Trastero sin escriturar (¿Pro indiviso?)

De lo que tiene que partir primero es de lo firmado en el contrato y de que ese trastero sea o no un elemento independiente de la vivienda
Las partes de comprometen en virtud del contrato de compraventa a entregar lo pactado a cambio del precio
Si ese trastero es un elemento independiente de la vivienda y en el contrato de compraventa no se pacto su transmisión en principio no hay obligación suya el transmitirlo, salvo que la otra parte logre demostrar que ese trastero era parte de la venta y que si no se incluyo en el contrato fue por error de él o dolo suyo (es bastante complicado intentar alegar esto)
El problema surge si ese trastero no es un elemento independiente de la vivienda, en ese caso si tendría derecho a su transmisión y a que se modifique la escritura para incluirlo
Respecto a la perdida de la señal en caso de incumplimiento depende de como se haya recogido en las clausulas del contrato

Hola buenas, muchas gracias por la respuesta, el trastero está ubicado en la última planta, lo que entiendo que es independiente de la vivienda, y no se incluyó (menos mal) en el contrato de compraventa porque tomamos como referencia del contrato que te adjunto más abajo, el cual fue el mismo formato cuando compramos ésta vivienda, así por tanto aunque el trastero está incluido en la transmisión de la vivienda tal y como se acordó verbalmente con el comprador, no lo tenemos en las escrituras de la misma porque en el registro de la propiedad aparece que los trasteros son un elemento común que en su día se repartirían supongo a sorteo los antiguos vecinos, es una vivienda que tiene más de 50 años de construcción y a decir verdad nosotros cuando lo compramos tampoco tuvimos en cuenta éste aspecto lo que no nos ha supuesto ningún problema para el uso y disfrute del mismo.
Por otro lado puedo entender que el comprador lo quiera escriturar, pero eso lo tendría que haber expuesto antes, porque ahora no vamos a demorar la escrituración por que a él le interese escriturarlo y como imagino eso supone unos tramites legales que llevan su tiempo, ¿no es así?
                                   CONTRATO DE COMPRAVENTA
Reunidos en ..., a 29 de octubre de 2009,
DE UNA PARTE:
D. ... Y Dña. ..., mayores de edad, casados, con domicilio en ... y D.N.I. números ... y ... respectivamente.
De otra parte:
D. ..., mayor de edad, con domicilio en ... D.N.I. ...
Interviniendo ambas partes en su propio nombre y derecho.
Exponen
I./ Que D. A... y ... son dueños de la siguiente finca:
"Vivienda derecha del piso tercero de la casa número... de la calle ...
Ocupa una superficie de setenta y cinco metros cuadrados aproximadamente. Consta de comedor, salón, dos dormitorios, cocina y baño completo.
Linda: izquierda entrando con vivienda de la misma planta y por los demás lados con los generales de la casa, es decir, por Este o frente, con la calle ...; por el Norte o derecha entrando con propiedad de ... y por el Sur o izquierda y Oeste o espalda con ...
Le corresponde un porcentaje en los elementos comunes y para los gastos de la casa de quince enteros por ciento."
Les pertenece por compra a ... y ... según escritura publica de fecha de veinte de enero de dos mil cuatro, autorizada por la Notario de ... e inscrita en el Registro de la propiedad número ..., tomo ..., libro ..., folio ..., finca ...
II./ Que D. ... está interesado en adquirir la propiedad de la vivienda citada en la clausula expositiva I.
Y reconociéndose mutua capacidad, otorgan el presente contrato de compraventa con arreglo a las siguientes
Clausulas
1./D. ... y Dña. ... (en adelante la parte vendedora) venden y transmiten finca descrita en la parte expositiva en concepto de libre de cargas, libre de arrendamientos y al corriente del pago de los gastos de comunidad a D. Tomas Lazcano Calzada (en adelante la parte compradora) que adquiere.
2./ El precio de ésta compraventa es la cantidad de ... euros . En el momento de la firma de éste contrato, la parte compradora entrega a la parte vendedora la cantidad de 6.000,00 euros (seis mil euros con cero céntimos) en concepto de anticipo de parte del precio, procediéndose a entregar la cantidad restante, esto es, ... euros ... en el momento de elevación a escritura pública de éste contrato privado; elevación que deberá producirse antes del quince de Agosto de dos mil diez (15/08/2010).
Ambas partes aceptan el presente documento como carta de pago de la cantidad que ahora se entrega.
3./ Todos los gastos que se deriven de ésta operación de compraventa, notariales, fiscales y registrales, serán a cargo de la parte compradora, a excepción del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana, cuyo pago si procediere correrá a cargo de la parte vendedora.
4./ La parte vendedora manifiesta que al día de hoy se encuentra al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad a que pertenece, sin que adeude cantidad alguna por tal concepto y comprometiéndose a presentar certificado acreditativo de tal extremo en el momento de elevación a escritura pública de este contrato.
5./ El vendedor entrega la vivienda sin mobiliario a excepción de los muebles de cocina y baño que están incluidos en el precio de la vivienda. No obstante, la parte vendedora, de manera voluntaria, al entregar la vivienda a la parte compradora, puede que decida dejar algún mueble más.
6./ Si la parte compradora desistiera de la operación entre la fecha de la firma de éste contrato y la de elevación de escritura pública, perdería la cantidad entregada en concepto de anticipo de parte del precio. Si fuera la parte vendedora la que desistiera, debería devolver la cantidad entregada por la parte compradora, más una cantidad igual en concepto de indemnización.
7./ Cualquier cuestión que surja entre las partes sobre la interpretación o el cumplimiento del presente contrato, será sometida a los tribunales de San Sebastián, con renuncia al fuero propio que pudiera corresponderles.
Y en prueba de conformidad los otorgantes firman por duplicado el presente contrato, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento:
La parte vendedora la parte compradora
Fdo.:                                                                  Fdo.: 
Fdo.:

Si esos trasteros son un elemento común del edificio, evidentemente no puedes transmitírselo por compraventa pues no es propiedad tuya y el no puede exigirte que se lo transmitas
Por lo que expones parece ser que lo que se repartío entre los propietarios fue su uso, respecto a dicho uso habrá que estar a las reglas de la comunidad de propietarios a fin de determinar si dicho uso corresponde a los posteriores adquirientes de la vivienda a quien recaiga o por el contrario se debería proceder a un nuevo sorteo, pero en principio es algo que a ti no te incumbe, es algo que tendrá que resolver él con la comunidad de propietarios
En ese contrato efectivamente no se recoge la transmisión del trastero, y es más no puede recogerse al no ser de tu propiedad, y evidentemente no puede de ninguna de las maneras inscribirse en el registro de la propiedad como elemento privativo de la vivienda si se trata de un bien común
En principio para intentar echarse atrás en la compraventa deberá demostrar primero que convenisteis en la transmisión de ese trastero, que será tu palabra contra la de él, en segundo lugar si lo consigue que es complicado, deberá justificar que dicha transmisión del trastero fue un elemento esencial para que el celebrara la compraventa, hecho que tampoco va a poder acreditar y tercero que lo engañastes al hacerle ver que ese trastero era de tu propiedad, todo esto es bastante complicado de demostrar para que prospere su reclamación
Si consiguiera acreditar por ejemplo que si se había pactado ese trastero y que el mismo no se puede transmitir (sin demostrar que esa transmisión fue esencial en la compraventa) a lo único que tendría derecho es a una pequeña rebaja del precio, y siempre y cuando no le correspondiera el uso de dicho trastero por adquirir la vivienda

Antes de terminar, porque creo que me ha quedado bastante claro el tema, ¿quisiera puntualizar que el trastero nos lo tasaron el día que pedimos la financiación del piso en 5.500? A razón de 9m2 útiles, aunque no tuviese valor jurídico el tasador si lo incluyó en la tasación final para la entidad que nos concedió la hipoteca, y que la semana pasada estuvimos con el comprador y el tasador que le va a dar el préstamo en el piso y también tasó el trastero... adelantó que no había ningún problema en concederle el préstamo solicitado para la compra de el piso.
El chico en cuestión creo que lo que le preocupa es que si va a guardar en el trastero sus cosas y que al no estar escriturado pues que hay un "vacio" legal que le preocupa... yo insisto en que no ha habido mala fe por nuestra parte, lo que ya le hemos comunicado y que nosotros también compramos ése piso con el trastero sin escriturar lo que no nos ha supuesto ningún inconveniente, pero él dice que lo iba a consultar con su "abogado" y que para él si había un problema.
La verdad es que salvo éste "problema" de última hora todo iba muy bien y en los plazos acordados, el piso ya lo hemos vaciado y estábamos esperando su llamada para escriturar, espero que ésta compraventa se realice porque la verdad es que es un inconveniente mayúsculo para nosotros ahora que se eche para atrás y utilicice ésta argucia como excusa... el contrato se firmó hace 6 meses! ...

En ocasiones lo que ocurre es que los trasteros son un "anexo" de la vivienda, e incluso no tienen numero registral propio, en ese caso, basta con indicar la venta de la vivienda, junto con sus anexos. Si es este el caso, en principio, desconozco, pese a mi larga experiencia en temas inmobiliarios, cual puede ser el problema.

Hola buenas, muchas gracias por la respuesta, el trastero está ubicado en la última planta del edificio, por lo que es independiente de la vivienda y por tanto como bien dices, se consideraría un anexo, no se incluyó (menos mal) en el contrato de compraventa porque tomamos como referencia del contrato que te adjunto más abajo, el cual fue el mismo formato utilizado cuando compramos ésta vivienda, así por tanto aunque el trastero está incluido en la transmisión de la vivienda tal y como se acordó verbalmente con el comprador, no lo tenemos en las escrituras de la misma porque en el registro de la propiedad aparece que los trasteros son un elemento común que en su día se repartirían supongo a sorteo los antiguos vecinos, es una vivienda que tiene más de 50 años de construcción y a decir verdad nosotros cuando lo compramos tampoco tuvimos en cuenta éste aspecto lo que no nos ha supuesto ningún problema para el uso y disfrute del mismo.
Imagino que en las escrituras de la propiedad horizontal pueda aparecer como elemento común pro indiviso o algo así, pero a decir verdad a nosotros ni nos apetece ni creo nos interese remover nada al respecto ya que en 6 años no lo hemos hecho y ahora no va a cambiar eso, que lo mire el cuando sea propietario de pleno derecho si quiere.
Por otro lado puedo entender que el comprador lo quiera escriturar, pero eso lo tendría que haber expuesto antes, porque ahora no vamos a demorar la escrituración por que a él le interese escriturarlo y como imagino eso supone unos tramites legales que llevan su tiempo, ¿no es así?
                                   CONTRATO DE COMPRAVENTA 
Reunidos en ..., a 29 de octubre de 2009,
DE UNA PARTE:
D. ... Y Dña. ..., mayores de edad, casados, con domicilio en ... y D.N.I. números ... y ... respectivamente.
De otra parte:
D. ..., mayor de edad, con domicilio en ... D.N.I. ...
Interviniendo ambas partes en su propio nombre y derecho.
Exponen
I./ Que D. A... y ... son dueños de la siguiente finca:
"Vivienda derecha del piso tercero de la casa número... de la calle ...
Ocupa una superficie de setenta y cinco metros cuadrados aproximadamente. Consta de comedor, salón, dos dormitorios, cocina y baño completo.
Linda: izquierda entrando con vivienda de la misma planta y por los demás lados con los generales de la casa, es decir, por Este o frente, con la calle ...; por el Norte o derecha entrando con propiedad de ... y por el Sur o izquierda y Oeste o espalda con ...
Le corresponde un porcentaje en los elementos comunes y para los gastos de la casa de quince enteros por ciento."
Les pertenece por compra a ... y ... según escritura publica de fecha de veinte de enero de dos mil cuatro, autorizada por la Notario de ... e inscrita en el Registro de la propiedad número ..., tomo ..., libro ..., folio ..., finca ...
II./ Que D. ... está interesado en adquirir la propiedad de la vivienda citada en la clausula expositiva I.
Y reconociéndose mutua capacidad, otorgan el presente contrato de compraventa con arreglo a las siguientes
Clausulas
1./D. ... y Dña. ... (en adelante la parte vendedora) venden y transmiten finca descrita en la parte expositiva en concepto de libre de cargas, libre de arrendamientos y al corriente del pago de los gastos de comunidad a D. ... (en adelante la parte compradora) que adquiere.
2./ El precio de ésta compraventa es la cantidad de ... euros . En el momento de la firma de éste contrato, la parte compradora entrega a la parte vendedora la cantidad de 6.000,00 euros (seis mil euros con cero céntimos) en concepto de anticipo de parte del precio, procediéndose a entregar la cantidad restante, esto es, ... euros ... en el momento de elevación a escritura pública de éste contrato privado; elevación que deberá producirse antes del quince de Agosto de dos mil diez (15/08/2010).
Ambas partes aceptan el presente documento como carta de pago de la cantidad que ahora se entrega.
3./ Todos los gastos que se deriven de ésta operación de compraventa, notariales, fiscales y registrales, serán a cargo de la parte compradora, a excepción del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana, cuyo pago si procediere correrá a cargo de la parte vendedora.
4./ La parte vendedora manifiesta que al día de hoy se encuentra al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad a que pertenece, sin que adeude cantidad alguna por tal concepto y comprometiéndose a presentar certificado acreditativo de tal extremo en el momento de elevación a escritura pública de este contrato.
5./ El vendedor entrega la vivienda sin mobiliario a excepción de los muebles de cocina y baño que están incluidos en el precio de la vivienda. No obstante, la parte vendedora, de manera voluntaria, al entregar la vivienda a la parte compradora, puede que decida dejar algún mueble más.
6./ Si la parte compradora desistiera de la operación entre la fecha de la firma de éste contrato y la de elevación de escritura pública, perdería la cantidad entregada en concepto de anticipo de parte del precio. Si fuera la parte vendedora la que desistiera, debería devolver la cantidad entregada por la parte compradora, más una cantidad igual en concepto de indemnización.
7./ Cualquier cuestión que surja entre las partes sobre la interpretación o el cumplimiento del presente contrato, será sometida a los tribunales de San Sebastián, con renuncia al fuero propio que pudiera corresponderles.
Y en prueba de conformidad los otorgantes firman por duplicado el presente contrato, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento:
La parte vendedora la parte compradora
Fdo.:                                                                  Fdo.:  
Fdo.: