Anónimo
Finca defectuosa
Mi consulta es un tanto complicada, pero no creo que sea el único caso que exista.
Compré un piso de obra nueva en Badalona en una finca de rehabilitación, en abril de 2002 (esa es la fecha de escritura). En esa fecha, la promotora que me vendió el piso, todavía tenía tres pisos por vender en la finca. Los demás pisos estaban ocupados desde hacía aproximadamente 1 año. La comunidad de vecinos no estaba formada. Además, la mayoría de servicios todavía estaba a nombre de la promotora (luz y agua de la comunidad). Al empezar a amueblar y acondicionar mi piso, empezaron a haber deficiencias de todo tipo. Gracias a mis insistentes y machaconas protestas a la promotora, se pudieron ir arreglando antes de empezar a vivir allí. Luego, sin embargo, me fui enterando que la mayoría de vecinos que ya estaban allí, tenían problemas bastante gordos (de hecho, los siguen teniendo), y la promotora les iba dando largas diciendo que era problema de la constructora, etc. No solamente particulares, sino que la finca, al poco tiempo empezó a tener deficiencias generales muy evidentes : humedades en la fachada (bueno, y en todos sitios), grietas por todos sitios, en la puerta de entrada, el interfono, el ascensor, ... Un sinfín de cosas. Pero claro, la comunidad no estaba formada todavía, no había estatutos, no teníamos contratado un administrador de fincas (aunque teníamos contacto con uno), y además la finca todavía estaba a nombre de la promotora (de hecho, hasta el pasado Agosto de 2003, la promotora no presentó toda la documentación para comenzar a pasar los recibos de la contribución, que de momento no nos ha llegado a nadie). A todo esto, íbamos enviando a la promotora, montones de burofaxes con nuestras (comprensibles) exigencias.
Para no extenderme más, le explico la situación actual, con la comunidad ya formada hace tiempo. Hemos hecho venir a un aparejador para que vea las deficiencias de la finca, para poder así presentar una denuncia contra la promotora. Pero resulta, que la promotora está en suspensión de pagos, ya que hace no mucho la promotora denunció a la constructora por retraso en la entrega de la obra, y la constructora denunció a la promotora por incumplimiento de pago. El resultado fue que la promotora perdió el juicio y tuvo que pagar una burrada de millones. Nuestro administrador de fincas nos avisa que lo tenemos muy difícil, porque aunque hipotéticamente ganáramos, teóricamente la promotora no tiene un euro. Y digo, teóricamente, porque sabemos que quien maneja esa promotora (y que de hecho es quien consta en la escritura como parte vendedora), tiene una sociedad que tiene otras promotoras (de hecho, al lado de nuestra finca se venden unos estudios que sabemos es de la misma sociedad). Y nos hemos enterado, que en el pasado esa sociedad ha creado promotoras según iba haciendo fincas. Las creaba y las hacía desaparecer.
O sea : que si denunciamos a la promotora y después de un montón de litigios y burocracia (mucho tiempo) conseguimos ganar (lo dudo), si todavía existe la promotora (también lo dudo) no nos puede pagar nada ; tampoco, según nuestro administrador de fincas, podemos ir en contra de la sociedad madre ; y en contra de la constructora, quien sabe, ya que evidentemente se desentenderá del todo.
Y la gran pregunta es : ¿No hay nadie que nos ampare? A nivel de la Generalitat o a nivel estatal, ¿no hay nadie? ¿Se puede salir esta gente con la suya y no acabar con las deficiencias? ¿Tenemos alguna posibilidad? ¿Es lógico que la Justicia lo deje pasar?
Si me puedo dirigir a algún sitio oficial con este problema, ruego me lo diga.
Muchas gracias por la atención, y perdón si me he extendido.
Compré un piso de obra nueva en Badalona en una finca de rehabilitación, en abril de 2002 (esa es la fecha de escritura). En esa fecha, la promotora que me vendió el piso, todavía tenía tres pisos por vender en la finca. Los demás pisos estaban ocupados desde hacía aproximadamente 1 año. La comunidad de vecinos no estaba formada. Además, la mayoría de servicios todavía estaba a nombre de la promotora (luz y agua de la comunidad). Al empezar a amueblar y acondicionar mi piso, empezaron a haber deficiencias de todo tipo. Gracias a mis insistentes y machaconas protestas a la promotora, se pudieron ir arreglando antes de empezar a vivir allí. Luego, sin embargo, me fui enterando que la mayoría de vecinos que ya estaban allí, tenían problemas bastante gordos (de hecho, los siguen teniendo), y la promotora les iba dando largas diciendo que era problema de la constructora, etc. No solamente particulares, sino que la finca, al poco tiempo empezó a tener deficiencias generales muy evidentes : humedades en la fachada (bueno, y en todos sitios), grietas por todos sitios, en la puerta de entrada, el interfono, el ascensor, ... Un sinfín de cosas. Pero claro, la comunidad no estaba formada todavía, no había estatutos, no teníamos contratado un administrador de fincas (aunque teníamos contacto con uno), y además la finca todavía estaba a nombre de la promotora (de hecho, hasta el pasado Agosto de 2003, la promotora no presentó toda la documentación para comenzar a pasar los recibos de la contribución, que de momento no nos ha llegado a nadie). A todo esto, íbamos enviando a la promotora, montones de burofaxes con nuestras (comprensibles) exigencias.
Para no extenderme más, le explico la situación actual, con la comunidad ya formada hace tiempo. Hemos hecho venir a un aparejador para que vea las deficiencias de la finca, para poder así presentar una denuncia contra la promotora. Pero resulta, que la promotora está en suspensión de pagos, ya que hace no mucho la promotora denunció a la constructora por retraso en la entrega de la obra, y la constructora denunció a la promotora por incumplimiento de pago. El resultado fue que la promotora perdió el juicio y tuvo que pagar una burrada de millones. Nuestro administrador de fincas nos avisa que lo tenemos muy difícil, porque aunque hipotéticamente ganáramos, teóricamente la promotora no tiene un euro. Y digo, teóricamente, porque sabemos que quien maneja esa promotora (y que de hecho es quien consta en la escritura como parte vendedora), tiene una sociedad que tiene otras promotoras (de hecho, al lado de nuestra finca se venden unos estudios que sabemos es de la misma sociedad). Y nos hemos enterado, que en el pasado esa sociedad ha creado promotoras según iba haciendo fincas. Las creaba y las hacía desaparecer.
O sea : que si denunciamos a la promotora y después de un montón de litigios y burocracia (mucho tiempo) conseguimos ganar (lo dudo), si todavía existe la promotora (también lo dudo) no nos puede pagar nada ; tampoco, según nuestro administrador de fincas, podemos ir en contra de la sociedad madre ; y en contra de la constructora, quien sabe, ya que evidentemente se desentenderá del todo.
Y la gran pregunta es : ¿No hay nadie que nos ampare? A nivel de la Generalitat o a nivel estatal, ¿no hay nadie? ¿Se puede salir esta gente con la suya y no acabar con las deficiencias? ¿Tenemos alguna posibilidad? ¿Es lógico que la Justicia lo deje pasar?
Si me puedo dirigir a algún sitio oficial con este problema, ruego me lo diga.
Muchas gracias por la atención, y perdón si me he extendido.
1 respuesta
Respuesta de Ignacio BD
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Vuestro administrador os está aconsejando bien. Para empezar comentaros que existen tres tipos de deficiencias según la Ley de Ordenación de la Edificación:
1. Deficiencias de acabados
2. Deficiencias que afectan a la habitabilidad
3. Deficiencias que afectan a la estructura con riesgo de ruina
Y se establecen 3 plazos de garantía de 1, 3 y 10 años respectivamente. Siempre se empieza a contar desde el certificado de finalización de la obra realizado por el arquitecto que ha hecho la dirección. La prescripción para ejercer acciones legales (para denunciarlo) es de 2 años desde que se presentó la deficiencia. O sea que desde el final de obra tenéis 3 años para denunciar el caso. A no ser que el edificio se diera por terminado en el 2001, aun estáis a tiempo de interponer una denuncia por todos los problemas que hayáis denunciado, con una puntualización.
Primero hay que averiguar cuando se dio el final de obra del edificio (en el archivo municipal constará este dato). A partir de ahí se cuenta un año para problemas de acabados. Todos los burofaxes que habéis enviado os servirán de prueba tanto de las deficiencias como de la fecha en que se han producido. Cualquier defecto de acabado que hayáis denunciado después del año, me temo que no contabilizará a estos efectos.
En cuanto al resto de defectos, como todavía debemos estar dentro de los 3 años de garantía de defectos de habitabilidad, se pueden contar todos los incluidos en el informe del aparejador (que también constituye una prueba).
En cuanto a la denuncia, se debe hacer a todos los integrantes del proceso. Los defectos de acabados son responsabilidad exclusiva del constructor y por tanto le podéis exigir directamente la reparación o una indemnización.
El resto de defectos son responsabilidad en principio de constructor, promotor y técnicos y será el juez el que dictamine el grado de responsabilidad de cada uno. Por otro lado, es importante saber quién es el promotor de la obra. Yo entiendo que el titular de las escrituras de compraventa es el promotor (aunque también se puede comprobar en el ayuntamiento a nombre de quién está solicitada la licencia de obras). Ten en cuenta que el que salga el nombre de un individuo no indica que se haga responsable directamente ya que puede intervenir en representación de una sociedad (debe constar así en todos los papeles). Si el promotor es la sociedad con suspensión de pagos, es imposible que os paguen indemnización (al declararse insolvente) y no puede repercutir en otras sociedades del mismo titular. Si el promotor es un individuo, entonces si repercute en propiedades y bienes del individuo particular.
Yo iniciaría cuanto antes conversaciones con un abogado y haría que el abogado presionase a la constructora, pero sin perder de vista los plazos de prescripción para presentar una demanda judicial.
El único problema que os podéis encontrar es que el juez determine que la culpa es exclusivamente del promotor, porque entonces tendréis el gasto del proceso judicial a vuestro cargo. Pero yo creo que es casi imposible que ocurra algo así, ya que habitualmente los defectos que se presentan son responsabilidad inmediata de quien ha construido (el constructor), y en todo caso del resto por extensión.
1. Deficiencias de acabados
2. Deficiencias que afectan a la habitabilidad
3. Deficiencias que afectan a la estructura con riesgo de ruina
Y se establecen 3 plazos de garantía de 1, 3 y 10 años respectivamente. Siempre se empieza a contar desde el certificado de finalización de la obra realizado por el arquitecto que ha hecho la dirección. La prescripción para ejercer acciones legales (para denunciarlo) es de 2 años desde que se presentó la deficiencia. O sea que desde el final de obra tenéis 3 años para denunciar el caso. A no ser que el edificio se diera por terminado en el 2001, aun estáis a tiempo de interponer una denuncia por todos los problemas que hayáis denunciado, con una puntualización.
Primero hay que averiguar cuando se dio el final de obra del edificio (en el archivo municipal constará este dato). A partir de ahí se cuenta un año para problemas de acabados. Todos los burofaxes que habéis enviado os servirán de prueba tanto de las deficiencias como de la fecha en que se han producido. Cualquier defecto de acabado que hayáis denunciado después del año, me temo que no contabilizará a estos efectos.
En cuanto al resto de defectos, como todavía debemos estar dentro de los 3 años de garantía de defectos de habitabilidad, se pueden contar todos los incluidos en el informe del aparejador (que también constituye una prueba).
En cuanto a la denuncia, se debe hacer a todos los integrantes del proceso. Los defectos de acabados son responsabilidad exclusiva del constructor y por tanto le podéis exigir directamente la reparación o una indemnización.
El resto de defectos son responsabilidad en principio de constructor, promotor y técnicos y será el juez el que dictamine el grado de responsabilidad de cada uno. Por otro lado, es importante saber quién es el promotor de la obra. Yo entiendo que el titular de las escrituras de compraventa es el promotor (aunque también se puede comprobar en el ayuntamiento a nombre de quién está solicitada la licencia de obras). Ten en cuenta que el que salga el nombre de un individuo no indica que se haga responsable directamente ya que puede intervenir en representación de una sociedad (debe constar así en todos los papeles). Si el promotor es la sociedad con suspensión de pagos, es imposible que os paguen indemnización (al declararse insolvente) y no puede repercutir en otras sociedades del mismo titular. Si el promotor es un individuo, entonces si repercute en propiedades y bienes del individuo particular.
Yo iniciaría cuanto antes conversaciones con un abogado y haría que el abogado presionase a la constructora, pero sin perder de vista los plazos de prescripción para presentar una demanda judicial.
El único problema que os podéis encontrar es que el juez determine que la culpa es exclusivamente del promotor, porque entonces tendréis el gasto del proceso judicial a vuestro cargo. Pero yo creo que es casi imposible que ocurra algo así, ya que habitualmente los defectos que se presentan son responsabilidad inmediata de quien ha construido (el constructor), y en todo caso del resto por extensión.