¿Cuánto incrementa el valor de tasación de una vivienda una reforma integral?
Estamos pensando en comprar un piso de 155.000 euros y meterle una reforma integral de 55.000 euros con iva. En total, unos 210.000 euros de inversión.
Nuestra pregunta, es cuanto incrementaría el valor de tasación esta reforma, dado que el banco ofrece el 80% del valor de tasación, por lo que, nuestra idea es solicitar la hipoteca con el anteproyecto de la reforma integral y que el tasador tase la vivienda teniendo en cuenta el importe de la reforma y su consiguiente revaloración.
Sin reforma integral está tasada en 150.000 euros. Si le hacemos la reforma integral de 55.000 euros, ¿cuánto pasaría a ser tasación de forma aproximada? ¿180.000, 220.000 euros...? Sabemos que determinarlo con exactitud es imposible... Pero al menos para hacernos una idea de cuanto incrementa tasación y ver si llegamos o no...
Realmente, está operación surgió porque nos marcamos hasta 220.000€ para la compra de la vivienda y en dos inmobiliarias que venden vivienda y hacen proyectos de reforma integral llave en mano nos propusieron esta opción, que desconocíamos. Nos dijeron que con ese presupuesto, teniendo ahorrado el 30% podríamos hacerlo así. Porque con el anteproyecto de la reforma financiaría el 80% sobre vivienda y reforma. No sólo vivienda.
El problema fue al ir al banco, que básicamente nos dijeron que la hipoteca sobre el piso sí pero la reforma la hay que pagar aparte. Vamos que para eso hay que tener ahorrado el 30% de la vivienda y todo lo que costaría la reforma... En vez de aportar 60.000€ en gastos, serían unos 85.000€, en torno a un 40% y pico del valor total de compraventa...
Vamos, una contradicción entre unos y otros, y quien manda es el banco. La próxima semana nos dan respuesta definitiva, a ver qué pasa..
Agradecemos todas las respuestas. A ver cómo termina la cosa :)
Por si a alguien le sirve de ayuda:
Hablé con la inmobiliaria y me dijeron que era un producto financiero nuevo que algunos bancos estaban empezando a ofrecer. Parece ser que sería este tipo de hipoteca:
https://www.helpmycash.com/hipotecas/hipotecas-com/hipoteca-suma-compra-reforma-variable/
3 respuestas más de otros expertos
No creo que ningún banco os conceda una hipoteca sobre el valor de tasación más el de la reforma que os proponéis hacer. De todos modos es cuestión de plantearlo. Al fin y al cabo ellos tienen la ultima palabra.
Claro que la reforma aumenta el valor de tasación. Cuando el tasador inspecciona una vivienda tiene en cuenta el equipamiento, las calidades. Por ejemplo el tipo de ventanas, de puestas, las instalaciones del baño y cocina. El precio se acerca más al de mercado de una vivienda nueva que de una sin reformar. Lo que no va a tener en cuenta el tasador es el dinero que usted se ha gastado exactamente (aunque tenga las facturas). ¿Por qué? Porque el valor de la vivienda depende del precio en el que se hayan vendido viviendas de su barrio, pueblo o entorno. Por ejemplo, hace tres años en su entorno le metro cuadrado estaba a 2.000 euros, su casa reformada podría valer 200 euros menos, es decir 1.800 el metro cuadrado. Pero si ahora el metro cuadrado esta en 1.500 euros, su casa valdría por debajo de ese precio (pongamos 1.350 euros).
En conclusión, su casa reformada valdría más, pero nunca por encima del valor genérico de su entorno.
Las tasaciones no son como antaño. Ahora la hipoteca si no está pignorada se da sobre el 80% del valor de escritura o tasación, lo que sea más bajo.
Los tasadores tienen un margen de maniobra, pero muy estrecho, creo que menor del 10% según calidades, pero el valor de la viviendas no se pillan los dedos y sacan el precio del M2 de varias viviendas (precio de escrituración) de la zona, dividen y multiplican por los M2 que tiene tu casa. Pero insisto, sobre lo que ya existe, no sobre lo que puede hacerse. Para eso están otros tipos de préstamos (préstamos de obra).
No es por aguar la fiesta, pero es lo que hay,... los bancos tienen prohibido dar más del 80% ( bueno, prohibido no, pagan sobrecostes por ser más del 80%, les obligan a provisionar).
Encima la cosa ha cambiado hasta el punto de que el notario tiene que ver correlación entre precio de tasación y escritura, para prevenir dinero en B.
Insisto, es planear hipoteca y luego préstamo de reforma.
Muchas gracias, de verdad.
Una pregunta, cual sería el valor de escritura en este tipo de operación vivienda + proyecto de reforma? Los 155000 de precio de venta o los 210000 que pagamos en total por el piso? El valor de compra-venta en estos casos supongo que es el segundo. Pero, y el de escritura? Gracias ...
Primero escritura por 155000 ( préstamo por 80%) de lo de menor valor. Luego préstamo y reforma. Al acabar nueva tasación y hacer nueva hipoteca intentando reducir al máximo el préstamo personal (todo esto conlleva gastos...¿Merece la pena? ... Pues no lo tengo claro, porque la nueva tasación no va a dar los 210000€ ni de cerca... Quién sabe, quizá de para 175000€, y recuerdo que darían nueva hipoteca del 80% de esto+ gastos... Y el tipo de una hipoteca mayor es mayor pues el riesgo es mayor... Seguro que al final se pega más caro...
Pregunta en la entidad, a ver que dicen, aunque ellos no saben lo que te va a tasar con la reforma hecha, eso es el tasador.
Si, la promotora/inmobiliaria te lo pinta de rosa... Una cosa es qcue tengas la pasta... pero aparte... reforma 55000€... vamos, ni mármol pentelico... de ahí te soplan 15000€! Haz cálculos de lo que cuesta reformar con calidades medias... Si en esas inmobiliarias intentan meterte la colada de que te dan el préstamo por el 80% de escritura+reforma... o son unos incompetentes o unos estafadores... ahí lo dejo. - Fernando Gracia