Obras de Reparación exigidas por vecino
Un vecino nuevo ha comprado un piso en la última planta del edificio, justo encima del mío, el edificio es muy antiguo y su estructura es de madera y no tiene aislamiento alguno. En el piso del vecino han aparecido varias goteras provenientes del tejado, él nos lo ha hecho saber, pero ha realizado obras consistentes en dejar diáfano el piso, tirando los tabiques y el falso techo de toda la vivienda, para dejar vista la estructura de palos de madera que conforman la cubierta.
Ha notificado a los vecinos que pretende tirar toda la cubierta de palos, tabla y teja para ponerla nueva, que si bien es antigua no está para caerse ni mucho menos, con nuevas vigas de madera, y construir nuevos faldones de cubierta con capa de compresión de hormigón armado con mallazo y aislamiento térmico, elementos que no existen en el resto del tejado, pero pretende que el coste de todo esto que asciende a más de 17.000 €, sea sufragado por todos los vecinos en función de su coeficiente de participación, como reparación de elementos comunes.
Me surgen muchas dudas de que esto sea justo y este dentro de lo normal.
¿Se pueden considerar, como así considero, desproporcionadas las pretensiones de este vecino?
¿Existe algún límite en lo que puede considerarse obras de reparación?
¿Quién puede decidir que es obra de reparación y cuales mejoras privadas?
¿Quizá un perito, arquitecto o algún técnico de construcción? Si es así como debo actuar para que el perito haga un informe. ¿Debo ser yo o la comunidad la que lo solicite?
¿Cómo debo actuar en la próxima junta de propietarios donde posiblemente se decidirá esto?
2 Respuestas
1. Sí. Son desproporcionadas las pretenciones del vecino. 2.El límite para estas obras lo pone el experto que evalúa las diemensiones del trabajo a realizar. 3.Sí. Debe haber un informe escrito por parte del especialista en la materia en el cual se indique claramente a la comunidad que se debe hacer cargo de esa contratación y si tú no estas de acuerdo puedes solicitar una segunda opinión. 4.Es la comunidad quien debe iniciar los trámites en busca de ofertas para ese trabajo. 5.Tu posición debe ser muy clara: "hasta que no tengan la evaluación del especialista no aprobar nada, el costo es excesivo porque se va a intervenir en una amplia zona y a criterio del propietario no de la necesidad concreta". En caso de que se apruebe haces salvamento de voto y no podrán cobrarte la derrama por esa obra.
Gracias de antemano por contestar tan rápido, pero ¿podías aclárame algunas dudas que me surgen de tu respuesta?
Cuando te refieres a experto o especialista en la materia, ¿a quién te refieres?
A un arquitecto que sea perito independiente o a un albañil que haga un presupuesto, porque albañil existe, es el que ha dado el presupuesto de los 17000€, pero viene de la mano del propietario que quiere hacer la obra, y solicitar otros presupuestos a otros albañiles tampoco lo veo como solución porque presupuestaran lo que cada uno les diga sin entrar a valorar si es o no lo que se debe hacer.
Por eso preguntaba si se le puede exigir a la comunidad que solicite un perito independiente, al colegio de arquitectos por ejemplo, para que valore el estado de la cubierta y decida que es reparación, que debe asumir la comunidad y que es mejora, que debería asumir el propietario, porque si lo llevo yo, el propietario de la obra dirá que viene con órdenes expresas mías.
La comunidad tiene administrador lo digo porque debería ser el que hiciera la solicitud de perito si es que puede exigirse tal cosa.
Luego quisiera que me explicaras un poco lo del “salvamento de voto” y si viene reflejado en alguna ley porque estoy un poco perdido.
Gracias nuevamente y perdona por entretener tu tiempo.
Por eso cualquier miembro de la comunidad puede traer su especialista en eso y que haga su respectivo presupuesto. Por la ley deben haber mínimo tres cotizaciones para emprender una obra. Por mis conocimientos dudo mucho que haya que invertir esa cantidad de dinero en reparar algo que se puede solucionar con un simple cambio de tejas o impermeabilización del tejado. El arquitecto es quien debe diagnosticar el problema y de ahí en mas cada cual traerá su cotización de acuerdo a ese concepto. Cuando digo que es la comunidad quien debe hacerse cargo de buscar el perito hago referencia a sus representantes legales.
La cubierta y los elementos que la sustentas son partes comunes y corresponden las decisiones sobre su mantenimiento.
No puede ningún propietario individual hacerse "dueño" de este elemento y decidir sobre el.
Si se trata de una cubierta con un entramado de madera que la sujeta, tiene un comportamiento estructural determinado, que por lo que indicas lleva funcionando muy bien durante muchos años.
Si ahora un particular quiere eliminar ese elemento, ejecutando un forjado de hormigón, el comportamiento estructural del conjunto del inmueble va a variarse y tras una ejecución de ese tipo, si además no está supervisada por un técnico, vienen las grietas en los tabiques y los problemas derivados del cambio de la forma de trabajo del conjunto, que después siempre ocurre que "no son culpa de nadie".
Yo lo tengo claro. Las obras en la cubierta tienen que ser consensuadas por la mayoría de la comunidad de propietarios.
El único derecho que tiene el propietario es a realizar obras que le mejoren el comportamiento térmico de su inmueble (poner aislantes, mejores ventanas, etc), pero nunca actuar el solo sobre un elemento común.
Si de todas formas queréis actuar en la cubierta, lo mejor es que un arquitecto realice una evaluación de la solución más idónea (yo particularmente no propondría un tejado de hormigón en un edificio que nunca fue pensado para eso. Hay soluciones como el "termochip" o similares que aportan buenos aislamientos sin penalizar con un peso excesivo.
Una vez que tengáis una solución técnica se piden al menos 3 presupuestos que valores esa solución, evitando que cada empresa que aparezca proponga su idea y al final no se puedan comparar los presupuestos.