Plusvalía en venta vivienda

La cuestión de lo que hacienda admite o no se basa en multiplicar el valor catastral por un porcentaje, ese porcentaje varía de municipio a municipio, pero en muchos que conozco sería aproximadamente 2,2.
La plusvalía del Municipio se calcula de acuerdo a las tablas que indica la ordenanza fiscal correspondiente, luego te cuento la teoría del impuesto.
Lo de los 10 mill,,, permíteme que lo dude, la cantidad a pagar por ganancia patrimonial dependerá de la ganancia que se obtenga y de los años que pasase el piso en propiedad de esa persona, a más años hay menos porcentaje a pagar.
Si me das cantidades de lo que le costó la vivienda al dueño, la fecha de compra y por lo que la vende ahora podré orientarte más.
Atentamente
Enrique
La 'plusvalía': El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana
¿Qué es? Los sujetos pasivosLa base imponibleLa cuota del impuestoLa liquidaciónEl plazo de presentaciónEl pagoLas exenciones al pago ¿Qué es? Es bien sabido que prácticamente todos los pisos, locales y demás inmuebles urbanos en España se revalorizan año tras año de manera constante. Así, desde que compramos o adquirimos por otro titulo un inmueble hasta que lo transmitimos de nuevo, con toda seguridad habrá aumentado su valor. Por eso, si adquirimos un inmueble hace unos años con un valor de, por ejemplo, ¿90.000? ¿Y ahora lo vendemos o transmitimos de nuevo por un valor de 150.000?, habrá 'aflorado una plusvalía' ¿de 60.000?. Pues bien, existe un impuesto que grava precisamente esa plusvalía, y que viene establecido por los Ayuntamientos, quienes se encargan íntegramente de su gestión. Concretamente, el hecho imponible que grava el impuesto es la obtención de un incremento de valor experimentado por terrenos urbanos que se pone de manifiesto cuando se transmite por cualquier titulo (venta, herencia, donación... etc.) su propiedad o cualquier derecho real sobre el mismo. Los sujetos pasivos del impuesto Serán sujetos pasivos de este impuesto:· ¿En el caso de transmisión de terrenos o constitución o transmisión de derechos reales? ¿A titulo gratuito?(Regalo o donación), el sujeto pasivo será el adquirente del terreno o la persona en cuyo favor se transmita el derecho real.· ¿Si las operaciones anteriores se realizan a titulo no gratuito u? ¿Oneroso?, es decir, a cambio de dinero u otra cosa, el sujeto pasivo será el transmitente del terreno o la persona que constituye o transmite el derecho real. Las partes pueden pactar cuál de ellas debe abonar el impuesto, pero son pactos que no afectan a la Administración por lo que, en el caso de que el impuesto no sea abonado, ¿exigirá el pago al sujeto pasivo? ¿Oficial?, esto es, al adquirente (en operaciones a titulo gratuito) o el transmitente (en operaciones a titulo no gratuito). Sin embargo, en los casos en los que el que transmite a titulo oneroso el bien o el derecho real es una persona sin residencia en España, el obligado a pagar el impuesto será siempre el adquirente. La base imponibleEs el resultado de aplicar al valor que tenga el terreno cuando se genera el impuesto, un porcentaje fijado en cada caso por los Ayuntamientos. Por su parte, el valor del terreno se calculará:· En las transmisiones de terrenos: Su valor coincidirá generalmente con el valor catastral del suelo que venga reflejado en el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.· En la constitución y transmisión de derechos reales: Deberá tenerse en cuenta la valoración que se de a estos derechos de conformidad con las normas del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados El porcentaje a aplicar sobre el valor es el resultado de multiplicar el porcentaje establecido por el Ayuntamiento correspondiente por el número de años de permanencia del terreno objeto de transmisión. La cuota del impuestoEs el resultado de aplicar a la base imponible los tipos correspondientes de la escala de gravamen que se fije por el Ayuntamiento, sin que el tipo impositivo pueda ser superior a lo establecido según la siguiente escala:Población en habitantes Porcentaje
Hasta 5.000 26 %
De 5.001 a 20.000 27 %
De 20.001 a 50.000 28 %
De 50.001 a 100.000 29 %
Más de 100.000 30 %
La liquidación del impuestoEl sujeto pasivo está obligado a presentar ante el Ayuntamiento del lugar en que se encuentre el inmueble, la declaración o impreso que determine la Ordenanza Fiscal, con todos los datos necesarios para que el Ayuntamiento practique la liquidación del impuesto. Debe aportarse también la documentación en la que consten los actos o contratos que originan el nacimiento de la plusvalía. El plazo para la presentaciónSe cuenta a partir de la fecha en la que se produzca el devengo, esto es, ¿a los 30 días si se trata de actos? ¿Intervivos? (compra, donación...) ¿O 6 meses cuando se trate de actos? ¿Mortis causa?. Estos 6 meses podrán prorrogarse hasta un año, previa solicitud. El pago del ImpuestoUna vez practicada la liquidación por la Administración Municipal, ésta debe ser notificada íntegramente al sujeto pasivo, indicándose el importe a pagar, los recursos que pueden interponerse contra la misma, y el plazo para abonar su cuantía. Las exenciones al pago del impuestoEstán exentas del pago de la plusvalía: · Las aportaciones de bienes y derechos que realice cada uno de los cónyuges en favor de la sociedad conyugal. · Las adjudicaciones que a su favor y en pago de las anteriores se realicen. · Las transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes, por ejemplo, con la liquidación del régimen económico matrimonial. · Las transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de sus hijos en cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación matrimonial o divorcio. · Las transmisiones de bienes que se encuentren dentro del perímetro delimitado como conjunto histórico-artístico, o hayan sido declarados individualmente de interés cultural, cuando sus propietarios o titulares de derechos reales acrediten que han realizado a su cargo obras de conservación o mejora en dichos inmuebles. · Los incrementos de valor cuando la obligación de satisfacer dicho impuesto recaiga sobre las personas o Entidades que vienen reguladas por la ley, y que a modo meramente enunciativo son las siguientes: El Estado, las Comunidades Autónomas y Entidades locales a las que pertenezca el municipio; el municipio de la imposición; las instituciones benéficas o benéfico-docentes; los titulares de concesiones administrativas revertibles respecto de los terrenos afectos a las mismas... etc.
Ganancias y pérdidas patrimoniales
Las ganancias y pérdidas patrimoniales se encuentran reguladas en los artículos 31 a 37 de la Ley 40/1998, y en los artículos 38 a 41 del reglamento. 3.1. Concepto Según el artículo 31, se definen las ganancias y pérdidas patrimoniales como las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos. 3.2. Cálculo de las ganancias y pérdidas patrimoniales 3.2.1. Transmisiones onerosas y lucrativas En primer lugar, distinguiremos entre el concepto de transmisiones de carácter oneroso o lucrativo: · Son transmisiones onerosas las entregas de elementos patrimoniales en las que media contraprestación. · Son transmisiones lucrativas las entregas de elementos patrimoniales en las que no media contraprestación. A. Transmisiones a titulo oneroso: a) Valor de transmisión será el resultado de minorar el importe de la transmisión en el de los gastos inherentes a la misma. Entre los gastos accesorios a la transmisión se encuentran todos los gastos y tributos satisfechos efectivamente por el vendedor. Entre ellos se encuentra la cuota del impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, siempre que tal tributo haya sido pagado de forma efectiva por el transmitente. b) Valor de adquisición, será el sumatorio de las siguientes partidas: Entre los gastos accesorios a la adquisición se encuentran los de notaría, registro, tributos indirectos... Las amortizaciones que minoran el valor de adquisición son aquellas que en su momento constituyeron o pudieron constituir gasto deducible, computándose, en todo caso, la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto; es decir, se minora la amortización efectivamente practicada para determinar el rendimiento neto, durante el tiempo en el que el bien ha permanecido en el patrimonio del contribuyente, debiendo computarse como mínimo el importe de la amortización mínima, que será: · En el caso de bienes inmuebles que hayan estado arrendados: El 3% anual sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición o el valor catastral, excluido el valor de los terrenos, por el tiempo que hayan estado arrendados. · En el caso de bienes muebles que hayan estado arrendados: La que corresponda al periodo máximo en la tabla de amortización simplificada (20 años), por el tiempo que hayan estado arrendados.· En el caso de elementos afectos a la actividad económica: La que corresponda al periodo máximo en las tablas de amortización aplicables, según se determine el rendimiento neto en estimación directa normal, simplificada u objetiva. Para la vivienda habitual, inmuebles o muebles no arrendados, así como terrenos, valores, etcétera, no se computará la amortización para minorar el valor de adquisición. B. Transmisiones a titulo lucrativo: Se aplicarán los criterios establecidos para las transmisiones a titulo oneroso, tomando como importe real los valores que resulten de aplicar las normas del ISD, tanto para establecer el valor de transmisión como el de adquisición, si la adquisición fue también a titulo lucrativo. .:: Ejemplo ::. Un contribuyente ha donado una finca rústica a un sobrino y la han valorado en el ISD por 150.000 euros. En este caso el valor de transmisión será 150.000 euros.
C. Corrección por depreciación monetaria: Los importes computados en los valores de transmisión y adquisición corresponden, en muchos casos, a años distintos, por lo que la depreciación sufrida por el valor de la moneda, desde que se adquirió el elemento hasta el año de su transmisión, afecta al cálculo de la variación patrimonial, por ello se establecen normas de corrección. a) Actualización del valor de adquisición. Exclusivamente aplicable a transmisiones de inmuebles. Consiste en que a cada componente del valor de adquisición se le aplica el coeficiente de actualización que le corresponda según el año en que se efectuó el gasto. En el caso de las amortizaciones, a cada cuota de amortización se le aplicará el coeficiente que corresponda al año en que se imputaron, o debieron imputarse, como gasto. Los coeficientes de actualización se publican en la Ley de Presupuestos Generales del Estado de cada año
b) Reducción en función del periodo de permanencia. Exclusivamente aplicable a transmisiones de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas y adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Consiste en que la ganancia determinada por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, en su caso actualizado por la norma anterior, se reducirá de acuerdo con las siguientes normas:
· Se tomará como periodo de permanencia en el patrimonio del sujeto pasivo el número de años que medie entre la fecha de adquisición del elemento y el 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso.
· Si los elementos patrimoniales transmitidos fuesen bienes inmuebles, derechos sobre los mismos o valores de las entidades comprendidas en el artículo 108 de la Ley 24/1988 del Mercado de Valores, con excepción de las acciones o participaciones representativas del capital social o patrimonio de las sociedades o fondos de inversión inmobiliaria, la ganancia patrimonial se reducirá en un 11,11% por cada año de permanencia que exceda de dos.
· Si los elementos patrimoniales transmitidos fuesen acciones admitidas a negociación en alguno de los mercados secundarios oficiales de valores previstos en la Ley 24/1988 del Mercado de Valores, con excepción de las acciones representativas del capital social o patrimonio de las sociedades o fondos de inversión mobiliaria e inmobiliaria, la ganancia se reducirá en un 25% por cada año de permanencia que exceda de dos.
· Los restantes incrementos se reducirán en un 14,28% por cada año de permanencia que exceda de dos.
· Estarán no sujetas las ganancias de patrimonio derivadas de elementos patrimoniales que a 31 de diciembre de 1996, y en función de lo señalado en los párrafos anteriores, tuviesen un periodo de permanencia superior a 10, 5 y 8 años, respectivamente.