Somos tres herederos de un patrimonio muy pequeño se trata de un piso pero tiene un usufructo y no se puede vender?que hacer?

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Mi padre ha fallecido y queremos ceder toda la herencia a mi madre. ¿Supone gastos elevados? ¿Qué % hay que pagar por la donación en la comunidad de Madrid? ¿Y por el impuesto de sucesiones?
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100% del pleno dominio con carácter privativo, problemas con herencia

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