes y los acreedores podrán iniciar o reactivar las correspondientes ejecuciones singulares, en tanto no se acuerde la reapertura del concurso o no se declare nuevo concurso. Para tales ejecuciones, la inclusión de su crédito en la lista definitiva de acreedores se equiparará a una sentencia de condena firme.
4.- Que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 178 de la Ley Concursal, se acuerda la extinción de la persona jurídica Sociedad Cooperativa de Viviendas Alameda del Tormes y la cancelación de su inscripción en el Registro de Cooperativas.
5.- Declarar aprobadas las cuentas rendidas, por la Administración concursal y el cese de la
Administración concursal.
Salamanca, 17 de abril de 2013.- La Secretaria Judicial.”
- Un anuncio en el B.O.R.M.E. Del 05-12-2013, en el que, sobre la empresa que entró en concurso voluntario de acreedores, dice lo siguiente:
“Cierre provisional hoja registral por baja en el índice de Entidades Jurídicas.”
El titular actual de la finca, según lo que figura en el registro de la propiedad, es la entidad bancaria que la tiene en venta, y quien entró en concurso voluntario fue la promotora que estaba urbanizando la zona.
Así mismo, los representantes de la entidad bancaria propietaria de los terrenos, me indican que, desde su departamento jurídico, están intentando que el Juzgado que ha llevado el concurso de acreedores, ordene al registro de la propiedad la anulación de las anotaciones
De las cargas que existen sobre los citados terrenos, y como dicha operación tardará algún tiempo, me ofrecen la posibilidad de incluir en la escritura de compra la siguiente cláusula:
“Ambas partes conocen y asumen que las fincas objeto de compraventa se encuentran
Gravadas registralmente, además de las afecciones fiscales y cargas que le son propias, con las anotaciones de embargo letras a, b y c promovidas por decreto judicial a favor de la administración concursal a la que se encuentra sujeta el anterior propietario sociedad cooperativa de viviendas alameda del tormes. La parte vendedora se obliga a obtener su levantamiento y cancelación de su exclusivo cargo y cuenta, tramitación que ya tiene iniciada por vía judicial, eximiendo a la parte compradora de cualquier tipo de obligación o pago relativos a dicho levantamiento.”
¿Debería preocuparme, o al haber concluido el concurso de acreedores sobre el propietario original y figurar un nuevo propietario, yo ya no tendría ningún problema en caso de adquirir los terrenos?
¿La cláusula que me propone el banco propietario actual de los terrenos para incluir en la escritura es correcta?
3 Respuestas
La cláusula es perfectamente correcta, sin embargo tenga en cuenta que hasta que el banco no registre esa propiedad como suya, no podrá vendérsela. Por otra parte, si escrituran ahora podría tener problemas en el registro, al constar su compra antes que la adjudicación de dichas fincas por el banco.
La fincas ya están a nombre de la entidad bancaria desde mayo del 2012 y la conclusión del concurso de acreedores de la empresa propietaria inicial se publicó en abril del 2013, pero en el registro sigue figurando las anotaciones del concurso de acreedores. Ésto último es lo que me preocupa a la hora de realizar la compra a la entidad bancaria.
Entonces no hay problema. Con esa cláusula puede comprar las fincas. El banco se compromete por escrito a asumir cuantos gastos suponga la cancelación de esas anotaciones y si las fincas ya están inscritas a favor del banco, no debería tener ningún problema.
Lo primero recomendarle se ponga en manos de un abogado, que le estudie su caso concreto y los posible problemas que suponga la operación para usted. Sin conocer la totalidad de la documentación, no es posible indicarle mucho, pero se han de tener en cuenta el orden de las anotaciones en el registro, no solo su contenido...
Ha de tener en cuenta, que si la entidad no consigue que se limpien estas anotaciones, el problema lo tendrá usted... Y le puede costar mucho tiempo y dinero el conseguir recuperar el importe de la compra o la limpieza registral de la finca para que usted no tenga problemas en una posible venta.
La cláusula que le facilitan suele ser bastante frecuente y sí sería correcta, pero debe tener la certeza del estado del procedimiento ante de firmar la escritura. La manera más fiable sería o bien evidentemente que el Registro ya hubiera levantado la carga, o bien que a la fecha de la firma de la escritura se aporte el mandamiento judicial para su levantamiento.
Al adquirir usted el bien lo adquiere a sabiendas de las cargas que lo gravan, y aunque el vendedor ahora sea otra persona diferente al deudor de ésta, debe estar seguro del proceso en el que se encuentran, ya que el bien que va a adquirir es el que responde de esas deudas.
No podría darle una respuesta más concreta sin el estudio de la documentación.
Para una atención más personaliza, a través del estudio concreto de la documentación, y la elaboración de cualquier documento, puede ponerse en contacto conmigo a través del correo: [email protected]