Cuotas de participación en los gastos de Comunidad
Vivo en una comunidad de vecinos compuesta de dos edificios que comparten un mismo garaje. La suma de las cuotas de participación de todos los pisos, locales y el parking (hay una plaza de garaje segregada del piso) es 100.
Por otro lado, en los Estatutos, que figuran en las Escrituras de la constitución de esta Comunidad, se establece que:
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3 - ELEMENTOS COMUNES: Tendrán esta consideración, además de los establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y en el Código Civil, los demás que sean comunes por su naturaleza y destino común.
4 - SERVICIOS E INSTALACIONES COMUNES: Acometida de suministro y redes de distribución de agua potable para usos domésticos, de energía eléctrica para alumbrado y redes de desagüe de aguas residuales hasta el alcantarillado general público.
5 - CUOTAS DE PARTICIPACIÓN: A cada una de las Entidades que se describen en el apartado que antecede le corresponde la cuota de participación en relación al valor del inmueble y en los elementos comunes que se ha fijado al pie de la descripción de cada una de ellas, referida a centésimas de aquel; dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de comunidad.
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El punto 5 dice "... En los elementos comunes que se ha fijado al pie de la descripción de cada una de ellas..." pero no sé a qué descripción se refiere, así que no puedo suministrar más información.
Mi pregunta es con respecto a la participación en los gastos de comunidad de cada local y piso.
Actualmente, los asuntos de la comunidad los lleva una gestoría especializada en asuntos laborales no en comunidades, y nos presentan anualmente el balance de gastos e ingresos dividiendo los gastos en 5 grupos:
Grupo A: Gastos según coeficiente general.
Grupo B: Gastos partes iguales Esc. "A" (uno de los edificios)
Grupo C: Gastos partes iguales Esc. "B" (el otro edificio)
Grupo D: Gastos según coeficiente especial parking.
Grupo E: Gastos partes iguales total departamentos.
En el grupo A ponen el seguro multirriesgo y las comisiones bancarias.
En el grupo B y C el suministro eléctrico, de agua, de limpieza, mantenimiento de ascensor y mantenimiento extintores para cada edificio respectivamente.
En el grupo D el suministro eléctrico del parking y la tasa del vado.
En el grupo E los honorarios de esta gestoría y el IVA.
¿Es correcto el agrupar los gastos en estos grupos, tratando algunos a partes iguales y otros a coeficientes?
Según los Estatutos y la LPH diría que no es correcto.
Por otro lado, en los Estatutos, que figuran en las Escrituras de la constitución de esta Comunidad, se establece que:
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3 - ELEMENTOS COMUNES: Tendrán esta consideración, además de los establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y en el Código Civil, los demás que sean comunes por su naturaleza y destino común.
4 - SERVICIOS E INSTALACIONES COMUNES: Acometida de suministro y redes de distribución de agua potable para usos domésticos, de energía eléctrica para alumbrado y redes de desagüe de aguas residuales hasta el alcantarillado general público.
5 - CUOTAS DE PARTICIPACIÓN: A cada una de las Entidades que se describen en el apartado que antecede le corresponde la cuota de participación en relación al valor del inmueble y en los elementos comunes que se ha fijado al pie de la descripción de cada una de ellas, referida a centésimas de aquel; dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de comunidad.
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El punto 5 dice "... En los elementos comunes que se ha fijado al pie de la descripción de cada una de ellas..." pero no sé a qué descripción se refiere, así que no puedo suministrar más información.
Mi pregunta es con respecto a la participación en los gastos de comunidad de cada local y piso.
Actualmente, los asuntos de la comunidad los lleva una gestoría especializada en asuntos laborales no en comunidades, y nos presentan anualmente el balance de gastos e ingresos dividiendo los gastos en 5 grupos:
Grupo A: Gastos según coeficiente general.
Grupo B: Gastos partes iguales Esc. "A" (uno de los edificios)
Grupo C: Gastos partes iguales Esc. "B" (el otro edificio)
Grupo D: Gastos según coeficiente especial parking.
Grupo E: Gastos partes iguales total departamentos.
En el grupo A ponen el seguro multirriesgo y las comisiones bancarias.
En el grupo B y C el suministro eléctrico, de agua, de limpieza, mantenimiento de ascensor y mantenimiento extintores para cada edificio respectivamente.
En el grupo D el suministro eléctrico del parking y la tasa del vado.
En el grupo E los honorarios de esta gestoría y el IVA.
¿Es correcto el agrupar los gastos en estos grupos, tratando algunos a partes iguales y otros a coeficientes?
Según los Estatutos y la LPH diría que no es correcto.
1 Respuesta
Respuesta de Optimizo Administracion de fincas
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Los gastos deben repartirse en función de los que establezca el titulo constitutivo y los estatutos. La única posibilidad para modificar ésto es en junta de propietarios y se requiere la unanimidad en virtud del art. 17.1 LPH.
Si no ha habido ningún acuerdo en junta (esto puede verlo consultando el libro de actas) deberían repartirse en base a las cuotas de participación excepto que haya alguna excepción en el titulo constitutivo o estatutos es en función de las cuotas.
Habría que ver toda la documentación pero por lo que dice a priori parece que no es correcto el reparto, llame a la gestoría y consulte el porqué de este reparto y en que se basan para hacerlo, como le digo si no es por los motivos expuestos antes es incorrecto.
El secretario (administrador, gestoría o quien haga las funciones) no puede decidir esto sino que debe ser la junta la que cambiaría en todo caso por votación unánime el reparto.
Si no ha habido ningún acuerdo en junta (esto puede verlo consultando el libro de actas) deberían repartirse en base a las cuotas de participación excepto que haya alguna excepción en el titulo constitutivo o estatutos es en función de las cuotas.
Habría que ver toda la documentación pero por lo que dice a priori parece que no es correcto el reparto, llame a la gestoría y consulte el porqué de este reparto y en que se basan para hacerlo, como le digo si no es por los motivos expuestos antes es incorrecto.
El secretario (administrador, gestoría o quien haga las funciones) no puede decidir esto sino que debe ser la junta la que cambiaría en todo caso por votación unánime el reparto.
Gracias por la respuesta.
¿Qué otra documentación, aparte de los estatutos y de las actas, sería necesaria consultar?
Por lo que recuerdo, y a falta de una aclaración por parte de los administradores actuales, parece ser que las actas iniciales se perdieron, ¿eso invalida esos acuerdos (si es que los hubo)? ¿No hay copia en el registro de la propiedad o algo similar de esas actas?
¿Qué otra documentación, aparte de los estatutos y de las actas, sería necesaria consultar?
Por lo que recuerdo, y a falta de una aclaración por parte de los administradores actuales, parece ser que las actas iniciales se perdieron, ¿eso invalida esos acuerdos (si es que los hubo)? ¿No hay copia en el registro de la propiedad o algo similar de esas actas?
La escritura de obra nueva y división horizontal (titulo constitutivo) que es la base donde se regula el reparto y las modificaciones del mismo vendrán en estatutos y actas.
Lo lógico es que se transcribieran en el siguiente esas actas de nuevo ya que se suelen mandar a los vecinos y alguno las guarda o el propio secretario.
En caso que no haber forma de localizar esas actas seria complicado demostrar que se llegó a esos acuerdos con lo que lo más lógico seria volver a tratar esos temas en junta y volver a votarlos puesto que no hay documento válido que los justifique en caso de reclamación judicial.
En el registro se diligencia el libro de actas y para diligenciar el siguiente hay que llevar el anterior para cerrarlo (no permitir más apuntes) pero no hay copia allí.
Lo lógico es que se transcribieran en el siguiente esas actas de nuevo ya que se suelen mandar a los vecinos y alguno las guarda o el propio secretario.
En caso que no haber forma de localizar esas actas seria complicado demostrar que se llegó a esos acuerdos con lo que lo más lógico seria volver a tratar esos temas en junta y volver a votarlos puesto que no hay documento válido que los justifique en caso de reclamación judicial.
En el registro se diligencia el libro de actas y para diligenciar el siguiente hay que llevar el anterior para cerrarlo (no permitir más apuntes) pero no hay copia allí.
