Venta vivienda con carga hipotecaria

Hola buenas. Quiero vender mi  vivienda que actualmente está gravada con un préstamo hipotecario por 45000€ . El futuro comprador de momento no quiere subrogarse en el crédito hipotecario puesto que las condiciones que le ofrece el banco son mucho más abusivas que la actual hipoteca. Me propone  que le venda la vivienda con la carga hipotecaria por 106000€ pactando expresamente en el contrato que la parte compradora se compromete a hacerse cargo de la totalidad de los gastos que la titularidad del inmueble lleva consigo, especialmente la cuotas del préstamo hipotecario que grava la finca y del precio total de venta estipulado  el comprador retendrá el importe correspondiente ( 45000€)  para hacer el pago al banco mediante ingreso con valor al día de cada vencimiento. Se incluye también una cláusula resolutoria por la cual ante el incumplimiento del comprador de al menos dos mensualidades vencidas , la parte vendedora podrá resolver la transmisión. En caso de no subrogarse en un plazo máximo de dos años también se resolvería la compraventa.

mis dudas son las siguientes ante un posible incumplimiento:

- si no paga las cuotas y el banco ejecuta la hipoteca ¿embargaría el inmueble con independencia de quien sea el dueño o podría perseguir mi patrimonio personal?

- Si solicito la resolución del contrato, recupero la vivienda ¿pero podría retener una parte del importe pagado por los daños causados por el incumplimiento del comprador?

Gracias.

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