Operación inmobiliaria complicada. ¿Alguien que sea capaz de darme una idea de como realizarla al menor coste posible?

Necesitaría que me indicaran la mejor forma para realizar la siguiente operación:

Vivienda 1: valor de mercado 380.000, valor catastral 373.000. Propietarios: 3 personas.

MADRE (50% propiedad + 50% usufructo)

HIJO 1 (25% nuda propiedad)

HIJO 2 (25% nuda propiedad)

Vivienda 2: valor de mercado 205.000, valor catastral 139.000. Propietarios: 2 personas.

HIJO 2 (50% propiedad)

CÓNYUGE en régimen de separación de bienes (50% propiedad)

Operación:

MADRE quiere ceder en vida, la vivienda 1 a sus 2 hijos.

HIJO 2 quiere la vivienda 1 como residencia habitual y quiere que en escrituras aparezca también su cónyuge al 50%.

HIJO 1, no quiere la vivienda 1, pero a cambio de su parte, estaría interesado en adquirir la vivienda 2.

Todas las viviendas e intervinientes se localizan y viven en la C. Madrid.