Compra piso a hijo con usufructo mio

Tengo 64 años separada legal. Tengo 1 hijo. Poseo dos pisos en Madrid. Quiero comprar otro (100000€) por favorecer a mi hijo que esta desempleado no se que puede ser mejor: Habia pensado formalizar prestamo entre particulares interes "0" de 70000€ a favor de mi hijo pagadero a 30 años y poner el piso a su nombre con esos 70.000 y yo de usufructuaria 30000 aprox. Si fallezco mi hijo es libre de prestamo y usufructo y puede vender para pagar posible herencia, ¿si se vende el dinero vuelve a mí (mi usufructo + prestamo no devuelto) que les parece está bien pensado?

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Dicha operación podría ser considerada por la Agencia Tributaria como una donación encubierta de la nuda propiedad, lo cual conllevaría en caso de que así se determinase la correspondiente sanción.

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