Anónimo
Compra-venta ficticia
Mi hermano quiere pasarme la titularidad de 50% de un piso. Hemos decidió hacer una compra-venta ficiticia, es decir no le voy a pagar ni un céntimo. Dudas, a Hacienda le pago el 7% de la valoración, ¿pero investiga si realmente hubo transacción económica entre las partes? ¿Cómo puedo hacer si lo investiga?
5 respuestas
Respuesta de enricm2
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Pues puede hacerlo y de hecho, lo suele hacer y más ahora, que buscan dinero por debajo de las piedras. Además, al ser tu hermano es una operación vinculada, con lo cual las probabilidades que te investiguen son mucho mayores.
No sé en qué comunidad vives, pero la mayoría han eliminado el impuesto de sucesiones o donaciones o rebajado éste hasta el 1%. Deberías preguntar primero en la Consejería de hacienda de tu comunidad si estás en ese caso, porque lo harías legalmente y sin casi coste.
No sé en qué comunidad vives, pero la mayoría han eliminado el impuesto de sucesiones o donaciones o rebajado éste hasta el 1%. Deberías preguntar primero en la Consejería de hacienda de tu comunidad si estás en ese caso, porque lo harías legalmente y sin casi coste.
En Galicia, según me indicaron en donaciones es el 14%. ¿Se te ocurre alguna otra manera?
Pues no es que no se me ocurra, es que no hay solución fácil al tema. Si haces una compra-venta ficticia, con la información de la que dispone hoy en día Hacienda, tenéis muchas probabilidades de que os pillen, salvo que hagáis la transacción económica, la cual se puede realizar a plazos. Por ejemplo, podéis pactar un pacto de señal que podáis hacer la transacción (luego, os arregláis entre vosotros) y unos pagos mensuales durante 3 años.
Esto se firma ante notario, cada mes le transfieres la cantidad aunque luego, él te devuelva el dinero en mano. De este modo, podríais demostrar que habéis ido pagando los plazos.
Si se hace así, al ser una operación vinculada, tenéis que calcular un interés, que debe de ser igual al interés legal del dinero. Para este año 2010, creo que se ha establecido en el 5%, pero esto lo puedes buscar fácilmente en internet para tener seguridad y no tener problemas.
Esto se firma ante notario, cada mes le transfieres la cantidad aunque luego, él te devuelva el dinero en mano. De este modo, podríais demostrar que habéis ido pagando los plazos.
Si se hace así, al ser una operación vinculada, tenéis que calcular un interés, que debe de ser igual al interés legal del dinero. Para este año 2010, creo que se ha establecido en el 5%, pero esto lo puedes buscar fácilmente en internet para tener seguridad y no tener problemas.
Nosotros habíamos pensado lo siguiente, el 50% del piso esta valorado por Hacienda en 15.000 euros, poner en la escritura de venta sobre 10.000 y poner que se lo pago en metálico en ese mismo momento. Un par de días antes habría sacado de mi banco ese dinero y lo guardaría en casa.
Así si a mi me pregunta hacienda de donde saque el dinero tengo manera de justificarlo.
Así si a mi me pregunta hacienda de donde saque el dinero tengo manera de justificarlo.
No creo que se crean que vale 15.000 euros, eso será el valor catastral, pero pensad que es una operación VINCULADA, por lo tanto, necesariamente, debe de hacerse a valor de mercado u os levantarán acta.
Lo mejor, es buscar un tasador de confianza (un experto inmobiliario que conozcáis) y que efectúe una tasación a valor real, indicándole que lo valore por el mínimo valor que él entienda, es de mercado. A ese valor hay que hacer la venta.
Si no podéis realizar la transacción económica por el total, fracciona los pagos como te indiqué y lo reflejáis en escritura.
Si Hacienda decide investigar, la tasación es una prueba en contrario, que evitaría que Hacienda pueda levantar sanción. Para regularizarlo, tendría que buscar ellos otro tasador, que contradijera vuestra valoración y todavía tendríais derecho a recurrir ante el TEAR por discrepancias, puesto que vosotros habríais procedido con respecto a la Ley valorando a precio de mercado según tasación independiente.
Lo mejor, es buscar un tasador de confianza (un experto inmobiliario que conozcáis) y que efectúe una tasación a valor real, indicándole que lo valore por el mínimo valor que él entienda, es de mercado. A ese valor hay que hacer la venta.
Si no podéis realizar la transacción económica por el total, fracciona los pagos como te indiqué y lo reflejáis en escritura.
Si Hacienda decide investigar, la tasación es una prueba en contrario, que evitaría que Hacienda pueda levantar sanción. Para regularizarlo, tendría que buscar ellos otro tasador, que contradijera vuestra valoración y todavía tendríais derecho a recurrir ante el TEAR por discrepancias, puesto que vosotros habríais procedido con respecto a la Ley valorando a precio de mercado según tasación independiente.
Respuesta de b2cbcn
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En primer lugar estamos hablando de una transmisión patrimonial de un inmueble. En cualquier transmisión existe una contraprestación en efectivo o en especie (permuta) la cual tiene un valor. Dependiendo de tu comunidad autónoma el ITP tiene una tasa diferente. En tu caso, imagino que será el 7% del valor de transmisión.
En segundo lugar, cuando se escritura la compra-venta tiene que figurar la forma de pago que puede ser en efectivo y en el momento de la firma. Si tu le haces entrega y el no lo ingresa en el banco y lo guarda da igual, Hacienda entiende que ha habido un incremento de masa patrimonial por parte de tu hermano y en la próxima declaración de la renta se lo tendrá en cuenta y tributará por la base general incrementando las ganancias derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales. Ello puede conllevar un incremento del tipo medio a pagar, a no ser que no esté obligado a hacer la declaración de la renta por no llegar al mínimo. En tal caso, Hacienda tendrá constancia y lo podrás ver en el borrador que consultes.
Hacienda investigará si detecta irregularidades en todo caso. Yo te aconsejo que hagas las cosas correctamente y no intentes la evasión de impuestos ya que te puede salir muy caro defraudar.
Si tu hermano no ingresa esa suma de dinero, que no lo hará porque según tu, hablamos de una compra-venta ficticia, no tiene porque pasarle nada. En todo caso, le podrá parecer sospechoso a Hacienda no haber ingresado una cantidad significativa en su entidad, pero no hay ninguna ley que obligue a ingresarlo en una cuenta corriente.
A él le tocará pagar sólo la plusvalía municipal y la ganancia en el IRPF. A ti, sólo te tocará pagar al notario, al registro y el 7% de ITP y 1% AJD.
En conclusión, esta compra-venta ficticia que propones, encubre una donación de tu hermano a ti en efectivo, cosa que si quieres dejarlo todo legal, te recomiendo que una vez realizada la compra-venta y entregado el talón, a continuación tu hermano te haga donación de dicha cantidad, pagarás dependiendo de la comunidad autónoma una cifra inapreciable de alrededor del 1% en el mejor de los casos, aunque si estás en Catalunya hasta 200.000 Euros es un 5%. Pagarás otra vez notario y listos, todo legal que es lo que interesa.
Espero que mi respuesta te haya solventado tus dudas al respecto.
En segundo lugar, cuando se escritura la compra-venta tiene que figurar la forma de pago que puede ser en efectivo y en el momento de la firma. Si tu le haces entrega y el no lo ingresa en el banco y lo guarda da igual, Hacienda entiende que ha habido un incremento de masa patrimonial por parte de tu hermano y en la próxima declaración de la renta se lo tendrá en cuenta y tributará por la base general incrementando las ganancias derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales. Ello puede conllevar un incremento del tipo medio a pagar, a no ser que no esté obligado a hacer la declaración de la renta por no llegar al mínimo. En tal caso, Hacienda tendrá constancia y lo podrás ver en el borrador que consultes.
Hacienda investigará si detecta irregularidades en todo caso. Yo te aconsejo que hagas las cosas correctamente y no intentes la evasión de impuestos ya que te puede salir muy caro defraudar.
Si tu hermano no ingresa esa suma de dinero, que no lo hará porque según tu, hablamos de una compra-venta ficticia, no tiene porque pasarle nada. En todo caso, le podrá parecer sospechoso a Hacienda no haber ingresado una cantidad significativa en su entidad, pero no hay ninguna ley que obligue a ingresarlo en una cuenta corriente.
A él le tocará pagar sólo la plusvalía municipal y la ganancia en el IRPF. A ti, sólo te tocará pagar al notario, al registro y el 7% de ITP y 1% AJD.
En conclusión, esta compra-venta ficticia que propones, encubre una donación de tu hermano a ti en efectivo, cosa que si quieres dejarlo todo legal, te recomiendo que una vez realizada la compra-venta y entregado el talón, a continuación tu hermano te haga donación de dicha cantidad, pagarás dependiendo de la comunidad autónoma una cifra inapreciable de alrededor del 1% en el mejor de los casos, aunque si estás en Catalunya hasta 200.000 Euros es un 5%. Pagarás otra vez notario y listos, todo legal que es lo que interesa.
Espero que mi respuesta te haya solventado tus dudas al respecto.
Hicimos una escritura de disolución de comunidad y tasaron su parte en 30.000 euros y pusioeron que cobraba en efectivo. ¿Tendré qué realizar algún movimiento en el banco?
Vamos por partes, lee atentamente cada parte.
Parece que estás hablando de una disolución de comunidad de bienes o condominio . La materia se regula en el art. 31.2 de la LIRPF, que dice que no existe alteración en la composición del patrimonio del contribuyente, por lo tanto no se producen ni ganancias ni pérdidas patrimoniales.
Sólo se produce una especificación de derechos y no una transmisión:
En el momento de adjudicación de los bienes a cada comunero, no se produce alteración patrimonial de ningún tipo.
La ganancia o pérdida patrimonial se producirá cuando el comunero transmita el elemento patrimonial que le ha sido adjudicado.
A efectos de su cuantificación, debe tomarse como período de permanencia del elemento en el patrimonio del contribuyente y valor de adquisición los originarios, pues no puede actualizarse el valor de los bienes o derechos recibidos.
En tu caso existe un exceso de adjudicación declarado, ya que en vuestra comunidad cada uno tenía el 50% del inmueble, y ahora tu vas a tener el 100% y tu hermano "nada" (lo que significaría una donación en toda regla). Estos excesos pueden ser gratuitos, si no media abono del exceso del favorecido al perjudicado, u onerosos en caso contrario.
En este caso, uno de los partícipes resulta enriquecido matrimonialmente en detrimento de los otros.
Caso de Transmisión Patrimonial Onerosa (TPO): debe de tratarse de excesos de adjudicación onerosos, en los que el exceso es abonado en metálico o mediante otro titulo oneroso (30.000 Euros en metálico). Los excesos de adjudicación a titulo gratuito quedan sujetos al ISD (Donaciones). En caso contrario, estarán sujetos al AJD (Actos Jurídicos Documentados - 1%).
Por otra parte, Hacienda puede girar una comprobación de valores (como mínimo el valor de adquisición del inmueble). Debes comprobar que se ha hecho correctamente la tasación de la finca según valor de adquisición.
El valor de adquisición a tener en cuenta en una posterior transmisión será la suma de los siguientes valores: el importe de la compensación económica por la extinción del condominio (30.000 Euros) más gastos e impuestos que hayas pagado y el 50% del valor dado al inmueble en la escritura de la constitución de la C.B. (Comunidad de Bienes).
En tu caso, se produce un exceso de adjudicación que debería tributar por ITP al constituir un concepto gravado en la modalidad de TPO, pero al ser un bien de imposible o difícil división, se aplica lo dispuesto en el art. 1062 del Código Civil. Por lo tanto, ese exceso no será sometido a gravamen por la modalidad TPO. Aunque sí tributa por la modalidad AJD (ver LITPAJD): documentos notariales, cuota variable con base imponible de 30.000 Euros. (1% = 300 Euros)
En el caso que tu no hagas entrega de los 30.000 Euros, será considerada una donación con una tributación más alta que por "disolución de comunidad" o condominio. 1% AJD vs. ISD (de tu comunidad autónoma: tramo estatal + autonómico)
Tengo que advertirte que la Dirección General de Tributos considera la compensación económica (30.000 Euros) como ganancia patrimonial sujeto al 19% hasta 6.000 Euros y 21% para el restante en la declaración de la renta. Aunque es contrario a la ley.
En conclusión, tendrás que retirar los 30.000 Euros del banco, para pagar en metálico el día de la firma ante notario y firmar la retirada, donde quedará constancia de que has sacado el dinero del banco. Si luego tu hermano te devuelve el dinero en mano sería una disolución de condominio "ficticia" (cosa que no te recomiendo, como entenderás).
Lo único que te recomiendo es que indique tu hermano en la autoliquidación de Hacienda, bien especificado el porque no se considera ganancia patrimonial haciendo referencia al art.1062 del CV y al 31.2 de la LIRPF.
Suerte!
Parece que estás hablando de una disolución de comunidad de bienes o condominio . La materia se regula en el art. 31.2 de la LIRPF, que dice que no existe alteración en la composición del patrimonio del contribuyente, por lo tanto no se producen ni ganancias ni pérdidas patrimoniales.
Sólo se produce una especificación de derechos y no una transmisión:
En el momento de adjudicación de los bienes a cada comunero, no se produce alteración patrimonial de ningún tipo.
La ganancia o pérdida patrimonial se producirá cuando el comunero transmita el elemento patrimonial que le ha sido adjudicado.
A efectos de su cuantificación, debe tomarse como período de permanencia del elemento en el patrimonio del contribuyente y valor de adquisición los originarios, pues no puede actualizarse el valor de los bienes o derechos recibidos.
En tu caso existe un exceso de adjudicación declarado, ya que en vuestra comunidad cada uno tenía el 50% del inmueble, y ahora tu vas a tener el 100% y tu hermano "nada" (lo que significaría una donación en toda regla). Estos excesos pueden ser gratuitos, si no media abono del exceso del favorecido al perjudicado, u onerosos en caso contrario.
En este caso, uno de los partícipes resulta enriquecido matrimonialmente en detrimento de los otros.
Caso de Transmisión Patrimonial Onerosa (TPO): debe de tratarse de excesos de adjudicación onerosos, en los que el exceso es abonado en metálico o mediante otro titulo oneroso (30.000 Euros en metálico). Los excesos de adjudicación a titulo gratuito quedan sujetos al ISD (Donaciones). En caso contrario, estarán sujetos al AJD (Actos Jurídicos Documentados - 1%).
Por otra parte, Hacienda puede girar una comprobación de valores (como mínimo el valor de adquisición del inmueble). Debes comprobar que se ha hecho correctamente la tasación de la finca según valor de adquisición.
El valor de adquisición a tener en cuenta en una posterior transmisión será la suma de los siguientes valores: el importe de la compensación económica por la extinción del condominio (30.000 Euros) más gastos e impuestos que hayas pagado y el 50% del valor dado al inmueble en la escritura de la constitución de la C.B. (Comunidad de Bienes).
En tu caso, se produce un exceso de adjudicación que debería tributar por ITP al constituir un concepto gravado en la modalidad de TPO, pero al ser un bien de imposible o difícil división, se aplica lo dispuesto en el art. 1062 del Código Civil. Por lo tanto, ese exceso no será sometido a gravamen por la modalidad TPO. Aunque sí tributa por la modalidad AJD (ver LITPAJD): documentos notariales, cuota variable con base imponible de 30.000 Euros. (1% = 300 Euros)
En el caso que tu no hagas entrega de los 30.000 Euros, será considerada una donación con una tributación más alta que por "disolución de comunidad" o condominio. 1% AJD vs. ISD (de tu comunidad autónoma: tramo estatal + autonómico)
Tengo que advertirte que la Dirección General de Tributos considera la compensación económica (30.000 Euros) como ganancia patrimonial sujeto al 19% hasta 6.000 Euros y 21% para el restante en la declaración de la renta. Aunque es contrario a la ley.
En conclusión, tendrás que retirar los 30.000 Euros del banco, para pagar en metálico el día de la firma ante notario y firmar la retirada, donde quedará constancia de que has sacado el dinero del banco. Si luego tu hermano te devuelve el dinero en mano sería una disolución de condominio "ficticia" (cosa que no te recomiendo, como entenderás).
Lo único que te recomiendo es que indique tu hermano en la autoliquidación de Hacienda, bien especificado el porque no se considera ganancia patrimonial haciendo referencia al art.1062 del CV y al 31.2 de la LIRPF.
Suerte!
Respuesta de Offipyme. es
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Lo que te recomiendo es que aunque sea ficticia hagáis la transferencia bancaria aunque después volváis a sacar el dinero por un reintegro pero si nunca tienes que acreditar el pago de la venta siempre puedes adjuntar el recibo bancario de la transferencia, ya que probablemente solo te pidan el justificant no te van a pedir el extracto bancario.
Espero haber ayudado, adjunto la web que estoy creando todavía está en construcción pero va a ser una gran herramienta: www.fiscalhelp.es
Espero haber ayudado, adjunto la web que estoy creando todavía está en construcción pero va a ser una gran herramienta: www.fiscalhelp.es
Respuesta de famontero
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Pues tendréis que hacer escrituras nuevas, lo que hagáis después, le importa poco.
Por lo que me dices a hacienda solo le va importar cobrar el 7% de la valoración que le den al hacer la escritura de compra-venta y después no van a comprobar si realmente hay transacción económica, ¿o si es dinero negro ni nada?
Si la venta se hace ante Notario y contiene los elementos que exige el Código Civil, consentimiento objeto y causa, es decir la casa, un precio cierto y el acuerdo de venta es absolutamente eficaz, que van a mirar.
Respuesta de sakyamuni
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A veces lo investiga, a veces no, lo que más le importa a Hacienda es que tu hermano pague el 18% de la plusvalía que ha generado a no ser que la venta esté exenta. Si lo investiga deberás justificar que tenías ese dinero en cash o que le has ido pagando por partes, yo te aconsejo que por lo menos del 40% del precio figure el movimiento bancario.
Hemos pensado hacer una disolución de comunidad y así solo pagaría el 1% del valor para Hacienda y tendríamos que estipular un cantidad de dinero que le entrego y justificarla. ¿Qué qué parece?
Muy buena idea