¿Me puedo deducir la plusvalía municipal de la venta de una vivienda antes de calcular la plusvalía fiscal?
Por supuesto, dudo muchísimo que tal y como están las cosas en lo inmobiliario, llegase a tener una plusvalía con la venta, pero al menos para saber como calcularla, quería saber, poniendo un ejemplo práctico, si hay cantidades de gastos/pagos deducibles, antes de ponerse a calcular con el importe restante, si ha habido plusvalía fiscal o no:
Ejemplo:
Se compra un piso por 80.000€ en 2007. Por problemas de "un poder" ya que la pareja que vende es mayor y una tiene alzeihmer y encima son extranjeros, se deben hacer 2 citas en notaría, y además de la escrituración de la hipoteca y la de compra, se paga otra porque la vivienda se divide en dos partes.
Después de la compra, 4 años después casi, llega una liquidación paralela de Hacienda, exigiendo 3500€ de más por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, además de todos los intereses de demora, oséa, casi 5.000€. Tras mucho batallar, el importe exigido baja a 2.000€, pero la cosa queda en que la administración considera que el precio de compra de esa vivienda tenía que haber sido 96.000€y para ello se pagan esos 2.000€ extras en concepto de ITP que realmente correspondía, más los intereses de demora.
10 años después, se decide vender., por supuesto ya no se encuentra a nadie que quiera comprarlo, por esos 96.000€ que tan alegremente calculaba la administración/hacienda/agencia tributaria para ese inmueble, y me informo de que además, habrá una plusvalía municipal al vender que sube 200€ cada año, y ya está en 2000€ y además tendré gastos por cancelación de hipoteca (ya pagada pero queda la escritura de la hipoteca colgando pendiente por algún limbo, que el notario se ocupa de anular en el momento de venta a otra persona y parece ser que el coste de esta operación/cancelación viene a ser de un 3% o 5% del valor de la hipoteca aunque esto no lo tengo claro todavía).
Una vez conseguido el imaginario e hipotético comprador que acepta pagar por la vivienda el precio de mercado de la vivienda que me encasquetaron/impusieron en su momento, sigamos imaginando que encima el comprador es tan super enrollado que me paga 10.000€ más!, y la venta se fija en 106.000€.
Por fin llegamos a mi consulta: de esos 106.000€que me tocará declarar como venta de vivienda, ¿me podría desgravar toda la retaila de pagos e impuestos que me fueron clavando por el camino? Es decir:
-ITP pagada en 2007 más el postizo extra y sus intereses de demora encasquetados 4 años después, oséa, a pesar de que el precio de compra fue más bajo, puedo declarar que la compra inicial supuso 96.000€ más el porcentaje pagado de ITP (ya imagino que para los intereses de demora, la única culpable y condenada mente malévola que pretendía robar a la administración fui yo, así que de intereses de demora ningún descuento)
-Plusvalía municipal que me tocará pagar actualizada (que la tía tan super animada e optimista, va en crescendo alegramente ajena al declive y situación de crisis perpetua de su país) en el momento
-Los gastos de notaría que tuve en su día, que se dividen en 3 partes: 1ª notaría para compraventa, que quedó condicionada a conseguir el poder del tribunal de la Haya de una parte del matrimonio, consintiendo que esta vendiese el 50% de la propiedad perteneciente a la otra parte del matrimonio con alzeihmer 2ª el coste en notaría de la división horizontal de la vivienda y consecuente conversión de esta en dos partes independientes con distinto propietario 3ª la segunda cita en notaría, con el banco ya presente dispuesto a prestar su pasta a cambio de mil seguros de vida, de protección de pagos y demás retaila, toda ella incluida solo pensando en mi propio bien y seguridad y no en sus bolsillos.
Quería saber si todos estos gastos que indico se pueden restar de el precio de venta o si igual que en la primera, de la gran fiesta que montemos entre todos, los gastos y costes que se vayan dando, las pagará la misma panoli sin posibilidad de reducción. Porque por ejemplo ya tengo claro que la plusvalía municipal se paga si o si y al precio fijado por el ayuntamiento/administración, aunque se venda la propiedad por la mitad de precio que se compró.
Todo esto esta escrito desde un contexto de exageración, pero ya se sabe, que la realidad a menudo supera la ficción!
Agradezco cualquier dato al respecto que se pueda aportar, también por ejemplo si hay algún otro gasto deducible que no haya considerado (me parece que anualmente el precio "figurado" de la vivienda por la administración experimenta algún aumento, con lo cual, a pesar de la bajada de precios general, se supone que 100.000€pagados en 2010 por ejemplo, deben suponer un precio de partida estimado para que la venta no tenga plusvalía, de 102.000€ ó 103.000€ etc, oséa, algo más, porque se supone que a medida que el tiempo pasa, los precios suben y hay una ligera actualización de precios. Creo que esto es así pero no lo sé seguro.
Saludos, buenas tardes y buena suerte :)
