Obligación hipotecaria
Tengo un piso en venta con una deuda que "heredé" consistente en una obligación hipotecaria al portador, ahora quiero saldar esa deuda pagando la cantidad más costas más intereses (a día de hoy) pero el problema es que desconozco el portador por lo que no puedo hacer efectiva esa cantidad de cancelación. La pregunta es ¿cómo puedo liberar el piso de esa carga? ¿El registro de la propiedad otorgaría el certificadod e libertad de cargas?. Me han comentado que existe la "consignación" en un juzgado pero tengo entendido que ese procedimiento es válido cuando el acreedor rehúsa cobrar, pero aquí no es ese el caso, ¿se podría hacer igualmente?.
Una última duda, en caso de que se hiciera esa consignación, si el portador de dicha obligación apareciera dentro de 10 años, ¿podría reclamar los intereses hasta esa fecha? ¿A quién? (A mi o al nuevo propietario)
Una última duda, en caso de que se hiciera esa consignación, si el portador de dicha obligación apareciera dentro de 10 años, ¿podría reclamar los intereses hasta esa fecha? ¿A quién? (A mi o al nuevo propietario)
2 respuestas
Respuesta de sergio
1
Muy Sr. Nuestro:
La extensión de la respuesta supera lo admitido por el formulario de envío, por lo que se la remitimos en dos bloques.
Imaginamos que la hipoteca a la que se refiere es un tipo especial consistente en la garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador.
Este tipo de hipoteca es muy poco común y presenta una serie de particularidades, la principal, como usted ya sabe, consiste en que si se transmite el titulo al portador la hipoteca se transmite con él.
Nos plantea usted tres cuestiones: la identificación del acreedor o actual poseedor del titulo, la forma de cancelación de la hipoteca, y la cuestión de los intereses.
En primer lugar trataremos de la cancelación de la hipoteca. Según el artículo 154 de la Ley Hipotecaria existen dos formas de lograr la cancelación.
La primera es el rescate de los títulos, es decir, la compra de los mismos, o lo que es lo mismo, el pago de la obligación. Esta operación ha de hacerse ante notario y en escritura pública, la cual hay que aportar al registro de la propiedad para su cancelación.
La segunda es la consignación de las cantidades en la cuenta del Juzgado, para ello es necesaria la apertura de un procedimiento llamado "de jurisdicción voluntaria", y, en efecto, es requisito para su admisión por el Juzgado el que previamente se haya realizado un ofrecimiento de pago al acreedor y éste se haya negado a aceptarlo.
De esta manera es evidente que para la cancelación de la hipoteca hace falta, en cualquier caso, conocer la identidad del acreedor. De todas formas existe otra posibilidad, la cual será tratada cuando hablemos de los intereses.
La segunda cuestión trata de la identificación del acreedor, en este caso solo existen dos posibilidades. En primer lugar, y aunque en principio la Ley no exige que se notifique al deudor las transmisiones que se realicen de los títulos, sí se admite la posibilidad de que en la constitución de la hipoteca el acreedor se comprometa a notificar dichas transmisiones y a inscribirlas en el registro. Si puede usted consultar la escritura de constitución, y en ella consta tal cláusula, en el registro deberían figurar todas las transmisiones.
Caso de que dicha cláusula no se haya incluido, la única posibilidad sería ir siguiendo el rastro de los títulos, usted debe conocer, bien por la escritura bien por el registro, la identidad de la persona a favor de la cual se constituye la hipoteca, es decir, el primer acreedor. Una vez identificado este primer titular de la obligación debería usted ponerse en contacto con él para que le notificara, caso de haberlo hecho, a qué persona le transmitió el titulo con la hipoteca, y así hasta encontrar al actual poseedor.
La extensión de la respuesta supera lo admitido por el formulario de envío, por lo que se la remitimos en dos bloques.
Imaginamos que la hipoteca a la que se refiere es un tipo especial consistente en la garantía de títulos transmisibles por endoso o al portador.
Este tipo de hipoteca es muy poco común y presenta una serie de particularidades, la principal, como usted ya sabe, consiste en que si se transmite el titulo al portador la hipoteca se transmite con él.
Nos plantea usted tres cuestiones: la identificación del acreedor o actual poseedor del titulo, la forma de cancelación de la hipoteca, y la cuestión de los intereses.
En primer lugar trataremos de la cancelación de la hipoteca. Según el artículo 154 de la Ley Hipotecaria existen dos formas de lograr la cancelación.
La primera es el rescate de los títulos, es decir, la compra de los mismos, o lo que es lo mismo, el pago de la obligación. Esta operación ha de hacerse ante notario y en escritura pública, la cual hay que aportar al registro de la propiedad para su cancelación.
La segunda es la consignación de las cantidades en la cuenta del Juzgado, para ello es necesaria la apertura de un procedimiento llamado "de jurisdicción voluntaria", y, en efecto, es requisito para su admisión por el Juzgado el que previamente se haya realizado un ofrecimiento de pago al acreedor y éste se haya negado a aceptarlo.
De esta manera es evidente que para la cancelación de la hipoteca hace falta, en cualquier caso, conocer la identidad del acreedor. De todas formas existe otra posibilidad, la cual será tratada cuando hablemos de los intereses.
La segunda cuestión trata de la identificación del acreedor, en este caso solo existen dos posibilidades. En primer lugar, y aunque en principio la Ley no exige que se notifique al deudor las transmisiones que se realicen de los títulos, sí se admite la posibilidad de que en la constitución de la hipoteca el acreedor se comprometa a notificar dichas transmisiones y a inscribirlas en el registro. Si puede usted consultar la escritura de constitución, y en ella consta tal cláusula, en el registro deberían figurar todas las transmisiones.
Caso de que dicha cláusula no se haya incluido, la única posibilidad sería ir siguiendo el rastro de los títulos, usted debe conocer, bien por la escritura bien por el registro, la identidad de la persona a favor de la cual se constituye la hipoteca, es decir, el primer acreedor. Una vez identificado este primer titular de la obligación debería usted ponerse en contacto con él para que le notificara, caso de haberlo hecho, a qué persona le transmitió el titulo con la hipoteca, y así hasta encontrar al actual poseedor.
(Segunda parte de la respuesta)
En cuanto a los intereses, desconocemos a qué titulo está incorporada la hipoteca, por lo ignoramos si esta genera intereses, aunque lo dudamos. En cuanto a los intereses moratorios, éstos solamente se producen una vez vencida la obligación y reclamado su pago al deudor.
Suponemos que nadie le ha reclamado la deuda, ya que en este caso conocería la identidad del acreedor, por ello es evidente que no se han generado intereses de demora, y que si la obligación se abona en el momento en el que sea reclamada no se van a generar.
Esto nos lleva a la solución alternativa de la que hablamos con anterioridad, puede usted esperar a que el acreedor le reclame el pago de la deuda, y entonces podrá abonarla y cancelar la hipoteca, claro está que ello dificulta la venta del piso, pero siempre puede facilitarla comprometiéndose con el comprador a hacer frente a todas y cada una de las obligaciones derivadas de la hipoteca.
Esto es todo lo que podemos decirle con la información suministrada, caso de desear algún otro tipo de aclaración no dude en ponerse en contacto con nosotros.
Esperando haberle sido de ayuda se despide atentamente,
Sergio Bustamante Balen
- Abogado -
En cuanto a los intereses, desconocemos a qué titulo está incorporada la hipoteca, por lo ignoramos si esta genera intereses, aunque lo dudamos. En cuanto a los intereses moratorios, éstos solamente se producen una vez vencida la obligación y reclamado su pago al deudor.
Suponemos que nadie le ha reclamado la deuda, ya que en este caso conocería la identidad del acreedor, por ello es evidente que no se han generado intereses de demora, y que si la obligación se abona en el momento en el que sea reclamada no se van a generar.
Esto nos lleva a la solución alternativa de la que hablamos con anterioridad, puede usted esperar a que el acreedor le reclame el pago de la deuda, y entonces podrá abonarla y cancelar la hipoteca, claro está que ello dificulta la venta del piso, pero siempre puede facilitarla comprometiéndose con el comprador a hacer frente a todas y cada una de las obligaciones derivadas de la hipoteca.
Esto es todo lo que podemos decirle con la información suministrada, caso de desear algún otro tipo de aclaración no dude en ponerse en contacto con nosotros.
Esperando haberle sido de ayuda se despide atentamente,
Sergio Bustamante Balen
- Abogado -
Respuesta de jasbd
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Jamas he oído sobre la posibilidad de establecer una carga en la que no exista identificación del deudor ni forma de extinción de la misma. En particular ésta última estimo que es un requisito imprescindible para la existencia de la obligación, por tanto el titulo constitutivo de la obligación de pago ha de señalar en qué consiste la obligación y forma de liberarse de la misma.
Le aconsejaría que con la documentaicón que posea acuda a un abogado .
Le aconsejaría que con la documentaicón que posea acuda a un abogado .