Cambiar porcentaje titulares en un contrato compraventa vivienda
Hace un año mi marido y yo hicimos un contrato de compraventa con una promotora para adquirir una vivienda a construir, con un porcentaje del 50% cada uno.
Acabo de vender mi casa, (primera vivienda) sólo de mi propiedad y quisiera invertir todo el dinero en la nueva, con lo cual, los porcentajes del contrato de compraventa y de la futura escritura, queremos cambiarlos para poner los correctos.
El piso nos lo dan el año que viene y la promotora me dice que es una cesión de derechos y que voy a tener que pagar un 6% del valor total del piso, un piso que todavía no he escriturado ni pagado.
Les propongo hacer un anexo al contrato de compraventa que refleje el porcentaje real, pero me dan largas. Además, si no invierto todo el dinero de la venta en otra primera vivienda, tengo entendido que también tengo que pagar más impuestos.
¿Qué podemos hacer?
Algo de razón tiene la promotora, pero no le puede poner tantas trabas. Es ciero que hay una cesión de derechos, pero es una cesión parcial, no de la totalidad de la vivienda, por lo que se pagaría en mi opinión el ITP establecido en su comunidad autónomica, no del total sino de la parte que cede su marido. Es importante que haga lo correcto, si usted invierte la totalidad de un bien privativo en la nueva vivienda debe de constar en la escritura publica de adquisición, y que también se recoja que es procedente de la venta de su vivienda habitual y la axeptación de este hecho por su marido para evitar cualquier problema en el futuro.
Efectivamente, la posible ganancia patrimonial de la venta de su anterior vivienda, estará exenta si la reinvierte en su nueva vivienda habitual.
Es evidente que las constructoras siempre se creen que están en una posición de fuerza y que redactan contratos abusivos con todas las claúsulas a favor de ellos, pero yo creo que no se pueden oponer a la cesión parcial del derecho de adquisición por parte de su marido a usted,. Pida cita en la consejería de hacienda de su comunidad, explique su caso y escriture bien, porque si lo hace mal, no solo está traspasando parte de su patrimonio a su marido, sino que Hacienda podría considerar que hay una donación suya a su marido, por el importe de exceso sobre ese 50%' salvo que su marido reconociera en el mismo acto que tiene un prestamo con usted por dicho importe y establecieran de mutuo acuerdo un plan de pagos real de su marido a usted por dicho exceso.
Salvo mejor opinión. Ruego valore la respuesta.
Gracias por tu respuesta.
Una cosa más, del dinero de la venta de mi vivienda habitual, cuanto tengo que reinvertir en la nueva casa para estar exenta de impuestos, ¿la totalidad o solo la parte del beneficio obtenido?
Gracias de nuevo y un saludo
La reinversión es de la totalidad de lo reinvertido, si hace sólo una reinversión parcial, la ganancia patrimonial exenta también será proporcional a lo reinvertido. Si había hipoteca de por medio, se descontará del total obtenido el importe que se destine a cancelar dicha hipoteca.
Disculpa, no entiendo esto, 'La reinversión es de la totalidad de lo reinvertido'
Quiere decir que la reinversión tiene que ser de la totalidad de lo obtenido de la venta, ¿no es así?
Le pongo un ejemplo simplificado. Vende por 100 una vivienda que le costo 60. Su ganancia es de 40. Si reinvierte los 100 porque la nueva vale 200' su ganancia está exenta. Si decide solo reinvertir 50 de los 100 obtenidos, entonces sólo estarán exentos 20, es decir tendrá que pagar Renta sobre los 20 restantes.
A ver si lo he entendido bien. El porcentaje de la ganancia que queda excluido es el porcentaje que reinvierto del total del piso vendido.
Utilizando tu ejemplo:
Vende por 100 una vivienda que le costo 60. Si decide solo reinvertir 70 de los 100 obtenidos, entonces sólo estarán exentos 28, es decir tendrá que pagar Renta sobre los 12 restantes.
Y el tipo de porcentaje que se aplica para pagar la Renta, depende del total de la ganancia o del resto de la ganancia no excluido?
Muchas gracias
Lo ha entendido bien. El tipo de Renta corresponde a las ganancias patrimoniales, y es una escala que va del 19 al 23%, 19% de 0 a 6.000, 21% de 6001 a 50.000, y 23% de lo que exceda de 50.000. En el ejemplo si 12 son 12.000 Euros serían 6.000 al 19% y el resto (6000) al 21%.
