Comprar una casa sin escriturar en terreno rustico y donde se paga ibi
Bueno el caso es que es una situación muy extraña. Hemos visto una casa con terreno que encaja perfectamente con lo que vamos buscando pero, la casa esta sobre un suelo rústico, es de madera y no está escriturada. Sin embargo, los propietarios de la vivienda pagan su ibi cada año de los metros totales de la vivienda (papel que nos han fotocopiado) y tenemos también el valor catastral de este mismo 2015. Nos han comentado que quizá en un futuro, tengamos que escriturar si al final el suelo se declara urbano, pero la pregunta en sí misma es, en esta situacion ¿qué problemas podemos tener? ¿Nos dará el banco un préstamo hipotecario sobre una vivienda que no tiene escrituras? ¿Qué tenemos que hacer o donde ir para saber exactamente ante lo que nos enfrentamos?
Por otro lado, la propietaria quiere hacer un contrato de compra venta particular, imagino que será porque no tiene las escrituras ¿qué problemas puede llevar hacer esto así? ¿Me dará la hipoteca el banco haciéndolo así?
En fin cómo decía... La situación es muy extraña y con tan pocos conocimientos se nos queda enorme. No queremos perder la vivienda pero tampoco enfrascarnos en un problemon.
Iré contestando por partes.
Sobre el banco, Casi con total seguridad te diría que no encontrarás un banco que te de una hipoteca sobre una vivienda que no está escriturada. No hay fórmulas intermedias. En España, para ser propietario de una vivienda o terreno hay que tener una escritura notarial. No tiene nada que ver como sea el tipo de suelo.
Me imagino que la vivienda que quieres comprar, es una vivienda prefabricada que un día "posas" en tu parcela rústica, y como el ayuntamiento no actúa, pues ahí se queda sin que pase nada.
Hay una fórmula relativamente sencilla para legalizar esas viviendas.
Partiendo de que la parcela sea suelo rústico común, sin protección de Espacios Naturales, Rios, arqueologías, etc., y que lleve más de 15 años instalada, el propietario debe de solicitar al ayuntamiento un certificado que se llama "de antigüedad y no infracción" (el nombre puede tener variaciones según la comunidad autónoma). Básicamente es un certificado que viene a decir que la vivienda lleva más de 15 años realizada y en ese tiempo el Ayuntamiento no le ha abierto expediente de infracción.
Con ese documento y un informe técnico que describe la vivienda (metros cuadrados, superficie total, piezas que la componen, etc), el propietario se va al notario y hace su escritura de propiedad.
En ese momento el propietario tiene una vivienda con su escritura y puede por tanto venderla.
Mi consejo es que no compres una vivienda sin su escritura notarial. Un contrato privado de compra venta, puede servir para vender una bici de segunda mano, pero no es serio para comprar una vivienda. A un banco no le servirá. Tu no tienes la garantía de que estás comprando una vivienda que no tenga problemas legales.
Sinceramente, solo veo inconvenientes en la compra del modo que te la están planteando.
1 respuesta más de otro experto
Me encuentro en una situación similar.
Queremos comprar un terreno de suelo rustico que tiene una casa.
Necesitamos comprar con hipoteca, y el banco necesita que sea declarada como bien inmueble, para ello tiene que estar escriturada. Aunque la casa sea de madera, si no es una casa móvil que pueda moverse sin desinstalación, de una sola pieza, el ayuntamiento podría solicitar demolición o abrir algún expediente por ser suelo rustico, te la juegas. En el caso de que lleve mucho tiempo construida, al menos 6 años, debería el propietario demostrar la antiguedad, hacer proyecto y con eso escriturarla para venderla como bien inmueble, independientemente del suelo, y que podais pedir hipoteca. La tasación para hipoteca requiere que esté escriturada y registrada. En esas estamos nosotros, el propietario tiene que arreglar la viga porque el técnico del ayuntamiento asi lo exige. Conclusión, mira primero si puede ser escriturada, si no el banco no te dará nada. Aunque lo consigas, te anticipo que los bancos no te darán más del 40-60 % de su valor, los inmuebles en suelo rustico para os bancos tienen mayor riesgo, no son como bienes inmuebles en suelo urbano. SUERTE.
Muy buenas, en cuanto a la respuesta dada, me surge una duda. Está vivienda una vez ya escriturada (aún en suelo rústico) tiene o puede tener cédula de habitabilidad para residir en ella con normalidad?que más problemas pueden surgir una vez adquirida la vivienda ya con escrituras? (Multas, falta de suministros, no recibir correspondencia...) - Francisco Andres Domenech Becerra