Problema con gestor o administrador de fincas
A ver si me explico bien.
Compramos el piso nuevo en 2003, como nadie del bloque quería hacerse cargo de la comunidad contratamos un administrador o gestor, no se que es.
Se constituyo la comunidad, que yo recuerde desde que lo hicimos solo he firmado una vez en el libro de actas, de las pocas reuniones que se han echo, de todo lo hablado, ¿no debería constar en algún sitio y estar firmado por los asistentes?.
Las cuentas que presenta no nos dan ninguna confianza, hace unos 3 años le pedimos facturas, las facturas y las cuentas que nos presento no cuadraban de ninguna manera.
Se hizo una reunión "clandestina" sin que el asistiera, para ver que hacer si cambiar de administrador o no y al final después de que yo hablara con otro administrador, nadie más se movió y lo dejaron correr. El se enteró y no le sentó bien.
Desde el día que me vine a vivir, el vecino de al lado tiene perro (yo también), antes tenía dos en la terraza y no los sacaba ni limpiaba la suciedad. Avise al gestor para que le diera un toque y creo que no hizo nada. De los dos uno desapareció y el que quedó le dio por ladrar a todas horas, hablé con el vecino y con el gestor, pasaron de todo, al final llamé a la policía y creo que le hicieron sacar al perro, ya no lo tiene. Todo esto en el transcurso de 3 años.
En la actualidad tiene otro perro, ahora lo deja dentro del piso, como trabaja a turnos el animal está horas, solo dentro del piso, le dio por llorar y aullar, hable con el y con el gestor, lo mismo de la otra vez, pasaron de todo. Al final llamé a la policía y hubo follón.
He pedido reuniones varias veces para hablar con todos los vecinos sobre el tema de este vecino y nada, pasa de todo. La ultima vez que fui a hablar con el me explicó que hay gente que no paga la escalera, ya hubo una morosa y ahora vuelve a ser la misma, lleva 1 año sin pagar y no hace nada.
Le dije que si no hacía nada con la morosa y no convocaba la reunión yo dejaría de pagar y así a sido, ¿ahora qué debo hacer?. ¿No quiero que este tío me siga sacando el dinero?.
Siento el tocho, pero aún me dejaré cosas, es una administración realmente oscura y no somos la única escalera que tiene problemas con el, pero nadie se mueve. ¿Qué puedo hacer para cambiar de administrador?.
Saludos y gracias por escucharme.
Compramos el piso nuevo en 2003, como nadie del bloque quería hacerse cargo de la comunidad contratamos un administrador o gestor, no se que es.
Se constituyo la comunidad, que yo recuerde desde que lo hicimos solo he firmado una vez en el libro de actas, de las pocas reuniones que se han echo, de todo lo hablado, ¿no debería constar en algún sitio y estar firmado por los asistentes?.
Las cuentas que presenta no nos dan ninguna confianza, hace unos 3 años le pedimos facturas, las facturas y las cuentas que nos presento no cuadraban de ninguna manera.
Se hizo una reunión "clandestina" sin que el asistiera, para ver que hacer si cambiar de administrador o no y al final después de que yo hablara con otro administrador, nadie más se movió y lo dejaron correr. El se enteró y no le sentó bien.
Desde el día que me vine a vivir, el vecino de al lado tiene perro (yo también), antes tenía dos en la terraza y no los sacaba ni limpiaba la suciedad. Avise al gestor para que le diera un toque y creo que no hizo nada. De los dos uno desapareció y el que quedó le dio por ladrar a todas horas, hablé con el vecino y con el gestor, pasaron de todo, al final llamé a la policía y creo que le hicieron sacar al perro, ya no lo tiene. Todo esto en el transcurso de 3 años.
En la actualidad tiene otro perro, ahora lo deja dentro del piso, como trabaja a turnos el animal está horas, solo dentro del piso, le dio por llorar y aullar, hable con el y con el gestor, lo mismo de la otra vez, pasaron de todo. Al final llamé a la policía y hubo follón.
He pedido reuniones varias veces para hablar con todos los vecinos sobre el tema de este vecino y nada, pasa de todo. La ultima vez que fui a hablar con el me explicó que hay gente que no paga la escalera, ya hubo una morosa y ahora vuelve a ser la misma, lleva 1 año sin pagar y no hace nada.
Le dije que si no hacía nada con la morosa y no convocaba la reunión yo dejaría de pagar y así a sido, ¿ahora qué debo hacer?. ¿No quiero que este tío me siga sacando el dinero?.
Siento el tocho, pero aún me dejaré cosas, es una administración realmente oscura y no somos la única escalera que tiene problemas con el, pero nadie se mueve. ¿Qué puedo hacer para cambiar de administrador?.
Saludos y gracias por escucharme.
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1 Respuesta
Respuesta de Optimizo Administracion de fincas
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Voy a empezar por el final que creo que es lo más importante y el nuevo administrador te solucionará otros temas.
Debe solicitar al presidente por escrito convocar junta en la que figure en el orden del día el cese del administrador, si por algún motivo el presidente se niega a realizar la reunión puede organizarla usted mismo con el apoyo del 25% de los votos o de las cuotas de participación sométanlo a votación y si sale la mayoría como es previsible mandenle un burofax o carta con acuse de recibo notificándole el cese en sus servicios, el acuerdo tomado en esa reunión será totalmente válido desde la firma del acta en virtud del artículo 16.1 LPH.
Adjunto enlace de otro post donde expongo una carta tipo de convocatoria por el 25%
http://www.todoexpertos.com/mitodoexpertos/expert/questions/view/2601104/redactar-convocatoria-para-reunion-de-comunidad
Si quieren evitar problemas o posibles presiones en la votación pueden no convocarle a la reunión para evitar problemas con él, nombrando al principio un secretario provisional para la redacción y firma de ese acta.
Si quiere indemnización deberá demandar él y por lo que cuentan pueden demostrar que es por incumplimiento de sus funciones.
Tiene jurisprudencia a su favor como la que nos dejo un compañero en un post anterior por la que no deben pagarle indemnización ni seguir con el durante 10 años:
-Cese del administrador de la comunidad sin derecho a indemnización por incumplimientos graves Sentencia AP Madrid 27/01/2010
-Cese del administrador por causa justa sin derecho a indemnización Sentencia AP La Coruña 21-11-2006
-Cese del administrador justificado por el incumplimiento de sus obligaciones Sentencia AP Murcia 7-11-2005
Es posible que puedan tener problemas con la devolucón de la documentación por eso lo más conveniente es que contraten otro administrador de fincas para realizar todas estas gestiones y no tener ningún tipo de problema.
Nosotros estamos acostumbrados a realizar estas gestiones, si tienen cualquier tipo de consulta adicional o necesitan que les ayudemos en gestionar la convocatoria o cualquier otro tipo de asesoramiento estamos a su entera disposición.
Del resto de las preguntas:
-Todas las reuniones deberán transcribirse en un libro de actas en virtud del artículo 19 LPH
-El administrador debe custodiar la documentación de la comunidad poniéndola a disposición de cualquier propietario en virtud del art.20 LPH.
-En el tema de convivencia el administrador puede actuar de mediador pero también necesita un poco de ayuda de los vecinos aquí también es importante el presidente.
-Morosidad una de las funciones más apreciadas por nuestros cliente en nuestra administración es el alto porcentaje de cobro a morososm también es función de administrador poder realizarlo.
-Que no cumpla el administrador sus funciones no le exime a usted de hacerlo de hecho hasta que no pague no tiene derecho de voto y difícilmente podrá promover el cambio de administrador, pague lo que debe y en la reunión exponga claramente los motivos para el cambio y sometalo a votación ya verá como lo consigue. Si no siempre puede depositar notarial o judicialmente las cuotas.
Mucha suerte y un saludo
Adjunto enlace por si quiere consultar éstos u otros artículos de la Ley de la Propiedad Horizontal.
http://www.optimizo.es/LEYPROPIEDADHORIZONTAL.html
www.optimizo.es
[email protected]
914254481/626764724
Debe solicitar al presidente por escrito convocar junta en la que figure en el orden del día el cese del administrador, si por algún motivo el presidente se niega a realizar la reunión puede organizarla usted mismo con el apoyo del 25% de los votos o de las cuotas de participación sométanlo a votación y si sale la mayoría como es previsible mandenle un burofax o carta con acuse de recibo notificándole el cese en sus servicios, el acuerdo tomado en esa reunión será totalmente válido desde la firma del acta en virtud del artículo 16.1 LPH.
Adjunto enlace de otro post donde expongo una carta tipo de convocatoria por el 25%
http://www.todoexpertos.com/mitodoexpertos/expert/questions/view/2601104/redactar-convocatoria-para-reunion-de-comunidad
Si quieren evitar problemas o posibles presiones en la votación pueden no convocarle a la reunión para evitar problemas con él, nombrando al principio un secretario provisional para la redacción y firma de ese acta.
Si quiere indemnización deberá demandar él y por lo que cuentan pueden demostrar que es por incumplimiento de sus funciones.
Tiene jurisprudencia a su favor como la que nos dejo un compañero en un post anterior por la que no deben pagarle indemnización ni seguir con el durante 10 años:
-Cese del administrador de la comunidad sin derecho a indemnización por incumplimientos graves Sentencia AP Madrid 27/01/2010
-Cese del administrador por causa justa sin derecho a indemnización Sentencia AP La Coruña 21-11-2006
-Cese del administrador justificado por el incumplimiento de sus obligaciones Sentencia AP Murcia 7-11-2005
Es posible que puedan tener problemas con la devolucón de la documentación por eso lo más conveniente es que contraten otro administrador de fincas para realizar todas estas gestiones y no tener ningún tipo de problema.
Nosotros estamos acostumbrados a realizar estas gestiones, si tienen cualquier tipo de consulta adicional o necesitan que les ayudemos en gestionar la convocatoria o cualquier otro tipo de asesoramiento estamos a su entera disposición.
Del resto de las preguntas:
-Todas las reuniones deberán transcribirse en un libro de actas en virtud del artículo 19 LPH
-El administrador debe custodiar la documentación de la comunidad poniéndola a disposición de cualquier propietario en virtud del art.20 LPH.
-En el tema de convivencia el administrador puede actuar de mediador pero también necesita un poco de ayuda de los vecinos aquí también es importante el presidente.
-Morosidad una de las funciones más apreciadas por nuestros cliente en nuestra administración es el alto porcentaje de cobro a morososm también es función de administrador poder realizarlo.
-Que no cumpla el administrador sus funciones no le exime a usted de hacerlo de hecho hasta que no pague no tiene derecho de voto y difícilmente podrá promover el cambio de administrador, pague lo que debe y en la reunión exponga claramente los motivos para el cambio y sometalo a votación ya verá como lo consigue. Si no siempre puede depositar notarial o judicialmente las cuotas.
Mucha suerte y un saludo
Adjunto enlace por si quiere consultar éstos u otros artículos de la Ley de la Propiedad Horizontal.
http://www.optimizo.es/LEYPROPIEDADHORIZONTAL.html
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914254481/626764724
Hola.
Primero muchísimas gracias por la respuesta, me ha aclarado mucho.
El problema es que pedirle al presidente una reunión no es muy factible, hace 2 o 3 años que es el mismo vecino, porque al señor gestor no le da la gana de hacer reuniones y casualmente es el vecino de los perros problemáticos, así que si voy a hablar con el será peor el remedio que la enfermedad.
No se si lo legal o correcto sería ir al vecino que debería ser el presidente y no al que en principio es. Si la convoco yo, después de haber pagado mi deuda, ¿serviría?, al no haber hablado con el presidente no tengo claro que se pudiera hacer.
¿Cómo puedo hacer para depositar mi dinero en un notario o juzgado?, ¿Tiene gastos extras?, ¿A efectos legales se dejaría de considerarme moroso y podría empezar a mover papeles?.
Este tema lo llevamos desde hace varios años y se me hace un mundo, cada vez estoy más crispado.
Mañana iré a hablar con el, ¿le digo lo que tengo pensado hacer o me guardo ese as?.
Muchas gracias por todo.
Primero muchísimas gracias por la respuesta, me ha aclarado mucho.
El problema es que pedirle al presidente una reunión no es muy factible, hace 2 o 3 años que es el mismo vecino, porque al señor gestor no le da la gana de hacer reuniones y casualmente es el vecino de los perros problemáticos, así que si voy a hablar con el será peor el remedio que la enfermedad.
No se si lo legal o correcto sería ir al vecino que debería ser el presidente y no al que en principio es. Si la convoco yo, después de haber pagado mi deuda, ¿serviría?, al no haber hablado con el presidente no tengo claro que se pudiera hacer.
¿Cómo puedo hacer para depositar mi dinero en un notario o juzgado?, ¿Tiene gastos extras?, ¿A efectos legales se dejaría de considerarme moroso y podría empezar a mover papeles?.
Este tema lo llevamos desde hace varios años y se me hace un mundo, cada vez estoy más crispado.
Mañana iré a hablar con el, ¿le digo lo que tengo pensado hacer o me guardo ese as?.
Muchas gracias por todo.
Intentare contestar todo por pasos:
-Lo primero es pagar la deuda, no le aconsejo consignar en juzgado o notario porque tiene costes elevados y aunque si se le dejaría de considerar moroso, si el presidente actual es hábil lo puede utilizar para ponerle al resto de los vecinos en contra.
Yo pagaría normalmente y explicaría en la junta que a pesar de no estar de acuerdo con como se esta gestionando la comunidad y que no se cumplan las obligaciones legales ésto no me excluye de realizar las mías.
Una vez pagado deja de ser moroso recupera derecho a voto y puede realizar todo, la convocatoria incluso la podría realizar sin pagar pero no tendría derecho a voto y poca credibilidad ante el resto de los vecinos por lo que yo no lo aconsejaría.
El vecino que debería ser presidente no es nada a día de hoy, de poco le servirá ir a hablar con él, consiga el apoyo de otros vecinos que conformen el 25% de las cuotas o propiedades convoquen la junta, establezcan en el orden del día la elección de los órganos de gobierno de la comunidad, supriman a este señor y por lo que me dice también al administrador.
A partir de ahí con un nuevo presidente y un administrador responsable desaparecerán la mayor parte o todos los problemas que tienen.
Si llegado a ese punto les interesa un presupuesto sin compromiso quedamos a su disposición.
Mucha suerte y un saludo
914254481/626764724
-Lo primero es pagar la deuda, no le aconsejo consignar en juzgado o notario porque tiene costes elevados y aunque si se le dejaría de considerar moroso, si el presidente actual es hábil lo puede utilizar para ponerle al resto de los vecinos en contra.
Yo pagaría normalmente y explicaría en la junta que a pesar de no estar de acuerdo con como se esta gestionando la comunidad y que no se cumplan las obligaciones legales ésto no me excluye de realizar las mías.
Una vez pagado deja de ser moroso recupera derecho a voto y puede realizar todo, la convocatoria incluso la podría realizar sin pagar pero no tendría derecho a voto y poca credibilidad ante el resto de los vecinos por lo que yo no lo aconsejaría.
El vecino que debería ser presidente no es nada a día de hoy, de poco le servirá ir a hablar con él, consiga el apoyo de otros vecinos que conformen el 25% de las cuotas o propiedades convoquen la junta, establezcan en el orden del día la elección de los órganos de gobierno de la comunidad, supriman a este señor y por lo que me dice también al administrador.
A partir de ahí con un nuevo presidente y un administrador responsable desaparecerán la mayor parte o todos los problemas que tienen.
Si llegado a ese punto les interesa un presupuesto sin compromiso quedamos a su disposición.
Mucha suerte y un saludo
914254481/626764724
Pues siguiendo tus consejos, pagaré mañana mismo la deuda y empezare a moverme.
Me interesaría que me dieses presupuesto, así el día de la reunión podría llevar algo con que demostrar mis buenas intenciones al resto de vecinos.
En la escalera hay 12 pisos, hay algún propietario que lo tiene para alquilar, creo que dos o tres. Si no he echo mal las cuentas con 3 o 4 que firmemos, podemos tirar para delante la reunión y en la reunión depende de quien asista, casi llegaríamos a la mayoría para llevar a cabo el cambio de gestor. De los 12 habría dos que no pagan (yo me excluyo porque ya habré pagado) y siempre falta alguno, así que en principio tendríamos que ser mínimo 5 para llevar a cabo el cambio, ¿no?.
El bloque está en Constantí, Tarragona y somos 12 vecinos. El año de construcción es el 2003 y tiene ascensor. No se si con estos datos es suficiente para el presupuesto.
Saludos y gracias por tus consejos y aclaradoras respuestas.
Me interesaría que me dieses presupuesto, así el día de la reunión podría llevar algo con que demostrar mis buenas intenciones al resto de vecinos.
En la escalera hay 12 pisos, hay algún propietario que lo tiene para alquilar, creo que dos o tres. Si no he echo mal las cuentas con 3 o 4 que firmemos, podemos tirar para delante la reunión y en la reunión depende de quien asista, casi llegaríamos a la mayoría para llevar a cabo el cambio de gestor. De los 12 habría dos que no pagan (yo me excluyo porque ya habré pagado) y siempre falta alguno, así que en principio tendríamos que ser mínimo 5 para llevar a cabo el cambio, ¿no?.
El bloque está en Constantí, Tarragona y somos 12 vecinos. El año de construcción es el 2003 y tiene ascensor. No se si con estos datos es suficiente para el presupuesto.
Saludos y gracias por tus consejos y aclaradoras respuestas.
Si sois 12 con 3 firmas incluyendo la tuya seria suficiente, me alegra haberte animado a luchar por tu comunidad y cambiar las cosas.
Por favor finaliza la respuesta si te ha quedado todo claro y mandame un correo electrónico con un teléfono fijo y horario en el que te venga bien que te llame y te llamo para el tema del presupuesto.
914254481/626764724
Por favor finaliza la respuesta si te ha quedado todo claro y mandame un correo electrónico con un teléfono fijo y horario en el que te venga bien que te llame y te llamo para el tema del presupuesto.
914254481/626764724
Por mucho que te agradezca será poco, como te dije llevamos así desde el 2003 y por fin veo la luz, ahora aunque me cueste, esto lo tiro para delante.
Voy a preparar bien la estrategia para hablar con los vecinos y dejar las cosas muy claras, a ver si así abren los ojos, que ya está bien de pasar de todo.
Aprovecho para dejarte mi mail y mi teléfono, puedes llamar a partir de las 10:00, seguramente lo cogerá mi mujer, pero ya está al tanto de todo.
[email protected]
977 52 42 95
Manuel o Loli.
Muchísimas gracias por tu ayuda.
Voy a preparar bien la estrategia para hablar con los vecinos y dejar las cosas muy claras, a ver si así abren los ojos, que ya está bien de pasar de todo.
Aprovecho para dejarte mi mail y mi teléfono, puedes llamar a partir de las 10:00, seguramente lo cogerá mi mujer, pero ya está al tanto de todo.
[email protected]
977 52 42 95
Manuel o Loli.
Muchísimas gracias por tu ayuda.
