¿Tramites para comprar una vivienda?
Estoy en tramites de comprar una vivienda de particular a particular y la verdad que me estoy haciendo un poco de lio con las gestiones. Ya he quedado con el vendedor para hacer el contrato de fianza para no perder la vivienda, en lo que me dan el préstamo en el banco.
He leído por ahí que hay que solicitar un documento que especifica que la vivienda este libre de cargas, en el caso de que hubiera deuda... ¿le tendría que exigir al vendedor el pago de ésta? Y lo mismo con el pago de su hipoteca actual de dicha vivienda, ¿eso me repercutiría a mi?
Otra cosa, ¿en qué momento yo haría el pago de la vivienda? Antes de que me "de las llaves"...¿después? Cuando vayamos al notario, ¿ese seria el momento? ¿Qué se hace primero y que se hace después?
El vendedor se ve una persona correcta en todo esto pero quiero saber todos estos puntos para no verme perjudicada.
Si hay otros temas importantes, informadme por favor, por lo que he leído creo que lo tengo todo más o menos, pero esas dos cosas se me escapan.
3 Respuestas
Ante todo el primer consejo, ya que vas a realizar una compraventa hay dos profesionales que te van a informar claramente de todos esos aspectos y a los que puedes acudir, más al segundo que al primero.
El primero, el banco y la gestoría que gestione la compraventa del inmueble, con ellos va a ser dificil que puedas contactar en persona, pero quizá vía telefónica te pueden aclarar.
El segundo, la notaría en la que vayas a realizar las gestiones, existe una libertad de elección, por lo que puedes buscar tu una notaría e informarte.
Mas consejos y siguiendo tu pregunta:
CARGAS DE LA VIVIENDA A ADQUIRIR: Acude al registro de la propiedad y solicita una nota simple del inmueble que quieres comprar. En esa nota simple aparecen las cargas que tiene el inmueble (si está hipotecado, propietarios etc), eso antes de cualquier señal, contrato de arras, etc.
En caso de que el inmueble se encuentre cargada por una hipoteca, por lo general en el mismo acto de la compraventa ya se retiene la parte que se debe para el pago de la hipoteca. OJO: Tienes que tener en cuenta que para liberar esa carga de la vivienda que compres hace falta una dinero para cancelar la hipoteca en la nota registral de la vivienda que vas a adquirir, ese dinero tambien lo tendría que abonar el vendedor (Salvo pacto en contrario)
PAGO DE LA VIVIENDA Y ENTREGA DE LLAVES: Todo se hace en un mismo acto y ante notario, tu pagas, la propiedad te da las llaves y tu piso es tuyo y los antiguos propietarios no tienen nada que hacer más en el piso.
OJO: Hay propietarios que te llegan y te dicen, ay dejame unos cuantos días más para mudarnos, etc, etc, etc. ERROR SI LO PERMITES CON POSTERIORIDAD A LA COMPRAVENTA, si no se van como prometen tendrás unos okupas en precario de tu vivienda y un posible juicio civil para echarlos. Si tienen problema con la futura vivienda, en el contrato de arras que firmes pon una fecha que les de margen para irse (generalmente son 30 días para firmar la compraventa desde el contrato de arras), si la parte vendedora no se fuera, y si así lo pactais, la parte vendedora te tendría que pagar lo entregado en arras por duplicado (es decir lo que has pagado tu, más una penalización de igual cuantía abonada por ellos)
A la hora de solicitar la hipoteca tienes que tener en cuenta lo que el banco no te da de hipoteca (el 20% del valor de tasación por lo general), los gastos de notaría, gestoría y tasación y los gastos de impuestos por transmisión patrimonial.
Es muy importante antes de comprar una vivienda saber que el propietario está al corriente de pago de la comunidad de propietarios (por lo que la administración de fincas le debe expedir un documento que así lo acredite) e igualmente tienes que tener cuidado de que en la finca no se estén pagando derramas o estén previstas derramas muy elevadas (Ponte que está aprobado la instalación del ascensor pero que hasta mayo no se empiezan a cobrar las derramas, en ese documento te vendría esa información)
Buenas! Lo primero gracias por la información, y ahora por partes para aclarar😉
1. La nota simple de que la vivienda está libre de cargas, de comunidad y todo, ¿tengo qué pedirlo yo o puede que ya lo tenga el vendedor?
2. Entiendo entonces que el acto de ir al notario ya a firmar, el pago de la vivienda (por mi parte) se haría medianto algún documento como cheque, efecto, etc... ¿no?
¿Y lo mismo el vendedor extenderá otro documento a su banco para así cancelar la hipoteca? ¿Esto último es necesario no? Me refiero que tiene que hacerlo y no irse por la puerta con mi dinero y sin cancelar la hipoteca.. ¿o puede pasar? ¿Tienen o deberían de obligarlo a que pague no?
Gracias!
Espero poder aclararte tus dudas.
Respecto al punto 1:
La nota simple es un documento fehaciente que se obtiene en el registro de la propiedad (Si la vivienda es de Madrid te puedo decir donde es para poder acudir a pedirlo). En la nota simple aparece quien es el propietario, donde está registrado y si ese inmueble tiene cargas (que es lo único que te importa). De hecho si el inmueble que pretendes comprar tiene una hipoteca, el banco tiene mucho que decir en la compraventa. De todas maneras, la compraventa de inmuebles con hipotecas es algo que está a la orden del día. Antes de la compraventa puedes consultar con el notario como se solventa esa hipoteca del piso. Suele o bien hacerse todo en el mismo acto, o se queda consignado en la notaría el dinero para la cancelación, etc, cada notario tiene su forma, pero sale todo solucionado de la notaría, ante la duda, insiste y que te lo aclaren, para eso está el notario.
El certificado de cargas de la comunidad, lo expide el administrador de fincas donde se encuentra la vivienda, no es algo público, pero es necesario para la compraventa, y lo va a requerir el notario o la gestoría para preparar la compraventa. Si no lo requieres y asumes la compraventa sin ese documento, es como decir, los impagos los asumo yo y asumo las derramas. (Las derramas son importantes pues pueden marcar el precio final de la compraventa. Imagina que el piso vale 200.000€, y hay una derrama de 3000€ por piso para pagar, por ejemplo, las obras de la ITE desfavorable, pues eso es algo que te afecta negativamente a tí, asi que podrías intentar negociar un precio a la baja del edificio)
La forma de pago de la vivienda la puedes concretar en el contrato de arras. Mi consejo, que sea por transferencia y cheque conformado. Otra forma de pago te va a acarrear problemas con hacienda y quizá el notario no lleve a cabo el acto si el pago no es alguno de esos.
Por lo demás que preguntas, sinceramente el notario es quien te va a aclarar
Supongo que cuando hablas de fianza, te estarás refiriendo a que has entregado una señal o arra mediante un contrato. Deberías de contactar con un profesional que te asesore. No obstante los pasos serían aproximadamente los siguientes:
a) Comprobar las cargas y gravámenes que la vivienda tiene, para eso se pide una nota informativa al Registro de la propiedad. Si tiene cargas, el vendedor debe de cancelarlas, incluida la hipoteca de forma previa o simultánea a la firma de la escritura
b) Tienes que comprobar el estado del inmueble, que por lo menos de forma aparente no tenga ningún daño.
c) Acudir a un notario a formalizar la operación y él os dirá los pasos a seguir. La entrega de llaves suele ser simultanea a la firma de la escritura.
d) El notario puede encargarse de la gestión de la escritura que estará sujeta al pago del ITP, según comunidades, puede tener ciertas reducciones si es para vivienda habitual, o el adquirente es menor de cierta edad, etc. Tus circunstancias en relación a esto deben de constar en la escritura para que si hay bonificaciones se puedan liquidar. El pago del ITP se debe de realizar en los treinta días siguientes a la fecha de la escritura.
Ruego valore respuesta.
De todos los trámites debería ocuparse el vendedor, aun cuando tu puedes escoger la notaria en que se hará la firma del contrato de compra-venta. El comprador no sale ganado nada con hacer la compra-venta directamente. Es un riesgo.