Se puede hipotecar una parcela por donación y una vivienda de nueva construcción?

Mi pareja y yo queremos hacernos una casa en una parcela de 180 m2 que me ha donado mi madre. Queremos pedir una hipoteca autopromotor, pero el banco solo nos da el 70% del valor de la vivienda, sin incluir el valor de la parcela, es decir, que tasarían solo el valor de la construcción nueva. Mi pregunta es: ¿El banco puede tasar la parcela y vivienda nueva juntos? ¿El banco no puede hipotecar parcela heredada y vivienda de nueva construcción? De esta forma se incrementa el valor de la hipoteca, ya que no tenemos nada ahorrado. El banco nos dice que la unica forma de obtener más fondos es hacer una compra venta del solar a mi madre y no una donación.