Como me interesa más comprar un local
Soy dentista y deseo comprar un local comercial para poder desarrollar ahí mi actividad. Dicho local es propiedad de La Caixa ya que antes era una oficina de ellos que cerró con la reestructuración. Me gustaría saber qué fórmula es mejor fiscalmente para dentro de la legalidad pagar los mínimos impuestos posibles. Yo llevo trabajando poco y necesitaré la ayuda económica de mis padres para la hipoteca.
¿Me conviene que lo compren ellos y que me alquilen a mi?
¿Si soy una sociedad en vez de autónomo ahorré en impuesto de transmisión patrimonial o IVA?
¿Qué forma es la mejor fiscalmente de la que existen para mi?
2 Respuestas
Es evidente que el local no es nuevo, y por tanto has de pagar ITP. Tambièn es evidente que no tienes dinero para comprarlo, por tanto el dinero lo pondrąn tus padres; ello implica una donación que también tributa. Si lo compran tus padres y te lo alquilan aún es más complicado. Tu verás.
La actividad de dentista, como ya sabes, está exenta en el IVA, eso quiere decir que todos los IVAS soportados no son deducibles, y en tu caso en relación a la compra del local comercial, te indico lo siguiente:
a) Si es nuevo, tienes que soportar el IVA, y no es deducible, y en concreto sería un 21%
b) En cambio si es usado, no renuncias a la exención del IVA, para segundas y ullteriores entregas de edificaciones y por tanto, se te aplica el ITP, que depende de la comunidad, pero puede estar en un 10%.
Por lo cual, la primera conclusión es que te interesa comprar de segunda mano y no nuevo.
Respecto al tema de sí deben de comprar tus padres o tú, y luego te lo alquilan es una opción fiscal que hay que meditar en función de todas las circunstancias, que es obvio que no conozco.
No obstante, si los compran tus padres, la situación sería la siguiente:
a) Tienen que darse de alta como arrendadores de locales de negocio, y te tendrían que cobrar un alquiler de mercado con el tipo del 21% que para ti no sería deducible al estar en una actividad exenta y ellos tendrían que ingresar.
Pero entonces, como la actividad de arrendamiento de local de negocio está sujeta a IVA y no exenta, podría renunciar a la exención en el segundo caso, y el IVA sí sería deducible en su caso. Ahora bien, hay que hacer las cosas bien, y darse de alta previamente como arrendadores de locales de negocio, y manifestar dicha cuestión en escritura, y posteriormente hacer las facturas tal y como te he indicado.
Todo esto es válido en la medida que el sujeto que te venda sea un empresario, si es un particular, se va a tributar por ITP en cualquier caso, y eso siempre es mayor coste del bien.
Por lo tanto, aunque sea un poco más complejo, porque tus padres deberían constituirse en una comunidad de bienes para la adquisición del inmueble, lo cierto es que por el mecanismo de inversión del sujeto pasivo de IVA, Art. 84 de la Ley, no tendrían que liquidar IVA, ni ITP, (tan sólo AJD, que según comunidades puede ir del 1% al 2%) y por lo tanto el ahorro puede ser importante, de al menos un 8%.
En resumen, creo que debes de contactar con un profesional que de dirija en la operación ya que el ahorro o el perjuicio puede ser importante. Si lo deseas puedes contactar con nosotros en [email protected]
Muchísimas gracias por la respuesta, se nota que entiende del tema. Disculpe mi ignorancia en este ámbito pero no me quedó del todo claro. Entiendo que lo que más nos convendría es que mis padres se dieran de alta como arrendadores de local de negocio y lo compraran. En este caso ellos solo pagarían el AJD del 1,5% en Galicia? Yo pagaría el IVA por alquilárselo a ellos por la inversión del sujeto pasivo no? En el caso de que el negocio fuera mal y en un par de años me tuviera que marchar del local y por tanto ya no pagara IVA, quien pagaría durante el resto de años el IVA que correspondería ya que entiendo que hacienda no va a perder nunca. Gracias.
Como le ha indicado el Profesor Francisco Poveda, el local no es nuevo, pero dado que lo tiene una entidad bancaria o una filial del grupo que se dedica a esto, se trata de un empresario y por lo tanto el transmitente puede renunciar a la exención del iva en la medida que el adquirente pueda deducir el mismo porque es empresario. Por lo tanto, en el caso de sus padres es muy importante que tengan el 036 de alta de actividad como empresario para evitar que la Consellería Gallega considere que el bien está sujeto a ITP y no a IVA.
Respecto a qué pasa si al final el local después de un tiempo no se arrienda. Pues bien, hay un régimen especifico para los bienes de inversión en los que se regulariza el IVA correspondiente según el destino del mismo en los 10 años siguientes a la fecha de adquisición. Si el inmueble, lo ponen sus padres en expectativas de alquiler, con un agente inmobiliario, podrá demostrar que sigue afecto a la actividad de arrendamiento y por tanto no aplicar esta regularización. En caso contrario deberían devolver técnicamente 1/10 de IVA por cada año que transcurra, porque en realidad se estaría produciendo una desafectación del inmueble y de alguna manera un efecto traslativo al patrimonio particular de sus padres, sino lo dedica a esa actividad de alquiler de inmuebles comerciales. Un ejemplo típico sería por ejemplo que sus padres realizaran una actividad por su cuenta utilizando el local, por ejemplo para montar una consulta dentista, que entiendo que si no tiene titulo profesional no puede ejercer esa actividad por sus medios, pero sí podría hacerlo si tienen un profesional ejerciente contratado por ejemplo a su hijo. En ese caso, se ha producido una desafectación de la actividad de alquiler de local comercial a la actividad de prestación de servicios médicos y por tanto estaría incurriendo en el régimen de regularización de inversiones, y debería de devolver 1/10 cada año, mientras que esté en esa actividad, hasta totalizar un máximo de 10, pero nada obsta para que al cabo de un par de años, el inmueble vuelta a estar afecto a otra actividad que deduzca el IVA, y entonces no tendría que devolver cantidad alguna a partir de ese momento.
En resumen, quiero que le quede claro de forma intuitiva que el ahorro que se produce por la aplicación del IVA, que se considera deducible en su totalidad, lo será en la medida que en los 10 años se mantenga esta actividad de alquiler de inmuebles u otra que genere derecho a la deducción del IVA.
La técnica de inversión de sujeto pasivo, implica aplicar un iva devengado y un iva soportado de la misma cuantía en la medida que sea deducible en su totalidad, porque el inmueble se podría comprar para actividades conjuntas que tuvieran una parte exenta y otra no, por ejemplo un local que podemos utilizar para enseñanza y a la vez venta de productos de peluquería, por ejemplo, etc.