Importe a reinvertir
En primer lugar darte las gracias por atender a esta "gran problema" que tenemos.
Te comento los puntos que creo que son importantes para el problema:
1.- En Dic/1998 adquirí una vivienda habitual sólo a mi nombre:
- Precio Compra : 15 Millones
- Financiados : 10 Millones
2.- En Sept/2000 nos casamos (separación de Bienes, residimos en Barcelona). Desde esa fecha pagamos la hipoteca de forma conjunta.
3.- En Jul/2005 vendimos nuestra vivienda habitual y una semana después adquirimos la nueva, al 50%. Tenemos una hija con lo que mi mujer tiene que firmar para la venta.
Venta : 50 Millones
Amortizamos : 7 Millones, los pendientes
Adquisición nueva vivienda(al 50%) : 72 Millones + 6 de gastos
Financiamos: 32 Millones
El problema aparece en la cantidad a reinvertir (que no se como se calcula y en hacienda cada uno me dice una cosa) pues parece ser que para hacienda, él único que he tenido beneficios he sido yo. No ha habido "Tipo 2" ni en la compra ni en la venta y el dinero de la venta ha ido a parar a una cuenta común y desde la que se ha hecho el pago, por supuesto en común o de la unidad familiar como se quiera ver.
Según hacienda no llego a reinvertir mi 50% y por tanto me sale a pagar una cantidad de 2 millones!
Además, ¿de dónde ha sacado mi mujer el dinero para pagar su 50%? Entonces en hacienda me dice que yo le hecho una donación y que tengo que tributar por ello al 20%.
¿Qué puedo hacer? Yo pensaba en declarar que la venta la hemos hecho ambos aunque en la escritura consto yo sólo!
Creo que se nota que estoy desesperado :s
Muchas gracias y un saludo.
Te comento los puntos que creo que son importantes para el problema:
1.- En Dic/1998 adquirí una vivienda habitual sólo a mi nombre:
- Precio Compra : 15 Millones
- Financiados : 10 Millones
2.- En Sept/2000 nos casamos (separación de Bienes, residimos en Barcelona). Desde esa fecha pagamos la hipoteca de forma conjunta.
3.- En Jul/2005 vendimos nuestra vivienda habitual y una semana después adquirimos la nueva, al 50%. Tenemos una hija con lo que mi mujer tiene que firmar para la venta.
Venta : 50 Millones
Amortizamos : 7 Millones, los pendientes
Adquisición nueva vivienda(al 50%) : 72 Millones + 6 de gastos
Financiamos: 32 Millones
El problema aparece en la cantidad a reinvertir (que no se como se calcula y en hacienda cada uno me dice una cosa) pues parece ser que para hacienda, él único que he tenido beneficios he sido yo. No ha habido "Tipo 2" ni en la compra ni en la venta y el dinero de la venta ha ido a parar a una cuenta común y desde la que se ha hecho el pago, por supuesto en común o de la unidad familiar como se quiera ver.
Según hacienda no llego a reinvertir mi 50% y por tanto me sale a pagar una cantidad de 2 millones!
Además, ¿de dónde ha sacado mi mujer el dinero para pagar su 50%? Entonces en hacienda me dice que yo le hecho una donación y que tengo que tributar por ello al 20%.
¿Qué puedo hacer? Yo pensaba en declarar que la venta la hemos hecho ambos aunque en la escritura consto yo sólo!
Creo que se nota que estoy desesperado :s
Muchas gracias y un saludo.
1 Respuesta
Respuesta de anpema
1
El importe a invertir es todo lo obtenido por la venta ( 50 mill) menos los gastos ocasionados por la venta ( ej, la plusvalía si la has pagado tu ) menos el capital pendiente de préstamo que tenia la casa que vendes ( 7 mill menos los gastos ocasionados por cancelar ) si obviamos los gastos para poder hacerte los cálculos, el total que deberías invertir es de 43 mill ( aunque hay que ajustar ese dato a los gastos de un lado y de otro )
Por ello, para no tener que pagar el 15% de la ganancia ( 50 mill- 15 mill = 35 mill, su 15% es 5,5 mill ptas, ese importe, como digo, actualizado a sus coeficientes y con sus gastos correspondientes descontados, por eso si te dicen que deberías pagar 2 mill, posiblemente sea eso, no 5,5 mill ) tendrías que haber invertido un total de 43 mill en la compra de tu 50% de tu nueva casa, es decir, si tu nueva casa te hubiera costado 20 millones más junto con los gastos no habrías tenido problemas
Pero por lo que me dices solo has invertido 23 mill ( hay 20 mill que has puesto a tu mujer, por lo que técnicamente habría una donación de 20 mill a tu mujer ) y por ello se entiende que no podrías acogerte a la inversión total, veríamos otras opciones :
- Tributar por el 15% de la ganancia ( esos 5,5 mill o 2 mill que te dicen )
- Acogerte a la exención parcial : esto significa que efectivamente dices a hacienda que vas a invertir todo, esos 43 mill, pero en más de un ejercicio fiscal, por lo que el primer año habrías puesto a la nueva casa los 23 mill y te comprometes a poner hasta julio de 2009 ( dos años desde la venta ) los otros 23 mill ptas : aquí hay un problema, y es que si haces eso estas empezando a hacer frente a la parte que le corresponde a tu mujer, porque lógicamente al estar en separación de bienes cada uno tiene que amortizar un total de 23 mill, y tu te pasas..
Hacienda esta en lo cierto, técnicamente se ha producido una donación, al estar en separación de bienes ( no hubiera ocurrido en gananciales) y además el plazo para pagar el citado impuesto era de 30 desde la donación 8 agosto del 2005 )
Para que esto no hubiera ocurrido tendrías que haber comprado la nueva casa cada uno en su parte proporcional, asumiendo tu mujer sola la hipoteca (única prestataria ) de la siguiente forma :
- 46 mill hubieras puesto tu
- 32 mill se hipoteca ella sola con el banco
la suma sería 78 mill ( los 72 mill + los 6 mill de gastos )
Y como resultado :
- 63,88% de la casa es tuya
- 36,11% de la casa es de tu mujer
- Tu no tienes ninguna hipoteca, solo tu mujer, el banco lo hubiera aceptado así firmando tu también en la hipoteca pero como avalista, y tu 63,88% que tienes de propiedad habría actuado como parte hipotecante solamente )
De esta forma habríais evitado el problema, solo se desgravaría ella por la hipoteca, eso si, y solo sobre el 36,11% de las cuotas pagadas, claro está ... pero no habríais pagado nada
Habría una solución, pero encarece tanto los gastos que no os compensa,: decir que efectivamente te quieres acoger a la exención parcial, y que vas a invertir los otros 23 mill restantes antes de julio del 2007 en la casa, y eso se podría hacer con una escritura de compra-venta entre vosotros en el que le compras a tu mujer un 13,88% de propiedad, valorado en 23 mill ptas ( aunque al compra sea ficticia ) pero para ello has de tener en cuenta que :
.- Se generan unos gastos de compra, al menos el 7% de la compra = 1,610
- pagas al notario y al registrador = 66.000 pts
Si lo hacéis mediante contrato privado, se reducen algo los gastos al menos se quedaría en 1,6 mill solamente,
Por otro lado, está el tema del banco, ya que tu mujer debería informar al banco de que vende un 13,88 % de propiedad, ¿y de que ella asume toda la deuda como prestataria? En fin, los gastos al final van subiendo y no os compensa nada
No hay solución, lo siento, solo la que te dije la principio, haber planeado desde el principio la compra adquiriendo tu el 66,88% de propiedad, ten en cuenta que estáis en régimen de separación de bienes, no se valora a efectos de patrimonio que seáis una sola unidad familiar,,
Consuélate de todas formas pensando que, si lo hubieras hecho de esa forma, al final tu mujer solo se habría desgravado sobre el 33,115 de propiedad, perdiendo deducciones, ¿y además te digo que lo tienen muy estudiado? Y al final la pérdida de deducciones habrían salido por esos 2 mill( lo que pasa es que no la habrías notado, ¿ya qué en realidad hubiera sido 2 mill que no os habrían devuelto por la hipoteca? )
Un saludo,, siento no haberte dado una mejor solución..
- Anpema.-
Nota : acuérdate de evaluar la respuesta..
Por ello, para no tener que pagar el 15% de la ganancia ( 50 mill- 15 mill = 35 mill, su 15% es 5,5 mill ptas, ese importe, como digo, actualizado a sus coeficientes y con sus gastos correspondientes descontados, por eso si te dicen que deberías pagar 2 mill, posiblemente sea eso, no 5,5 mill ) tendrías que haber invertido un total de 43 mill en la compra de tu 50% de tu nueva casa, es decir, si tu nueva casa te hubiera costado 20 millones más junto con los gastos no habrías tenido problemas
Pero por lo que me dices solo has invertido 23 mill ( hay 20 mill que has puesto a tu mujer, por lo que técnicamente habría una donación de 20 mill a tu mujer ) y por ello se entiende que no podrías acogerte a la inversión total, veríamos otras opciones :
- Tributar por el 15% de la ganancia ( esos 5,5 mill o 2 mill que te dicen )
- Acogerte a la exención parcial : esto significa que efectivamente dices a hacienda que vas a invertir todo, esos 43 mill, pero en más de un ejercicio fiscal, por lo que el primer año habrías puesto a la nueva casa los 23 mill y te comprometes a poner hasta julio de 2009 ( dos años desde la venta ) los otros 23 mill ptas : aquí hay un problema, y es que si haces eso estas empezando a hacer frente a la parte que le corresponde a tu mujer, porque lógicamente al estar en separación de bienes cada uno tiene que amortizar un total de 23 mill, y tu te pasas..
Hacienda esta en lo cierto, técnicamente se ha producido una donación, al estar en separación de bienes ( no hubiera ocurrido en gananciales) y además el plazo para pagar el citado impuesto era de 30 desde la donación 8 agosto del 2005 )
Para que esto no hubiera ocurrido tendrías que haber comprado la nueva casa cada uno en su parte proporcional, asumiendo tu mujer sola la hipoteca (única prestataria ) de la siguiente forma :
- 46 mill hubieras puesto tu
- 32 mill se hipoteca ella sola con el banco
la suma sería 78 mill ( los 72 mill + los 6 mill de gastos )
Y como resultado :
- 63,88% de la casa es tuya
- 36,11% de la casa es de tu mujer
- Tu no tienes ninguna hipoteca, solo tu mujer, el banco lo hubiera aceptado así firmando tu también en la hipoteca pero como avalista, y tu 63,88% que tienes de propiedad habría actuado como parte hipotecante solamente )
De esta forma habríais evitado el problema, solo se desgravaría ella por la hipoteca, eso si, y solo sobre el 36,11% de las cuotas pagadas, claro está ... pero no habríais pagado nada
Habría una solución, pero encarece tanto los gastos que no os compensa,: decir que efectivamente te quieres acoger a la exención parcial, y que vas a invertir los otros 23 mill restantes antes de julio del 2007 en la casa, y eso se podría hacer con una escritura de compra-venta entre vosotros en el que le compras a tu mujer un 13,88% de propiedad, valorado en 23 mill ptas ( aunque al compra sea ficticia ) pero para ello has de tener en cuenta que :
.- Se generan unos gastos de compra, al menos el 7% de la compra = 1,610
- pagas al notario y al registrador = 66.000 pts
Si lo hacéis mediante contrato privado, se reducen algo los gastos al menos se quedaría en 1,6 mill solamente,
Por otro lado, está el tema del banco, ya que tu mujer debería informar al banco de que vende un 13,88 % de propiedad, ¿y de que ella asume toda la deuda como prestataria? En fin, los gastos al final van subiendo y no os compensa nada
No hay solución, lo siento, solo la que te dije la principio, haber planeado desde el principio la compra adquiriendo tu el 66,88% de propiedad, ten en cuenta que estáis en régimen de separación de bienes, no se valora a efectos de patrimonio que seáis una sola unidad familiar,,
Consuélate de todas formas pensando que, si lo hubieras hecho de esa forma, al final tu mujer solo se habría desgravado sobre el 33,115 de propiedad, perdiendo deducciones, ¿y además te digo que lo tienen muy estudiado? Y al final la pérdida de deducciones habrían salido por esos 2 mill( lo que pasa es que no la habrías notado, ¿ya qué en realidad hubiera sido 2 mill que no os habrían devuelto por la hipoteca? )
Un saludo,, siento no haberte dado una mejor solución..
- Anpema.-
Nota : acuérdate de evaluar la respuesta..
