Compra-venta vivienda
Nos compramos una casa en el año 2000 de la cual tenemos una hipoteca que nos hemos ido deduciendo. En noviembre del año pasado nos compramos una casa que está en construcción y que nos entregaran el año que viene; hasta entonces tenemos que ir pagando cada dos meses un millón y medio. Para poder hacer frente a estos pagos, en enero de este año ampliamos la hipoteca de la casa que tenemos actualmente de 24 millones que teníamos a 35 (la diferencia son los 11 millones que tenemos que pagar a la constructora hasta el año que viene).
Mi pregunta es la siguiente:
En la siguiente declaración de la renta, que será en junio del año que viene, aun no tendré la nueva casa pero, ¿me podré deducir sobre todo lo que he estado pagando de la hipoteca nueva (sobre 35 millones que son los 24 de la casa actual + los 11 para la siguiente casa) o tendré que deducirme solo sobre los 24 millones que tenía inicialmente?
Mi pregunta es la siguiente:
En la siguiente declaración de la renta, que será en junio del año que viene, aun no tendré la nueva casa pero, ¿me podré deducir sobre todo lo que he estado pagando de la hipoteca nueva (sobre 35 millones que son los 24 de la casa actual + los 11 para la siguiente casa) o tendré que deducirme solo sobre los 24 millones que tenía inicialmente?
2 respuestas
Respuesta de canachema
1
Ten en cuenta que cuando se ha estado disfrutando de la deducción por una vivienda habitual (como es tu caso), al comprar otra que va a ser la habitual, no se puede comenzar a deducir por ella, hasta que las cantidades pagadas en la nueva, superen a las cantidades que sirvieron como base para la deducción de la primera.
Por tanto, tendrás que mirar en las declaraciones anteriores las cantidades invertidas.
Lo que si puedes hacer es seguir deduciendo por la primera hasta que te mudes a la nueva.
Por tanto, tendrás que mirar en las declaraciones anteriores las cantidades invertidas.
Lo que si puedes hacer es seguir deduciendo por la primera hasta que te mudes a la nueva.
Respuesta de dleto
1
En principio sólo te podrás deducir por los 24 millones iniciales y te explico el porqué.
En la situación en la que estás caben muchas posibilidades:
- Venta de la actual vivienda una vez os entreguen la nueva y acogeros a la EXENCIÓN POR REINVERSIÓN
- Venta de la actual vivienda una vez os entreguen la nueva pero no acogeros a la EXENCIÓN POR REINVERSIÓN
- No venta de la actual vivienda una vez os entreguen la nueva
En cada opción además hay posibilidades en el caso de que se utilice el dinero de la venta para amortizar parte del préstamo,...
No voy a entrar a valorar cada opción porque la respuesta sería de varias páginas, lo ideal sería que llegado el momento plantearas una cuestión con lo que tengas decidido hacer.
Me voy a centrar en el porqué no puedes deducirte por los 35 millones de la nueva hipoteca.
- OPCIÓN 1: Si tu vivienda habitual sigue siendo la actual no puedes deducirte por el aumento de la hipoteca puesto que la inversión no se vé alterada, compras una nueva vivienda pero el valor de la vivienda habitual no se altera. Sólo cabría el poder deducirte por este aumento de la hipoteca si fuera destinado a obras de mejora, ampliación o rehabilitación de tu ACTUAL vivienda habitual.
Para Hacienda, de momento, esta operación es igual que
Si usas ese dinero extra para comprar un coche nuevo.
- OPCIÓN 2: Si decides declarar la nueva vivienda como vivienda habitual no podrás deducirte por la hipoteca hasta haber pagado, como mínimo, por lo que te hayas deducido estos años por la actual vivienda.
Te explico esto con un ejemplo corto.
Supón que la primera vivienda te costó 24 millones (144.300 euros) y pediste un préstamo por ese importe
Desde 2000 supongo que te os habéis deducido por el máximo (9.015 euros anuales): 9.015*5 años*2 personas: 90.150 euros
Como sobre 90.150 euros ya os habéis beneficiado de una deducción, no podéis volver a deduciros por una nueva vivienda hasta pagar, como mínimo, esa cantidad.
Suponemos que la nueva vivienda te cuesta 35 millones (210.300 euros)
Hasta el año que viene debes pagar a la constructora 11 millones (66.111 euros)menos que los 90.150 por los que ya os habéis deducido por lo que aún no os podríais deducir por esos pagos.
El pago de la diferencia pendiente: 90.150-66.111=24.039 euros TAMPOCO DARÁN DERECHO A DEDUCCIÓN puesto que aún no habríais llegado al importe mínimo por el que ya habéis gozado de la deducción.
Supongo que el incremento de la hipoteca no supondrá tener que pagar este año esa cantidad, por lo que en la declaración de 2005 es posible que no pudierais deduciros por nada en el concepto de Inversión en Vivienda Habitual.
------
En resumen:
- Si vuestra vivienda habitual sigue siendo la actual SÓLO TE PUEDES DEDUCIR POR LOS 24 MILLONES INICIALES
- Si declaráis la nueva vivienda como vivienda habitual ES POSIBLE QUE NO PUDIERAIS DEDUCIR POR NADA EN 2005.
Con respecto a la segunda opción no te lo tomes como una verdad absoluta, es una respuesta basada en el ejemplo que he puesto yo y puede no tener nada que ver con vuestros datos reales.
Sin embargo te recomiendo que el cambio a la nueva vivienda lo declares en el ejercicio en el que realmente se produzca y que, de momento, te sigas deduciendo por los 24 millones.
Un saludo, espero haberte podido aclarar algo con esta respuesta tan larga. No olvides puntuar la respuesta.
En la situación en la que estás caben muchas posibilidades:
- Venta de la actual vivienda una vez os entreguen la nueva y acogeros a la EXENCIÓN POR REINVERSIÓN
- Venta de la actual vivienda una vez os entreguen la nueva pero no acogeros a la EXENCIÓN POR REINVERSIÓN
- No venta de la actual vivienda una vez os entreguen la nueva
En cada opción además hay posibilidades en el caso de que se utilice el dinero de la venta para amortizar parte del préstamo,...
No voy a entrar a valorar cada opción porque la respuesta sería de varias páginas, lo ideal sería que llegado el momento plantearas una cuestión con lo que tengas decidido hacer.
Me voy a centrar en el porqué no puedes deducirte por los 35 millones de la nueva hipoteca.
- OPCIÓN 1: Si tu vivienda habitual sigue siendo la actual no puedes deducirte por el aumento de la hipoteca puesto que la inversión no se vé alterada, compras una nueva vivienda pero el valor de la vivienda habitual no se altera. Sólo cabría el poder deducirte por este aumento de la hipoteca si fuera destinado a obras de mejora, ampliación o rehabilitación de tu ACTUAL vivienda habitual.
Para Hacienda, de momento, esta operación es igual que
Si usas ese dinero extra para comprar un coche nuevo.
- OPCIÓN 2: Si decides declarar la nueva vivienda como vivienda habitual no podrás deducirte por la hipoteca hasta haber pagado, como mínimo, por lo que te hayas deducido estos años por la actual vivienda.
Te explico esto con un ejemplo corto.
Supón que la primera vivienda te costó 24 millones (144.300 euros) y pediste un préstamo por ese importe
Desde 2000 supongo que te os habéis deducido por el máximo (9.015 euros anuales): 9.015*5 años*2 personas: 90.150 euros
Como sobre 90.150 euros ya os habéis beneficiado de una deducción, no podéis volver a deduciros por una nueva vivienda hasta pagar, como mínimo, esa cantidad.
Suponemos que la nueva vivienda te cuesta 35 millones (210.300 euros)
Hasta el año que viene debes pagar a la constructora 11 millones (66.111 euros)menos que los 90.150 por los que ya os habéis deducido por lo que aún no os podríais deducir por esos pagos.
El pago de la diferencia pendiente: 90.150-66.111=24.039 euros TAMPOCO DARÁN DERECHO A DEDUCCIÓN puesto que aún no habríais llegado al importe mínimo por el que ya habéis gozado de la deducción.
Supongo que el incremento de la hipoteca no supondrá tener que pagar este año esa cantidad, por lo que en la declaración de 2005 es posible que no pudierais deduciros por nada en el concepto de Inversión en Vivienda Habitual.
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En resumen:
- Si vuestra vivienda habitual sigue siendo la actual SÓLO TE PUEDES DEDUCIR POR LOS 24 MILLONES INICIALES
- Si declaráis la nueva vivienda como vivienda habitual ES POSIBLE QUE NO PUDIERAIS DEDUCIR POR NADA EN 2005.
Con respecto a la segunda opción no te lo tomes como una verdad absoluta, es una respuesta basada en el ejemplo que he puesto yo y puede no tener nada que ver con vuestros datos reales.
Sin embargo te recomiendo que el cambio a la nueva vivienda lo declares en el ejercicio en el que realmente se produzca y que, de momento, te sigas deduciendo por los 24 millones.
Un saludo, espero haberte podido aclarar algo con esta respuesta tan larga. No olvides puntuar la respuesta.
Buff! Fantastica respuesta!
Muchas gracias. Lo tengo claro. En la próxima declaración lo haré sobre los 24.
Una pregunta:
Tenemos la casa a la venta. Escrituramos en su día por 22,5 millones y la hipoteca fue de 25 millones de los cuales ahora quedan 24.
La casa nueva la compramos por 54,5 millones (más gastos serán 60).
¿Por cuánto nos interesa "escriturar" como máximo la venta de la antigua casa para aprovechar al máximo la exención por reinversión?
La tenemos a la venta por 60 millones y creemos que nos interesaría "escriturar" por ese mismo importe ya que toda la ganancia patrimonial irá a reinversión en la siguiente vivienda.
¿Es así?
Gracias de nuevo por todo!
De veras que me ha ayudado mucho.
Saludos
Silvia
Muchas gracias. Lo tengo claro. En la próxima declaración lo haré sobre los 24.
Una pregunta:
Tenemos la casa a la venta. Escrituramos en su día por 22,5 millones y la hipoteca fue de 25 millones de los cuales ahora quedan 24.
La casa nueva la compramos por 54,5 millones (más gastos serán 60).
¿Por cuánto nos interesa "escriturar" como máximo la venta de la antigua casa para aprovechar al máximo la exención por reinversión?
La tenemos a la venta por 60 millones y creemos que nos interesaría "escriturar" por ese mismo importe ya que toda la ganancia patrimonial irá a reinversión en la siguiente vivienda.
¿Es así?
Gracias de nuevo por todo!
De veras que me ha ayudado mucho.
Saludos
Silvia
Para acogerte al mecanismo de EXENCIÓN POR REINVERSIÓN deberéis invertir el total del importe obtenido por la venta en la compra de la nueva vivienda.
Con esta maniobra se consigue que quede exenta de tributar la ganancia obtenida por la venta de la primera vivienda que en vuestro caso sería:
- Precio de compra: 22,5 + gastos (supongo 23 millones):138.233 euros
- PRecio de venta (valor en escrituras): 60 millones: 360.607 euros
Compra en 2000
Venta en 2005
Ganancia:
Valor de compra actualizado:
138.233 x 1.1040 = 152.609
Valor de venta: 360.607
Ganancia: 360.607-152.607=208.000 (34.608.000 ptas)
En este caso sería necesario reinvertir los 60 millones recibidos por la venta de la antigua vivienda en la compra de la nueva, gracias a ello quedarían exenta de tributar la ganancia de 208.000 euros.
----
Consecuencias:
Si os acogéis a este mecanismo, no os podréis desgravar como Inversión en vivienda habitual por el importe reinvertido. Es decir, en este caso el importe reinvertido son 60 millones, por lo que no os podréis desgravar por Inversión en vivienda habitual hasta que no superéis esa cifra.
En vuestro caso la nueva vivienda cuesta exactamente 60 millones, por lo que no tendríais derecho a deduciros por su compra en las próximas declaraciones.
----
¿Qué es mejor?
Es cuestión de hacer cálculos, la cuota a pagar en el supuesto de no acogeros a la exención por reinversión sería de 31.000 euros aproximadamente (5 millones), por lo que creo que compensa esta opción.
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Valor en escrituras:
Lo legal es escriturar por el valor real de la compra-venta. No te voy a recomendar que comentas ninguna ilegalidad, en la respuesta tienes la forma de calcular la ganancia y todo lo demás por lo que tú misma puedes responder a esa pregunta.
Un saludo, espero haberte podido ayudar y haberte dejado el tema algo más claro.
Con esta maniobra se consigue que quede exenta de tributar la ganancia obtenida por la venta de la primera vivienda que en vuestro caso sería:
- Precio de compra: 22,5 + gastos (supongo 23 millones):138.233 euros
- PRecio de venta (valor en escrituras): 60 millones: 360.607 euros
Compra en 2000
Venta en 2005
Ganancia:
Valor de compra actualizado:
138.233 x 1.1040 = 152.609
Valor de venta: 360.607
Ganancia: 360.607-152.607=208.000 (34.608.000 ptas)
En este caso sería necesario reinvertir los 60 millones recibidos por la venta de la antigua vivienda en la compra de la nueva, gracias a ello quedarían exenta de tributar la ganancia de 208.000 euros.
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Consecuencias:
Si os acogéis a este mecanismo, no os podréis desgravar como Inversión en vivienda habitual por el importe reinvertido. Es decir, en este caso el importe reinvertido son 60 millones, por lo que no os podréis desgravar por Inversión en vivienda habitual hasta que no superéis esa cifra.
En vuestro caso la nueva vivienda cuesta exactamente 60 millones, por lo que no tendríais derecho a deduciros por su compra en las próximas declaraciones.
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¿Qué es mejor?
Es cuestión de hacer cálculos, la cuota a pagar en el supuesto de no acogeros a la exención por reinversión sería de 31.000 euros aproximadamente (5 millones), por lo que creo que compensa esta opción.
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Valor en escrituras:
Lo legal es escriturar por el valor real de la compra-venta. No te voy a recomendar que comentas ninguna ilegalidad, en la respuesta tienes la forma de calcular la ganancia y todo lo demás por lo que tú misma puedes responder a esa pregunta.
Un saludo, espero haberte podido ayudar y haberte dejado el tema algo más claro.
Ultima aclaración, de verdad!
Ahora tengo una hipoteca de 24 millones, la ganancia será de 36 y como la siguiente casa me cuesta 60, daré 36 de ganancia y haré una hipoteca de 24. Seguiré con una hipoteca del mismo importe.
¿Me quieres decir que si reinvierto los 36 millones de ganancia y no pago los 5 millones correspondientes no podré deducirme ni siquiera por la hipoteca de 24 millones que tendré?
Entendería no poderme deducir por los 36 por que son ganancia patrimonial, pero por los 24 no entiendo no poderme deducir... Es inversión en vivienda habitual y no ha sido una ganancia!
Es lo único que me pierde un poco...
¿Y crees que me sale más a cuenta pagar 5 millones que deducirme por inversión en vivienda habitual? ¿Yo creo que estos 5 millones no los recuperaré en mucho tiempo no?
Saludos y prometo no molestarte más! Me has ayudado muchísimo, de veras...
Un saludo
Silvia
Ahora tengo una hipoteca de 24 millones, la ganancia será de 36 y como la siguiente casa me cuesta 60, daré 36 de ganancia y haré una hipoteca de 24. Seguiré con una hipoteca del mismo importe.
¿Me quieres decir que si reinvierto los 36 millones de ganancia y no pago los 5 millones correspondientes no podré deducirme ni siquiera por la hipoteca de 24 millones que tendré?
Entendería no poderme deducir por los 36 por que son ganancia patrimonial, pero por los 24 no entiendo no poderme deducir... Es inversión en vivienda habitual y no ha sido una ganancia!
Es lo único que me pierde un poco...
¿Y crees que me sale más a cuenta pagar 5 millones que deducirme por inversión en vivienda habitual? ¿Yo creo que estos 5 millones no los recuperaré en mucho tiempo no?
Saludos y prometo no molestarte más! Me has ayudado muchísimo, de veras...
Un saludo
Silvia
Ya puedes perdonar, he cometido dos errores en la respuesta anterior uno por el tema del préstamo y otro que ahora te explico
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Ganancia Patrimonial:
En el caso de la venta de la vivienda el préstamo no afecta al cálculo de la ganancia obtenida, si que siendo más o menos lo que te dije y la cuota a pagar si no os acogéis a la reinversión serían los 5 millones mencionados.
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Reinversión:
Ahora bien, si con el dinero obtenido por la venta de la vivienda amortizas el préstamo que pediste para la compra de la misma se reduce el importe que debes reinvertir.
En este caso se vende por 60 y se amortiza un préstamo de 24 con lo que te quedan líquidos 36 millones.
Por lo tanto, el importe que se debe reinvertir en efectivo para la compra de la nueva vivienda no son los 60 millones sino 36. Para financiar el resto se puede pedir un préstamo.
Este importe lo debéis abonar de una sola vez en el momento de la compra.
----
Deducción por la nueva vivienda:
Aquí está el segundo error que te comentaba, la cantidad por la que no te puedes deducir no es el importe que se reinvierta, sino el importe de la GANANCIA que queda exenta.
En este caso quedaba exenta de tributar una ganancia de 34.600.000 aproximadamente.
Así pues:
Si reinvertís los 36 millones en la nueva vivienda quedarán exentos de tributar los 34 largos de ganancia.
La base de la deducción por la nueva vivienda estará compuesta por:
+ Precio de la nueva vivienda
+ Gastos de compra (escrituras, impuestos, inmobiliaria...)
+ Gastos de formalización de la nueva hipoteca
- Importe ya deducido en la anterior vivienda
- Importe de la GANANCIA EXENTA
Con los datos que facilitas tenemos:
* Precio: 60 millones
* Gastos (aprox 10%): 6 millones
* Gastos hipoteca: 0,5 millones
* Importe deducido en la anterior vivienda: ???
* Ganancia exenta: 34,6 millones
Base de deducción=60+6+0,5-???-34,6=31,9 millones
No sé por cuánto os habéis deducido hasta ahora por la vivienda actual, estimo que es cerca de 2 millones pero lo mejor es que lo miréis bien con los datos de vuestras declaraciones.
¿Puedes deducirte por la compra de la vivienda desde el primer año?
Es posible, depende un poco de los datos de las deducciones que hayáis tenido por la compra de vuestra actual vivienda.
Os podréis deducir en el momento en que hayáis pagado más que los importes por lo que ya os habéis deducido más la ganancia exenta.
Si suponemos que la deducción practicada por vuestra actual vivienda ha sido de 2 millones el cálculo se haría así:
- Deducido hasta ahora: 2
- Exento por reinversión: 34,6
TOTAL no deducible: 36,6
A pagar en efectivo en la compra de la nueva vivienda: 36 millones
36 millones son lo invertido en la compra de la nueva vivienda en el año de la compra, faltan aún 0,6 millones para llegar al mínimo, por lo que con estos datos en el año de la compra no os podríais deducir aún.
Suponemos que durante el segundo año de la vivienda pagáis por la hipoteca 1 millón, quedaban aún 600.000 por las que no os podíais deducir, por lo que os podréis deducir por la diferencia:
1.000.000-600.000=400.000.
*** NOTAS IMPORTANTES ***
NOTA 1: El importe aportado en efectivo en el momento de la compra de la vivienda es, por definición, el valor de compra de la vivienda (más gastos) menos el importe del préstamo, por lo que puede ser mayor que 36 millones.
NOTA 2: En el año de la compra de la vivienda serán deducibles las siguientes cantidades:
* Las cuotas del préstamo de la ANTIGUA VIVIENDA HASTA EL MOMENTO DE LA VENTA
NOTA 3: Como inversión en la nueva vivienda en el año de su compra está lo pagado en efectivo en la compra MÁS las cuotas del préstamo que se paguen ese año. Yo no las he incluido en el ejemplo por hacerlo más sencillo, pero si se suman puede que os pudierais deducir por la compra de la nueva vivienda DESDE EL PRIMER AÑO.
NOTA 4: Si en su día tuvisteis una cuenta vivienda para la compra de la actual vivienda los importes por los que os dedujisteis también hay que considerarlos para el cálculo de lo ya deducido.
Un saludo, espero que esta vez te haya podido aclarar las cosas de una forma más satisfactoria. Por favor, no olvides puntuar la respuesta y no te preocupes por pedir cuantas aclaraciones necesites.
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Ganancia Patrimonial:
En el caso de la venta de la vivienda el préstamo no afecta al cálculo de la ganancia obtenida, si que siendo más o menos lo que te dije y la cuota a pagar si no os acogéis a la reinversión serían los 5 millones mencionados.
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Reinversión:
Ahora bien, si con el dinero obtenido por la venta de la vivienda amortizas el préstamo que pediste para la compra de la misma se reduce el importe que debes reinvertir.
En este caso se vende por 60 y se amortiza un préstamo de 24 con lo que te quedan líquidos 36 millones.
Por lo tanto, el importe que se debe reinvertir en efectivo para la compra de la nueva vivienda no son los 60 millones sino 36. Para financiar el resto se puede pedir un préstamo.
Este importe lo debéis abonar de una sola vez en el momento de la compra.
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Deducción por la nueva vivienda:
Aquí está el segundo error que te comentaba, la cantidad por la que no te puedes deducir no es el importe que se reinvierta, sino el importe de la GANANCIA que queda exenta.
En este caso quedaba exenta de tributar una ganancia de 34.600.000 aproximadamente.
Así pues:
Si reinvertís los 36 millones en la nueva vivienda quedarán exentos de tributar los 34 largos de ganancia.
La base de la deducción por la nueva vivienda estará compuesta por:
+ Precio de la nueva vivienda
+ Gastos de compra (escrituras, impuestos, inmobiliaria...)
+ Gastos de formalización de la nueva hipoteca
- Importe ya deducido en la anterior vivienda
- Importe de la GANANCIA EXENTA
Con los datos que facilitas tenemos:
* Precio: 60 millones
* Gastos (aprox 10%): 6 millones
* Gastos hipoteca: 0,5 millones
* Importe deducido en la anterior vivienda: ???
* Ganancia exenta: 34,6 millones
Base de deducción=60+6+0,5-???-34,6=31,9 millones
No sé por cuánto os habéis deducido hasta ahora por la vivienda actual, estimo que es cerca de 2 millones pero lo mejor es que lo miréis bien con los datos de vuestras declaraciones.
¿Puedes deducirte por la compra de la vivienda desde el primer año?
Es posible, depende un poco de los datos de las deducciones que hayáis tenido por la compra de vuestra actual vivienda.
Os podréis deducir en el momento en que hayáis pagado más que los importes por lo que ya os habéis deducido más la ganancia exenta.
Si suponemos que la deducción practicada por vuestra actual vivienda ha sido de 2 millones el cálculo se haría así:
- Deducido hasta ahora: 2
- Exento por reinversión: 34,6
TOTAL no deducible: 36,6
A pagar en efectivo en la compra de la nueva vivienda: 36 millones
36 millones son lo invertido en la compra de la nueva vivienda en el año de la compra, faltan aún 0,6 millones para llegar al mínimo, por lo que con estos datos en el año de la compra no os podríais deducir aún.
Suponemos que durante el segundo año de la vivienda pagáis por la hipoteca 1 millón, quedaban aún 600.000 por las que no os podíais deducir, por lo que os podréis deducir por la diferencia:
1.000.000-600.000=400.000.
*** NOTAS IMPORTANTES ***
NOTA 1: El importe aportado en efectivo en el momento de la compra de la vivienda es, por definición, el valor de compra de la vivienda (más gastos) menos el importe del préstamo, por lo que puede ser mayor que 36 millones.
NOTA 2: En el año de la compra de la vivienda serán deducibles las siguientes cantidades:
* Las cuotas del préstamo de la ANTIGUA VIVIENDA HASTA EL MOMENTO DE LA VENTA
NOTA 3: Como inversión en la nueva vivienda en el año de su compra está lo pagado en efectivo en la compra MÁS las cuotas del préstamo que se paguen ese año. Yo no las he incluido en el ejemplo por hacerlo más sencillo, pero si se suman puede que os pudierais deducir por la compra de la nueva vivienda DESDE EL PRIMER AÑO.
NOTA 4: Si en su día tuvisteis una cuenta vivienda para la compra de la actual vivienda los importes por los que os dedujisteis también hay que considerarlos para el cálculo de lo ya deducido.
Un saludo, espero que esta vez te haya podido aclarar las cosas de una forma más satisfactoria. Por favor, no olvides puntuar la respuesta y no te preocupes por pedir cuantas aclaraciones necesites.