¿Se pueden considerar una misma planta como Baja y Semisótano?
Acabo de tener una reunión con el arquitecto municipal sobre una reforma en la que es necesario interpretar la condición de cada una de las plantas del edificio.
La NNSS definen planta baja como:
3.2.7.2. Planta baja
Se define como planta baja aquella planta menos elevada del edificio en la que ninguno de los puntos del plano del piso se encuentra a más de 1 metro por debajo de la rasante de la línea de edificación.
Pues bien, en una de las plantas del edificio, aproximadamente la mitad de la superficie del plano del piso se encuentra más de 1 metro por debajo de la rasante de la línea de edificación y en la otra mitad por encima.
La conclusión del arquitecto municipal es que se debe tomar la la mitad de la planta como baja y la otra mitad como semisótano.
Teniendo en cuenta todas las implicaciones de que en una misma planta se pudieran dar alturas y usos diferentes, ¿es correcta la interpretación del arquitecto municipal?
Muchas gracias de antemano por vuestra respuestas que seguro me serán de gran ayuda
1 Respuesta
Creo que deberías recurrir a un aparejador de tu zona. Lo que cuentas, hay que verlo físicamente.
Muchas gracias por la respuesta y por la rapidez.
Creo que faltaba información en mi pregunta y ahora la adjunto.
Para mayor claridad, la imagen es la edificación actual y la reforma en cuestión trata de levantar una planta más en el edificio, sobre la planta A de la imagen, ya que en NNSS se permiten planta baja, planta una y bajo-cubierta
Como el edificio es previo a NNSS no hay duda de que lo que hay actualmente es legal. Ahora bien, a la hora de levantar una planta más, lo que hace el arquitecto municipal es "recalificar" las plantas actuales según su interpretación de la norma.
El razonamiento del arquitecto municipal es que la superficie de la Planta B de la imagen cuyo piso está más de 1 metro por debajo de la linea de edificación, la califica como Planta Semisótano (parte punteada en azul) .
El resto de la planta B de la imagen cuyo piso está menos de 1 metro por debajo de la linea de edificación la califica de Planta Baja del edificio( parte punteada en Rojo)
Así pues, siguiendo el razonamiento del arquitecto municipal, si el 50% de la superficie de la planta "dudosa"(parte punteada en rojo de la planta B de la imagen) se califica como Planta baja, implica que el 50% de la actual Planta A de la imagen se convierte en Planta uno y por tanto solo podría levantarse una planta adicional sobre el 50% de la superficie de la Planta baja que siguiera siendo Planta baja. Con esta interpretación, la reforma es inviable ya que sería una inversión excesiva para superficie habitable que se obtendría.
Entiendo que tanto la literalidad de las NNSS, como el sentido común chocan con la interpretación de las NNSS que hace el arquitecto municipal, pero está cerrado en banda a cualquier otra interpretación y no se muy bien como actuar, ya que presentar un proyecto sabiendo de antemano que lo echarán para atrás se hace complicado.
Para mayor claridad adjunto las definiciones de Sótano y Semisótano de las NNSS que faltaban
3.2.7.2. Planta baja
Se define como planta baja aquella planta menos elevada del edificio en la que ninguno de los puntos del plano del piso se encuentra a más de 1 metro por debajo de la rasante de la línea de edificación.
3.2.7.1. Sótanos
Se define como sótano aquella planta en la que la altura desde la rasante de la línea de edificación al plano inferior del forjado de techo es menor de 1,20 metros en todos los puntos de su superficie.
3.2.7.3. Planta semisótano
Las plantas semisótano se definen como aquellas que tienen condiciones de altura respecto de rasante intermedias a las de plantas sótano y baja.
Gracias de nuevo por la ayuda
El problema está en que tu, como particular, no tienes armas para discutir lo que dictamina el arquitecto municipal quien, te guste o no, tiene la sartén por el mango. Si tan importante es para ti el conseguir una rectificación de este dictamen, no tienes más remedio que contratar los servicios de un profesional (aparejador o arquitecto) quien apoye tu teoria. y, desde luego, prepárate a pleitear con el ayuntamiento. Sinceramente no sé si vas a perder el tiempo.
La visita al arquitecto la hice acompañado de aparejador que se quedo tan perplejo como yo con la interpretación de la norma que hace el arquitecto municipal
Lo que necesito son otras opiniones sobre si la interpretación del técnico municipal es correcta.
gracias de nuevo
Creo que no leíste bien mi respuesta. Te dije claramente que te buscases otro aparejador o arquitecto para obtener un dictamen distinto y poder así iniciar, por vía legal si fuese necesario, la impugnación de lo que determina el ayuntamiento. Ten en cuenta que el dictamen del arquitecto municipal es lo que, hasta ahora, prevalece.
