¿Puede vender un coheredero a un tercero sin previa comunicación a los demás coherederos?

Legalmente está obligado a comunicar su intención de vender a los demás copropietarios que tienen derecho de adquisición preferente, pero a veces hay gente que vende su parte sin avisar.

Si usted o alguno de los demás copropietarios hubiera tenido conocimiento de la venta habría podido ejercer el derecho de retracto y adquirir esa parte que se ha vendido por el mismo precio que la vendió el anterior copropietario y todavía podrían hacerlo sino hubiera transcurrido el plazo para ello. Pero seguramente ya no estén a tiempo porque hay que actuar con extrema rapidez, pues en la mayoría de comunidades hay un plazo de solo 9 días (en Catalunya son 30 días, no se si en alguna otra comunidad también es diferente) que se cuentan desde que se inscribe en el registro, o desde que se enteran si se enterasen antes. Si esta empresa ha contactado con usted, seguro que ya no están a tiempo de actuar, pero de todas maneras vayan al registro a comprobarlo sin perder un minuto.

Hay empresas que se dedican a eso y el primer tonto es el que vende porque normalmente solo le pagan alrededor de un tercio del valor real. No le extrañe que compren sin ver el inmueble porque como pagan tan poco, por mal que esté el inmueble siempre les sale a cuenta.

Antes de recoger nada entérese de como están las cosas y tal vez les convenga buscar un abogado. Seguramente le quieren comunicar formalmente la compra y le propondrán que compre la parte que tienen, pero a un precio alto. Si no compra, exigirán que se venda en pública subasta para recuperar su parte que ahora valdrá mucho mas de lo que ellos han pagado.

Pónganse de acuerdo todos los copropietarios y vayan bien asesorados porque esas empresas son profesionales y se las saben todas, pero si deciden ir a subasta, como ustedes todavía tienen el 75%, pueden quedarse con la propiedad a menos que la empresa pague mucho más de lo que vale, pero entonces ya les saldría a cuenta.

Le deseo mucha suerte.

Muchas gracias por su respuesta.Me ha sido muy útil. La venta se realizó el 11 de abril pero lo han comunicado a otro coheredero el 24 de mayo, a mí todavía no me lo han comunicado formalmente.Tan sólo me dejaron un aviso el 25 de mayo. Sólo lo sé porque el coheredero que ha vendido me lo dijo por un whatsapp pero me lo dijo el 25 de mayo pues le pregunté si tenía algo que ver con una empresa que me notificaba que me pusiera en contacto con ellos.

Quería saber si legalmente podría darme por no informada pues éstas personas no han tratado de ponerse en contacto conmigo y sólo lo hacen con el coheredero que sí está informado y que es el que me transmite la poca información que hay pues es todo muy opaco.

Al coheredero que sí está informado le niegan las escrituras y tan sólo le dicen el importe por el cual está el retracto. Que son 50.000 euros.

Hay otro coheredero que está en el extranjero y al que no podemos localizar de ninguna manera y ellos ( subasteros y parte que ha vendido ) entiendo que tampoco han localizado ni tampoco le han notificado nada pues se desconoce su dirección actual y mi pregunta es si caduca el plazo del retracto también aún existiendo un coheredero que no ha sido localizado?

Y si todo esto es legal pues no parece muy lógico que se pudiera llegar a subastar algo sin que un coheredero se entere.

En definitiva quería saber en qué casos se puede impugnar una venta o bien solicitar la nulidad de todo lo efectuado pues en mi opinión se ha actuado con mala fé no comunicando las cosas con tiempo,( del 11 de abril al 24 de mayo hay muchos días en los que no dicen nada, superan los 9 días de plazo ) la parte vendedora no nos ha ofertado antes a los coherederos que a un tercero, y por si fuera poco un coheredero no está localizado.

Yo no sé si todas éstas cosas no son motivo de impugnación.

Y lo que ha vendido es un 14,55% de un 25% siendo 4 los coherederos.Por lo que al vendedor le queda una pequeña parte, con qué finalidad? Por qué no ha vendido todo?

De otra parte la empresa que ha comprado el 14,55% ha pagado una deuda de la comunidad que había y cuando le dicen al coheredero el importe del retracto no le mencionan nada de la deuda de la comunidad pagada por lo que esto parece extraño, no?

Y me gustaría saber con qué finalidad han pagado esa deuda.

Perdóneme que me haya extendido tanto, le agradecería una respuesta.Pues la que me dio el otro día me ha sido de gran utilidad para orientarme.

Los compradores no tienen ninguna obligación de comunicarles nada a ustedes. Quien debió ofrecerles la compra ha sido el vendedor.

Pues claro. Ellos no les han comunicado nada porque saben perfectamente que ustedes tenían solo nueve dias desde que se inscribe en el registro y si han pasado esos nueve días ya no pueden ejercer el derecho de retracto. Si eso es así y la compraventa lleva ya más de 9 días inscrita (o 30 en Cataluña), lo único que pueden hacer es comprar al precio que les quieran vender, que en este caso parece que son 50.000 euros. Si hubieran actuado antes, se habrían podido quedar con esa parte al precio que fue vendida que, si ahora piden 50, no creo ni que llegara a 20.

El copropietario que vendió se dejó tomar el pelo de lo lindo.

Si ustedes no pagan, ellos exigirán su parte y llevarán el inmueble a la subasta con la intención de comprar barata la propiedad entera, pero ustedes pueden acudir a la subasta y comprar. Como tienen mayor porcentaje, tienen más derecho a la compra si igualan el precio que se alcance.

Pueden optar por pagar y evitarse problemas, o ir a la subasta y comprar ustedes al precio que la empresa oferte, que sin duda será bajo, pero ellos ya habrán previsto esa posibilidad.

Piense que están tratando con profesionales que se dedican a eso y se las saben todas, por lo tanto deben buscarse un buen despacho de abogados que sean expertos en la materia.

No veo ninguna posibilidad de que se aprecie que ha habido mala fe. La ley dice que la buena fe se presume siempre y la mala fe se tiene que demostrar. Siento decirle que ya cuando estudiaba derecho me sorprendió ver que en casos donde la mala fe es descaradamente evidente, las sentencias no lo aprecian así porque no hay pruebas evidentes, como escritos, grabaciones o similares que lo demuestren con toda seguridad.

Gracias por su respuesta. Una última aclaración. El coheredero que ha vendido me amenazó con seguir vendiendo sus porcentajes de otras propiedades que tenemos. Yo vivo en una de ellas, la cual está al corriente de pago en todo, tanto IBIS como comunidad. Mi pregunta es. Si ésta empresa le compraran la parte de la vivienda en que yo vivo, la forma de actúar sería la misma que la de un inmueble desocupado como es el caso del otro inmueble donde ha vendido el 14,55%? O las circunstancias cambian si se trata de un inmueble ocupado por un coheredero?

Porque se me hace raro pensar que siendo un inmueble ocupado se pueda incluso llevar a una subasta si no se ejercitara el retracto.

Pero me gustaría conocer éste dato.

El coheredero que ha vendido para mí sí ha llevado mala fe pues me dijo que no iba a permitir que nos lo ofrecieran por lo mismo que a él le habían pagado.

A ésta situación se ha llegado por su culpa pues no admite como colacionables cantidades que se ha llevado en vida de mi madre, y por eso se ha puesto a hacer éste tipo de cosas.

Ahora la cosa es estudiar qué se puede hacer con el resto del patrimonio para que no pueda seguir malvendiendo a subasteros y metiéndonos en este problema.

Sobre todo me gustaría saber si las circunstancias son las mismas en una vivienda ocupada a la hora de lo que puedan hacer éste tipo de gente ( subasteros ) para el caso de que el coheredero vendiera su parte.

Este copropietario es tonto de solemnidad porque el principal perjudicado es él, que ha vendido mucho más barato de lo que corresponde. Al fin y al cabo los demás tenéis la opción de ir a subasta y allí podéis comprar si igualáis el precio que alcance el inmueble, o dejar que compre otro y repartir el dinero, y en este caso os tocará mucho más de lo que le han dado a él.

Me acabo de dar cuenta que en su caso, que son coherederos, tienen todavía la opción de recuperar esa parte que se ha vendido ya que en este caso el plazo que tienen para ejercer el retracto es de un mes y empieza a contar cuando se les comunica la venta.

Ustedes no tienen que pagar lo que diga la empresa, sino lo que la empresa ha pagado y los gastos que ha tenido, solo eso. Si ese coheredero dijo que no iba a permitir que se lo ofrecieran por lo mismo que le habían pagado a él, se equivocó ya que es exactamente eso lo que tienen que pagar.

Es decir: si les piden 50.000, es que le pagaron 50.000 a él y si no se lo pagaron, les están intentando engañar y por eso no les muestran el contrato.

Es posible que hayan hecho constar mucho más de lo que han pagado realmente para poder pedirles más a ustedes, pero en este caso, al coheredero le saldrá el tiro por la culata, ya que tendrá que declarar y pagar impuestos por la cantidad que han hecho constar. Si ustedes creen que esa no es la cantidad que se pagó, pueden presentar demanda, ya que tal como están regulados hoy día los movimientos de dinero, debe haber constancia real de las operaciones bancarias realizadas. O sea, si dicen que su coheredero ha vendido por 50.000, tendrá que demostrar que los cobró realmente ya que está prohibido transmitir en metálico una cantidad así.

Creo que es urgente ir al registro de la propiedad y comprobar lo que hay inscrito allí y de paso comprobar también el resto de propiedades.

No entren en el juego y paguen los 50.000 sin más. En todo caso deben contratar un buen abogado y comunicar que ejercen el derecho de retracto, pero no pagando directamente, sino depositando el dinero en el juzgado a la espera de que la empresa compradora aporte el contrato y los comprobantes bancarios que demuestren el pago.

En cuanto al coheredero, le sigue quedando un porcentaje y después de que ustedes paguen, puede volver a hacer lo mismo con la parte que le queda, por lo que aconsejo que le manden un burofax advirtiéndole que ustedes tienen derecho de adquisición preferente y que él lo tiene que respetar, o en caso contrario emprenderán las acciones que correspondan.

Lamentablemente, puede seguir haciendo lo mismo con todas las propiedades, incluso la vivienda de usted.

Lo que dijo ese coheredero, efectivamente, confirma la mala fe, pero usted lo tiene que poder demostrar, así que a partir de ahora, y por si acaso, cada vez que hable con él, un móvil a oscuras, pero grabando, encima de la mesa y otro en el bolso haciendo lo mismo.

Muchas gracias por su ayuda. Voy a cerrar y valorar su respuesta.Pero antes quería preguntarle  ¿me podría indicar algún abogado especializado en éste tema en Madrid?.