¿Puede ser los promotores en una obra, el arquitecto y el arq. Técnico?
Paso a contarle brevemente mi consulta. He comprado un solar y quiero construir una casa, el arquitecto y aparejador, me han hecho una memoria de calidades así como los planos. A la hora de redactar un contrato, me han puesto como propietario y promotor, por la otra parte la ejecución de la obra a una empresa como constructor. He estado leyendo las obligaciones como promotor, me he asustado, voy en silla de ruedas y no tengo los conocimientos para tanta responsabilidad ni seguimiento de una obra.
Mi pregunta es:
¿Puede ser los promotores en una obra, el arquitecto y el arq. Técnico?, ya que ellos son los que han "diseñado" la obra, no sería más normal que la responsabilidad de ejecución de obra, de responsabilidades si no está bien ejecutada o de incumplimiento de calidades o acabados fuera de ellos.
Hay cuestiones que son claras de entender.
Ud. Es el propietario de un solar y quiere hacer una casa. ¿Quién es el promotor? Ud.
No quiere asumir los riesgos de ser promotor: no compre un solar para edificar, o lo compra y no lo edifica.
¿Pueden ser promotores el arquitecto y el aparejador? Si, no hay incompatibilidad. La cuestión es que la propiedad del solar es suya, quien los contrata es Ud. (el promotor), y dichos profesionales tienen que asumir la responsabilidad por su trabajo de arquitecto y aparejador, pero no la de quien promueve la realización de la casa.
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En el proceso constructivo cada parte tiene su papel. El del propietario es el de promotor. El de los técnicos el de dirección facultativa. Y quien hace la casa es el constructor.
Y cada parte tiene la responsabilidad que le pertoca y no puede eludirla. Efectivamente, la responsabilidad de arquitecto y aparejador corresponde a la ejecución de la obra en aquello que responde de la calidad de la misma y que se ajuste a proyecto y normativas. También de vigilancia que el constructor ejecute aquello que se especifica en el proyecto.
La responsabilidad del constructor es precisamente ejecutar aquello que se especifica en el proyecto con la suficiente calidad y según el contrato que hayas firmado con él.
El promotor tiene las responsabilidades que le otorga la ley conforme ha de garantizar las obras durante los períodos previstos por aquélla. Aunque siempre puede repercutir estas garantías en los otros intervinientes. Cuando el propietario y el promotor son la misma persona estas garantías son menos contundentes en cuanto lo que se prima es la protección del propietario.
En cuanto a que el promotor lo asuma otra persona podría ser pero entonces es esta persona (o personas) las que tienen que hacerse cargo de la obra y las garantías. Esto conllevaría que tendrían que contratar un seguro extra (decenal) con un coste elevado que tendrías que asumir tú. Y además habría que hacer el traspaso de la obra terminada (la casa) con lo que seguramente también tendrías que asumir el IVA (del 10%) que grava la venta de propiedades inmobiliarias.
No hay que tener miedo a asumir el rol de promotor, que no deja de ser lo que siempre se ha dicho propietario, sólo que actualmente, con la regulación nueva tiene que ser denominado así para que conste a efectos de la Ley de Ordenación de la Edificación.
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No se asuste por el texto de la ley. Esta concebida para proteger a los. Compradores de una vivienda, de forma que el que vende, el promotor, responda de las deficiencias que puedan existir en la vivienda.
Por supuesto, el promotor, repite la acción contra el constructor, el arquitecto y el aparejador.
No conozco a ningún autopromotor que se haya denunciado a sí mismo.
Únicamente debe tener la precaución de contratar un seguro decenal si su intención es vender la casa en un futuro próximo. Si la casa es para su disfrute, disfrutela. Duerma tranquilo nadie va a denunciarle.
Un arquitecto, o un aparejador, puede ser promotor, como cualquier otra persona; no obstante en este caso creo que lo procedente y lógico es que el promotor sea usted y ellos asuman las responsabilidades legales que les corresponden por su trabajo (que no son pocas)
Si la casa es para uso propio (de usted) y no la promueve para venta, las responsabilidades y obligaciones son bastante llevaderas. Si confía en su dirección facultativa y esta hace bien su trabajo, no necesitaría ver la obra más que el día de su recepción.
Además, sea quien sea el promotor y destino de la edificación, el arquitecto conserva sus responsabilidades por el proyecto y su plasmación en obra, y el aparejador la responsabilidad por la recepción de materiales y su puesta en obra; por tanto los aspectos que le preocupan ya están cubiertos por la responsabilidad de ambos técnicos.
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Hola, gracias por responder tan rápido.
Mi pregunta es ahora, ¿en el contrato?, tendría que hacer constar a arquitecto y aparejador como dirección facultativa o mejor, como he leído, como proyectista y dirección de obra a arquitecto, como director de ejecución de obra a aparejador para delimitar con más exactitud las funciones de cada uno.
Aunque, ¿no es obligatorio el seguro decenal, si es aconsejable para vender a posterori la vivienda antes de 10 años?.
¿Y el seguro de responsabilidad civil?, es obligatorio?.
Gracias.
- La LOE define las responsabilidades de cada uno en la dirección facultativa, lo que sí debería especificar es quien se encarga de la coordinación de seguridad y salud en obra.
- Si tiene intención de venderla, o prevé esa posibilidad, sí debería asegurarla (aunque si es en principio autopromoción para usted, no sea obligatorio)
- El seguro no es obligatorio, pero una vez más, si prevé posibles problemas (normalmente con vecinos, medianeras, excavaciones,...) es recomendable.
Hay un error de base. No se puede, mejor dicho, no se debe encargar una obra a un arquitecto. Los arquitectos somos profesionales que nos debemos a nuestros clientes. Por ello intentamos defenderles frente a promotores y constructores.
Si todos son la misma parte, mal vamos. Como puede entender, un arquitecto factura 5.000 o 6.000 € por sus honorarios por hacer un proyecto. Un constructor factura 120.000 € por construirlo. Es más beneficioso ser constructor que no arquitecto. Se gana mucho más dinero. Si sus arquitectos son también los promotores, lo normal es que usted salga gravemente perjudicado. No se debe guardar la zorra con las gallinas.
Por otro lado y si no fuera poco, le pretenden poner como promotor de la obra con lo cual se exoneran de toda responsabilidad. Creo que están intentando engañarle.
Consulte el tema con otros profesionales o organice la obra de forma que cada parte asuma las posibles responsabilidades. Usted no debería tener ninguna, para eso es el que paga.
Son los profesionales los que debemos asumirlas como parte de nuestro trabajo.
Hola.
Disculpe, pero no acabo de entender... los arquitectos que posiblemente contrate, no se llevan 5000 o 6000 €, se llevan casi 6 veces más. Y el constructor no llega al doble.
No es que no quiera asumir el rol de promotor pero mi salud no es muy buena y las responsabilidad que conlleva me dan un poco de temor.
Me dice que si los promotores fueran arquitecto y aparejador lo normal es que saliera perjudicado y por otro lado y si no fuera poco, le pretenden poner como promotor de la obra con lo cual se exoneran de toda responsabilidad. Creo que están intentando engañarle.
Me podría aclarar un poco más este último párrafo.
Gracias por su atención.
Ahora el que no entiendo soy yo.
No entiendo como los honorarios por hacer un chalé de un arquitecto se elevan hasta 30.000 € que es lo que he querido entender.
Tampoco entiendo cómo pretende construir un chalé con un coste de construcción de sólo 60.000 €. Estas cifras no son reales si se refiere a España.
Le indico nuevamente que usted NUNCA se debe erigir como promotor. Usted es el propietario pero no debe asumir ningún otro papel en la obra.
En cuanto al párrafo que le mencionaba, lo que le quería decir es
1.- Usted es el propietario. Usted no tiene responsabilidad en el proceso constructivo.
2.- Existe una dirección facultativa de la obra que pretende promover, que son el arquitecto y el aparejador. Ellos tienen su responsabilidad correspondiente.
3.- Existe un constructor que es quien realiza físicamente la obra y a quien usted paga. Él tiene a su vez su propia responsabilidad en la misma.
Si se superponen los papeles de dirección facultativa y constructor, lo normal es que usted salga seriamente perjudicado.
Si no me he explicado con claridad, le ruego me vuelva a preguntar.
Sí, el arquitecto y arq. técnico se llevan 30.000 y el coste de construcción dije el doble de lo usted proponía,120.000 o sea 240.000...
Ellos dos asumen la dirección facultativa.
El constructor la de constructor.
Por lo tanto, alguien tiene que tener la figura de promotor, como yo soy propietario me imagino que tendré que ser yo.
Todavía no me ha explicado, en que me están intentando engañar...
Espero me haya explicado con suficiente claridad.
Ahora creo que lo tengo claro.
1.- Los honorarios son libres en España y cada cual cobra lo que estima por conveniente. Ahora bien, si se trata de una obra de 240.000 € de presupuesto, salvo que sean arquitectos de prestigio internacional, no se suelen cobrar más de 6000 € el arquitecto y unos 2000 el aparejador.
2.- Usted es por supuesto el promotor de la obra como propietario del solar lo cual no quiere decir que asuma ninguna responsabilidad en la misma que no sea la de exigir que se haga a su gusto y pagar.
3.- Lo del engaño venía porque yo pensaba que el arquitecto y el aparejador eran, a su vez, los constructores de la obra, ya sea porque son constructores además de técnicos o porque tienen algún tipo de sociedad con la empresa constructora. Su labor profesional es exigir el cumplimiento en obra de las especificaciones del proyecto. Como comprenderá esta labor está en oposición a la del constructor. Por eso no es conveniente en ningún caso que los arquitectos tengan trato alguno con el constructor. Los arquitectos se deben a quien les paga que en este caso es usted y su trabajo es defender sus intereses en contra de los del constructor.