Compra local para alquilar IVA o ITP?

Quería comprar un local-bar que está en alquiler para seguir alquilándolo. ¿Soy un particular para el alquiler tengo que hacer factura con IVA no? ¿No hace falta ser autónomo no?. ¿Y para la compra que puedo y que me interesa pagar ITP o IVA acogiéndome a la exención de IVA? ¿Si me acojo al IVA con sujeto pasivo como va? Entiendo que si puedo hacerlo así no tendría que pagar el IVA en la compra y ser iría deduciendo el IVA con las facturas del alquiler. ¿Si dejo de alquilarlo mientras busco otro arrendatario y no hago IVA como tendría que hacer? ¿O si vendo el local entiendo que depende el tiempo que haya pasado y lo que me haya deducido de IVA depende si lo vendo con IVA o ITP tendría que pagar a hacienda una parte del IVA de la compra no?.

No se si me he explicado muy bien.