Trasteros no legales construidos sin ningún tipo de licencia
En una comunidad de 80 vecinos, hace 13 años se construyeron unos trasteros sin ningún tipo de licencia. Se han hecho en el interior del edificio, bajo cubierta, tabicando con ladrillo.
A cada vecino se le dio un trastero. No existen escrituras ni nada.
Resulta que se han vendido algunos trasteros entre vecinos y a personas de fuera de la comunidad. Aquí hay contratos entre particulares, pero ninguna escritura, como es obvio.
También se están alquilando algunos trasteros entre vecinos y a gente de fuera.
La cuestión es la siguiente:
1. Por una parte algunos compradores de estos trasteros al "enterarse" de la situación real están pidiendo que les devuelvan el dinero que pagaron por ellos.
2. Vecinos que viven cerca de los trasteros amenazan con denunciar a la comunidad por el ruido y tal que provocan los dueños de fuera de la comunidad (algunos a quienes se les ha vendido algún trastero).
Mis preguntas son:
a. En base a su experiencia, ¿qué recomendaría hacer?
b. ¿Puede la Comunidad de vecinos "cerrar" o "reclamar para sí" todos los trasteros por ilegales o algún otro motivo?
c. ¿Se pueden "anular" de alguna forma las compraventas realizadas?
d. ¿Se pueden legalizar y escriturar los trasteros?
e. ¿Se puede denunciar su existencia de modo que sean demolidos?
Pues esto es todo.
A cada vecino se le dio un trastero. No existen escrituras ni nada.
Resulta que se han vendido algunos trasteros entre vecinos y a personas de fuera de la comunidad. Aquí hay contratos entre particulares, pero ninguna escritura, como es obvio.
También se están alquilando algunos trasteros entre vecinos y a gente de fuera.
La cuestión es la siguiente:
1. Por una parte algunos compradores de estos trasteros al "enterarse" de la situación real están pidiendo que les devuelvan el dinero que pagaron por ellos.
2. Vecinos que viven cerca de los trasteros amenazan con denunciar a la comunidad por el ruido y tal que provocan los dueños de fuera de la comunidad (algunos a quienes se les ha vendido algún trastero).
Mis preguntas son:
a. En base a su experiencia, ¿qué recomendaría hacer?
b. ¿Puede la Comunidad de vecinos "cerrar" o "reclamar para sí" todos los trasteros por ilegales o algún otro motivo?
c. ¿Se pueden "anular" de alguna forma las compraventas realizadas?
d. ¿Se pueden legalizar y escriturar los trasteros?
e. ¿Se puede denunciar su existencia de modo que sean demolidos?
Pues esto es todo.
3 Respuestas
Respuesta de Jose Manuel Anasagasti Etxeita
1
Vamos a ver, en primer lugar no soy abogado, todo lo que te pueda decir lo tendrías que cotejar con un abogado.
De todas formas por lo que sé, es posible que la comunidad acuerde lotizar un espacio común para sacar cosas privativas, no habría impedimento legal que yo sepa. En cuanto a que cuente o no con licencia municipal, lo que sucede es os habéis ahorrado la licencia y en su día cometisteis una infracción, como han pasado 13 años esa está caducada y en consecuencia las obras están legalizadas desde el punto de vista urbanístico, en cualquier caso, el acuerdo de lotizar y repartir si que siendo válido.
Por lo que comentas es posible que en su día no se fijaron las condiciones de uso y propiedad de los lotes resultantes, lógicamente los que han vendido querrán escriturar aparte de los pisos y privativamente, entre otras cosas porque los compradores quieren la escritura lógicamente. Por otro lado los vecinos que se lo consideren una molestia se opondrán.
El asunto sería complejo desde el punto de vista técnico, lógicamente dado que en su día no se escrituraron, los trasteros no tienen asignada cuota de comunidad, este es el primer problema, tampoco pueden considerarse que se puedan formar segregando un local de la vivienda, puesto que no están escriturados con las viviendas.
b) Es decir que creo que hanbría posibilidad clara de que la comunidad los reclamase como propios, cerrar o destruir no tiene sentido.
c) Las compraventas se pueden anular, por supuesto resarciendo de gastos e indemnizando a los compradores, siempre que la venta no se pueda materializar legalmente, en cualquier caso, de eso serían responsable cada uno de los propietarios que ha vendido o alquilado de forma frudulenta.
d) Por supuesto que con acuerdo de comunidad se puede escriturar independientemente un parte común y transmitirla, venderla o regalarla o hacer lo que se quiera con ella, siempre que se regule así en el acuerdo.
e) Desde el punto de vista urbanístico la posible infracción está caduca, en consecuencia el Ayuntamiento NO PUEDE ordenar la demolición, la Comunidad de Propietarios sí podría tomar acuerdo en ese sentido.
- En cuanto al asunto de las molestias, tenéis que ver que están haciendo en esos locales, hay ciertas actividades que están calificadas como molestas, nocivas o insalubres y solo pueden realizarse previos los trámites administrativos oportunos, con imposición de medidas correctoras y con exposición pública y notificación a todos los vecinos que puedan estar afectados, si se están haciendo cosas molestas en esos locales es denunciable ante el Ayuntamiento que tendría que tomar cartas en el asunto.
Mi recomendación es que os pongáis en manos de un buen abogado, lógicamente los que no hayáis vendido ni alquilado los trasteros, los otros no van a querer.
De todas formas por lo que sé, es posible que la comunidad acuerde lotizar un espacio común para sacar cosas privativas, no habría impedimento legal que yo sepa. En cuanto a que cuente o no con licencia municipal, lo que sucede es os habéis ahorrado la licencia y en su día cometisteis una infracción, como han pasado 13 años esa está caducada y en consecuencia las obras están legalizadas desde el punto de vista urbanístico, en cualquier caso, el acuerdo de lotizar y repartir si que siendo válido.
Por lo que comentas es posible que en su día no se fijaron las condiciones de uso y propiedad de los lotes resultantes, lógicamente los que han vendido querrán escriturar aparte de los pisos y privativamente, entre otras cosas porque los compradores quieren la escritura lógicamente. Por otro lado los vecinos que se lo consideren una molestia se opondrán.
El asunto sería complejo desde el punto de vista técnico, lógicamente dado que en su día no se escrituraron, los trasteros no tienen asignada cuota de comunidad, este es el primer problema, tampoco pueden considerarse que se puedan formar segregando un local de la vivienda, puesto que no están escriturados con las viviendas.
b) Es decir que creo que hanbría posibilidad clara de que la comunidad los reclamase como propios, cerrar o destruir no tiene sentido.
c) Las compraventas se pueden anular, por supuesto resarciendo de gastos e indemnizando a los compradores, siempre que la venta no se pueda materializar legalmente, en cualquier caso, de eso serían responsable cada uno de los propietarios que ha vendido o alquilado de forma frudulenta.
d) Por supuesto que con acuerdo de comunidad se puede escriturar independientemente un parte común y transmitirla, venderla o regalarla o hacer lo que se quiera con ella, siempre que se regule así en el acuerdo.
e) Desde el punto de vista urbanístico la posible infracción está caduca, en consecuencia el Ayuntamiento NO PUEDE ordenar la demolición, la Comunidad de Propietarios sí podría tomar acuerdo en ese sentido.
- En cuanto al asunto de las molestias, tenéis que ver que están haciendo en esos locales, hay ciertas actividades que están calificadas como molestas, nocivas o insalubres y solo pueden realizarse previos los trámites administrativos oportunos, con imposición de medidas correctoras y con exposición pública y notificación a todos los vecinos que puedan estar afectados, si se están haciendo cosas molestas en esos locales es denunciable ante el Ayuntamiento que tendría que tomar cartas en el asunto.
Mi recomendación es que os pongáis en manos de un buen abogado, lógicamente los que no hayáis vendido ni alquilado los trasteros, los otros no van a querer.
Respuesta de exupery1953
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Hicieron unos trateros en elementos comunes y por lo que comenta con el acuerdo de todos, ya que se hizo 1 para cada vecino, por lo tanto para modificar elementos comunes basta la unanimidad de de los vecinos, este parámetro, se cumple.
El problema es que Vd. deberían haberlo elevado a publico, es decir haberlo registrado en el Registro de la Propiedad, al no hacerlo así ahora devienen los problemas que me comenta.
Para poder solucionar los problemas que ahora se generan primero necesito saber si siguen siendo propietarios los 13 vecinos que autorizaron dicha obra, si es así se puede elevar a público ahora, es decir deberán cambiar la división horizontal de la finca incorporando dichos trasteros, poniendo la propiedad a nombre de cada uno, y esto se puede hacer aún en el caso de alguna venta, dado que los nuevos vecinos querrán que su propiedad este legal.
Con respecto a sus preguntas concretas le diré que la comunidad, puede cerrar los trasteros pero deberá dar llave a todos los propietarios sean o no de la comunidad.
Reclamar para sí, lo veo difícil puesto que si se hizo con unanimidad, la comunidad son todos y cada uno de los propietarios y como le comente al principio la unanimidad en cuanto a su construcción ahora impide que la comunidad vaya contra sus propios actos. Y lo mismo con respecto a manifestar ahora después de tantos años el que la obra es ilegal.
Las compraventas realizadas, la comunidad no puede meterse, y mucho menos anularlas.
Lo único que se podría hacer es como le comento inscribir los trasteros y sus titulares en el registro y así se acabarían los problemas. Pero tenga en cuenta que se debería hacer una reunión extraordinaria con el punto en el orden del día concreto "legalización trasteros", y también le comento que este paso es bastante caro, pues deberían ir al colegio de arquitectos para que sellaran el boletín de la construcción de transteros y luego en el Notario se debería cambiar la escritura de constitución de obra nueva y propiedad horizontal y por último inscribirlos en el Registro de la propiedad, y cualquiera de estos trámites tiene que contar con la aprobación de todos los propietarios actuales.
El problema es que Vd. deberían haberlo elevado a publico, es decir haberlo registrado en el Registro de la Propiedad, al no hacerlo así ahora devienen los problemas que me comenta.
Para poder solucionar los problemas que ahora se generan primero necesito saber si siguen siendo propietarios los 13 vecinos que autorizaron dicha obra, si es así se puede elevar a público ahora, es decir deberán cambiar la división horizontal de la finca incorporando dichos trasteros, poniendo la propiedad a nombre de cada uno, y esto se puede hacer aún en el caso de alguna venta, dado que los nuevos vecinos querrán que su propiedad este legal.
Con respecto a sus preguntas concretas le diré que la comunidad, puede cerrar los trasteros pero deberá dar llave a todos los propietarios sean o no de la comunidad.
Reclamar para sí, lo veo difícil puesto que si se hizo con unanimidad, la comunidad son todos y cada uno de los propietarios y como le comente al principio la unanimidad en cuanto a su construcción ahora impide que la comunidad vaya contra sus propios actos. Y lo mismo con respecto a manifestar ahora después de tantos años el que la obra es ilegal.
Las compraventas realizadas, la comunidad no puede meterse, y mucho menos anularlas.
Lo único que se podría hacer es como le comento inscribir los trasteros y sus titulares en el registro y así se acabarían los problemas. Pero tenga en cuenta que se debería hacer una reunión extraordinaria con el punto en el orden del día concreto "legalización trasteros", y también le comento que este paso es bastante caro, pues deberían ir al colegio de arquitectos para que sellaran el boletín de la construcción de transteros y luego en el Notario se debería cambiar la escritura de constitución de obra nueva y propiedad horizontal y por último inscribirlos en el Registro de la propiedad, y cualquiera de estos trámites tiene que contar con la aprobación de todos los propietarios actuales.
Buenas. Muchas gracias por su respuesta. Me ha aclarado muchas cosas.
La situación es que algunos vecinos han vendido sus trasteros a personas fuera de la comunidad. Entiendo por lo que me dice que eso es absolutamente legal aún cuando no exista ninguna escritura de compra-venta entre particulares, ni a nivel de comunidad se haya hecho ningún cambio en la propiedad horizontal. ¿Es correcto?
Entonces, lo máximo que puede hacerse es legalizar la situación de los trasteros, siendo un tema caro como me dice.
Y respecto a que la comunidad los reclame para sí, prácticamente imposible. ¿Es así?
Con esto sólo me quedaría una pregunta por hacerle. ¿Es todo esto que se ha hecho, legal?
Muchas gracias.
Francisco.
La situación es que algunos vecinos han vendido sus trasteros a personas fuera de la comunidad. Entiendo por lo que me dice que eso es absolutamente legal aún cuando no exista ninguna escritura de compra-venta entre particulares, ni a nivel de comunidad se haya hecho ningún cambio en la propiedad horizontal. ¿Es correcto?
Entonces, lo máximo que puede hacerse es legalizar la situación de los trasteros, siendo un tema caro como me dice.
Y respecto a que la comunidad los reclame para sí, prácticamente imposible. ¿Es así?
Con esto sólo me quedaría una pregunta por hacerle. ¿Es todo esto que se ha hecho, legal?
Muchas gracias.
Francisco.
Como ya le he comentado, si el acuerdo de poner los trasteros fue adoptado por unanimidad, esto deviene legal, por lo tanto el que ahora la comunidad dijera que es una obra ilegal y que pide el que se quiten no tendría éxito en los juzgados, puesto que nadie puede ir contra sus actos.
Lo único que yo no entiendo bien, es como algunos propietarios venden y sobre todo otras personas ajenas compran, una propiedad que no pueden poner en el registro de la propiedad, dado que no consta como finca independiente, pero allá ellos con sus contratos, lo que si es cierto es que en ningún caso ninguno de los nuevos propietarios puede interponer ninguna denuncia contra la comunidad, en todo caso la podrían poner contra la persona que se lo vendió, pero nunca contra la comunidad.
Yo lo que trataría para resolver el problema de una vez por todas es que en junta de propietarios de todos los trasteros se tomará la decisión de regularizarlos, para ello deberían preguntar todos los importes y luego repartir entre los propietarios para ver por cuanto les saldría y así tener cada uno una parte indivisa correspondiente a los trasteros y poderlos poner cada uno a nombre de su propietario con escritura.
Lo único que yo no entiendo bien, es como algunos propietarios venden y sobre todo otras personas ajenas compran, una propiedad que no pueden poner en el registro de la propiedad, dado que no consta como finca independiente, pero allá ellos con sus contratos, lo que si es cierto es que en ningún caso ninguno de los nuevos propietarios puede interponer ninguna denuncia contra la comunidad, en todo caso la podrían poner contra la persona que se lo vendió, pero nunca contra la comunidad.
Yo lo que trataría para resolver el problema de una vez por todas es que en junta de propietarios de todos los trasteros se tomará la decisión de regularizarlos, para ello deberían preguntar todos los importes y luego repartir entre los propietarios para ver por cuanto les saldría y así tener cada uno una parte indivisa correspondiente a los trasteros y poderlos poner cada uno a nombre de su propietario con escritura.
Respuesta de luis_autocad
1
De quien es ese espacio legalmente, ¿de la comunidad? ¿De alguno en particular? ¿De todos? ¿De ninguno? De ...
No estoy seguro de quién es el propietario del espacio utilizado.
El espacio era un hueco bajo cubierta del edificio. Es un espacio del interior del edificio del cual no son propietarios los vecinos al menos a titulo individual.
El espacio era un hueco bajo cubierta del edificio. Es un espacio del interior del edificio del cual no son propietarios los vecinos al menos a titulo individual.
Si una persona vende un espacio que no es suyo es un delito . por tanto se le puede denunciar, si ademas ese espacio es de la comunidad y es consciente de ello es responsable subsidiaria y por tanto también se la puede denunciar por consentirlo .