Valor de continente en seguro asociado a hipoteca según tasación
Recientemente he encargado una tasación para poder solicitar una hipoteca para un piso. Bueno, en realizada la solicitud ha sido gestionada a través de la sucursal de la entidad (Caja Rural de Navarra) donde estoy negociando la hipoteca. Una de las vinculaciones que me exigen es la de contratar un seguro de hogar (Seguros RGA).
Acabo de recibir la tasación realizada por CATSA y entre los valores que he observado está el que se denomina como "Valor mínimo a cubrir por el seguro". Dicho valor es de 124.000€. Se trata de un valor, por lo que veo en la tasación, obtenido de de restar los siguientes conceptos:
Valor seguro = Valor por Comparación ajustado - valor suelo
Según la tasación el Valor por Comparación ajustado resulta ser igual al Valor por Comparación.
Según el gestor que me lleva la solicitud de la hipoteca esa sería la cantidad por la cual debería asegurar el continente del piso. En principio me llamó la atención ya que el valor sugerido en diversos simuladores (y por el propio de RGA) en su día se aproximaba más a la mitad de dicha cantidad (60.000€).
Básicamente quisiera saber si dicha indicación es cierta/correcta (cierto que según la denominación de la tasación todo apunta a ello, pero quisiera estar seguro dada la diferencia con la estimación inicial).
En alguna consulta simular he leído acerca de que el valor a considerar pueda ser el valor de reconstrucción/reposición, aunque en mi tasación no encuentro una denominación similar. El apartado de cálculo de valores técnicos donde creo que debería aparecer es bastante escueto y resumido en comparación a ejemplos de tasaciones que he visto online. Hay un valor denominado simplemente como Valor M Coste que, por lo que he podido deducir a base de pruebas saldría de :
Valor M Coste = Supercie CCC Comprobada x VRBf/VRN
Para el valor VRBf/VRN parece que se tienen en cuenta los siguientes valores (aunque no se explica cómo y sus nombres completos):
Repercusión del suelo
C. Conts.
G. Neces.
%Df+fu
Dicho valor es aun superior al del "Valor mínimo a cubrir por el seguro".
3 Respuestas
Nunca vi complicación para el cálculo de un continente.
Mire Usted, si tiene la fuerza legal para negar todo aquello que la banca le obligue, hágalo.
Las palabras VINCULAR, VALOR POR COMPARACIÓN, VALOR MINIMO, etc, etc son inventos de la banca. ¿Dígame qué norma habla de todo esto?.
Yo, desde hace mas de 25 años, solo conozco VALOR ASEGURABLE o VALOR TOTAL o VALOR A REPOSICIÓN.
¿Cómo se calcula?. Simple producto entre el valor medio de m2 construido en la zona y los metros construidos. Ejemplo: 100 m2 X 800 €/m2 ) =80.000 €
No piense, que si se pierde su vivienda, le vayan a pagar 124.000 €, así que mucho cuidado porque se puede quedar con parte de la hipoteca sin pagar por el seguro.
La tasación de la vivienda para obtener la hipoteca la vinculan al valor real actual de la vivienda pero que nada tiene que ver con el seguro. En el seguro de hogar, el valor de continente por el que se debe de asegurar es respecto al valor del m2 de construcción de la zona donde se tenga la vivienda y no otro.
Debes asegurar por el valor que te indica la tasación como valor mínimo para el seguro. Sólo es obligatorio continente y para garantía de incendio.
Recientemente he tenido esta "discusion" con una entidad bancaria porque se lo exigía la entidad después de unos cuantos mails me mandaron la ley o norma donde lo indica. Si me acuerdo te busco el mail y te lo pongo.
Sobre la obligatoriedad que mencionas, y el interés de los banco en este asunto encontré este artículo al respecto que parece dar algún apunte esclarecedor:
https://cincodias.elpais.com/cincodias/2014/04/03/finanzas_personales/1396523550_084050.html
Sinceramente, no sé quien hizo la citada norma, pero el hecho que que al final esa obligatoriedad sea trasladada al solicitante (para cubrir un interés del banco) de forma que se le requiera contratar un seguro por un importe de continente que SUPERA CLARAMENTE el precio de reconstrucción a nuevo que se extrae de la propia tasación me parece de traca.
De decir, si el día de mañana el precio de la vivienda cae en picado y realizo una nueva tasación en la que el precio de tasación es 100.000€ inferior al de la tasación actual ,el importe requerido del seguro se vería reducido "mágicamente" en esos 100.000€ independientemente del coste de reconstrucción. ¿Dónde está la lógica de eso?
No tiene ninguna lógica... es más, en el caso que te comentaba el capital pendiente era residual, aun así le obligaban a contratar el seguro por el valor indicado en la tasación como valor mínimo a asegurar, lo que escapa de toda lógica.