Grietas en el edificio. Estructurales o de asentamiento, quien las paga?
En mi edificio han aparecido grietas en las viviendas de algunos vecinos. El edificio tiene una antigüedad de 20 años. Entiendo que el seguro no es responsable. ¿A quién corresponden, a la comunidad o al propietario donde estén?
Para saber la causa tendremos que contratar a un arquitecto. ¿A quién corresponde contratarlo y pagarlo? ¿Depende si el problema es estructural o de asentamiento?
4 Respuestas
Como geólogo dedicado profesionalmente a la instrumentación y monitorización geotécnica y estructural te voy a contar mi opinión acerca de las grietas.
Como otro experto (poliplos) dijo anteriormente, después de 20 años, no es normal. Si las grietas son estructurales se deben generalmente a una variación de las condiciones del suelo sobre el que se asienta la cimentación.
Lo más habitual son los problemas debidos a la existencia de obras cercanas (excavaciones), pero si me dices que hace 5 años ya hubo otras grietas me da que es bastante más complicado. Después vienen las variaciones del nivel freático (nivel del agua), casi siempre por bajada (puede ser por subida pero nunca he visto un caso). De cualquier forma, una vez que ha sucedido es extremadamente raro que vuelva a pasar por el mismo motivo. Luego están las arcillas expansivas, pero esto ya son casos raros, y más aún en un edificio de cierto tamaño.
Y por último llegamos los casos más extraordinarios: tubificaciones y disolución de suelos. En ocasiones sucede que existe un pequeño (o no tan pequeño) movimiento de agua subsuperficial, provocado por la propia construcción del edificio o de alguno relativamente cercano, que puede provocar dos cosas distintas, en función de las características del suelo:
- Arrastre de partículas finas del suelo: eso provoca un aumento de los poros y por tanto, bajo la presión del edificio, el suelo se compacta.
- Disolución de suelos: suele ocurrir en suelos con contenido en yeso, principalmente. Generalmente son conectados artificialmente dos acuíferos que inicialmente estaban separados. En ese proceso, si existe algún mineral soluble como el yeso, el agua se lo lleva por delante, creando más huecos (poros), y por tanto provocando el asiento de la estructura.
Debe visitar la obra un técnico (arquitecto o arquitecto técnico) y ver a que son debidas. Si son estructurales es un elemento común que deberá correr a cargo de la comunidad.
Todo depende de la magnitud de las grietas.
Hola Carlos.
Me cuentan amistades que ha ocurrido lo mismo en sus edificios que por indicación del administrador cada vecino se ha hecho cargo de las grietas que pueda tener o no. Quien en su casa no ha tenido no tiene por que pagar nada. No sé hasta que punto es asi.
Saludos.
La comunidad se debe hacer cargo de las reparaciones de elementos comunes, se debería peritar la procedencia de las mismas y en base a las conclusiones se repara.
Si la procedencia es debida a fallos estructurales, si usted repara sus daños y no la causa lo normal es que le vuelvan a salir.
Realizamos hace unos años un refuerzo estructural en una comunidad que tenía problemas de cimentación por ser terreno arcilloso. La comunidad pagó los recalces, refuerzos fachada, muros/tabiques divisorios entre viviendas (elementos comunes) y luego cada vecino fue pagando su propia reforma. Quizás fue un caso excepcional por haber pisos embargados que no atendían a las derramas y por eso se llegó a esa fórmula.
Lo principal sería, como ya le he indicado, peritar y realizar un proyecto para ver el alcance.
Para el caso que nos ocupa, poco importa si las grietas se deben a un asentamiento del edificio, o a un defecto estructural. La cimentación y estructura son elementos comunes del edificio y el mantenimiento y reparación corresponde a la comunidad de propietarios.
Otra cosa, es que resulta fundamental conocer que ha motivado la aparición de las grietas para poder corregir la causa y los síntomas. Para ello la comunidad debe contratar el peritaje del edificio por un profesional competente para realizar el peritaje, puesto que las causas pueden ser muchas.
Después de 20 años ya no son grietas de asentamiento. Éstas aparecen en los primeros años, cuando el edificio aún acaba de asentarse (como su nombre indica).
¿Ha habido alguna obra cercana? ¿Dónde han aparecido las grietas? ¿En tabiques interiores, fachadas, muros de carga?
Hola.
Yo vivo en el edificio hace 5 años y me comentan que hace años ya ocurrió, que las arreglaron ( desconozco como) y que desde hace bastante tiempo han vuelto a salir.
Son en los primeros pisos.
Gracias .
Cuando aparecieron hace años, ¿se determinó el origen de las grietas? ¿Quién asumió la reparación?