Ventana en pared medianera
Ventana en pared medianera (03/11/05)
Hola esta tarde he estado visitando la página www.todoexpertos.com y he cogido el correo de una consulta, esperando que usted me pueda orientar y ayudar.
Se trata de una servidumbre de luces y vistas. Hace más de 50 años mi abuelo y su hermano partieron una casa, la de mi abuelo hacia esquina y la otra no. Por este motivo se le permitió abrir una ventana en la pared medianera recibiendo las luces y vistas de nuestro patio. En la escritura de propiedad de la casa no se hace mención a la servidumbre.
En la actualidad sus herederos (dos hermanos) la han dividido en dos, justamente por la ventana, es decir han partido la ventana en dos mitades.
Como consecuencia de un proceso de reordenación urbanística en el ayuntamiento la vivienda colindante a la de mis vecinos la han demolido y ahora ya no es interior sino que linda con una plaza que se va a abrir, mis vecinos han hecho obra y han abierto ventanas por toda la fachada es decir, la necesidad que originó la concesión de la servidumbre ha desaparecido, ya que tienen luces de sobra de la calle.
Aunque esto puede ser significativo a efectos de una posible acción judicial, la cuestión a valorar y por la que quiero que ustedes me den consejo es la siguiente: la ventana tiene unas dimensiones aproximadas de 70 centímetros de ancho por 150 de alto, lo cual supone que al partirse quedan dos huecos muy pequeños a cada lado.
? Uno de los propietarios ha construido su pared y como el espacio resultante no le permite meter la cabeza para ver lo que pasa en mi casa ha abierto el ángulo de visión de la medianera, rebajando el muro tanto por la parte inferior como por el lateral de la ventana, es decir ha modificado la citada pared sin mi consentimiento, se trata de una casa muy antigua y los muros son muy gruesos.
? En la otra mitad, el otro propietario ha colocado un pilar de hormigón del forjado justo delante de la ventana, quedando entre el citado pilar y el muro de su hermano la distancia necesaria para cerrar la estructura de su edificio, ¿pero qué es lo que ha hecho?, ha levantado pared y al aproximarse a la ventana no ha cerrado la estructura del edificio para que le entre un resquicio de luz de la famosa ventana. Luego entre el pilar de hormigón y la pared de su hermano habrá un distancia de unos 10 centímetros y por ahí quiere conservar la servidumbre de luces.
? Otra cuestión que quiero formularles es si al demolerse el edificio de mis vecinos se conserva la servidumbre o se pierde.
Ante este panorama hemos considerado colocarles un cristal translúcido y en caso de que nos demanden judicialmente plantear la modificación indebida de la pared medianera y la innecesidad actual de mantener en esas condiciones la servidumbre de luces y vistas, solicitando al juez el cierre de la misma.
Muchas gracias de antemano.
Hola esta tarde he estado visitando la página www.todoexpertos.com y he cogido el correo de una consulta, esperando que usted me pueda orientar y ayudar.
Se trata de una servidumbre de luces y vistas. Hace más de 50 años mi abuelo y su hermano partieron una casa, la de mi abuelo hacia esquina y la otra no. Por este motivo se le permitió abrir una ventana en la pared medianera recibiendo las luces y vistas de nuestro patio. En la escritura de propiedad de la casa no se hace mención a la servidumbre.
En la actualidad sus herederos (dos hermanos) la han dividido en dos, justamente por la ventana, es decir han partido la ventana en dos mitades.
Como consecuencia de un proceso de reordenación urbanística en el ayuntamiento la vivienda colindante a la de mis vecinos la han demolido y ahora ya no es interior sino que linda con una plaza que se va a abrir, mis vecinos han hecho obra y han abierto ventanas por toda la fachada es decir, la necesidad que originó la concesión de la servidumbre ha desaparecido, ya que tienen luces de sobra de la calle.
Aunque esto puede ser significativo a efectos de una posible acción judicial, la cuestión a valorar y por la que quiero que ustedes me den consejo es la siguiente: la ventana tiene unas dimensiones aproximadas de 70 centímetros de ancho por 150 de alto, lo cual supone que al partirse quedan dos huecos muy pequeños a cada lado.
? Uno de los propietarios ha construido su pared y como el espacio resultante no le permite meter la cabeza para ver lo que pasa en mi casa ha abierto el ángulo de visión de la medianera, rebajando el muro tanto por la parte inferior como por el lateral de la ventana, es decir ha modificado la citada pared sin mi consentimiento, se trata de una casa muy antigua y los muros son muy gruesos.
? En la otra mitad, el otro propietario ha colocado un pilar de hormigón del forjado justo delante de la ventana, quedando entre el citado pilar y el muro de su hermano la distancia necesaria para cerrar la estructura de su edificio, ¿pero qué es lo que ha hecho?, ha levantado pared y al aproximarse a la ventana no ha cerrado la estructura del edificio para que le entre un resquicio de luz de la famosa ventana. Luego entre el pilar de hormigón y la pared de su hermano habrá un distancia de unos 10 centímetros y por ahí quiere conservar la servidumbre de luces.
? Otra cuestión que quiero formularles es si al demolerse el edificio de mis vecinos se conserva la servidumbre o se pierde.
Ante este panorama hemos considerado colocarles un cristal translúcido y en caso de que nos demanden judicialmente plantear la modificación indebida de la pared medianera y la innecesidad actual de mantener en esas condiciones la servidumbre de luces y vistas, solicitando al juez el cierre de la misma.
Muchas gracias de antemano.
Respuesta de Juan José López Olivera
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Para modificar el muro medianero es necesario el consentimiento de los propietarios del muro, por lo que esa ampliación de los ángulos parece recurrible, pero necesitarías pruebas de que ha sido modificado.
Si es una servidumbre no inscrita, y nace de una necesidad que ha desaparecido, creo que puedes pedir su tapiado, alegando estas cuestiones.
Aunque se demuela la edificación, si no se ha demolido esta pared medianera (la servidumbre no desaparecería), solo en caso de que se demoliera esta pared podría desaparecer la servidumbre por si misma.
Además siempre puedes alegar que era una servidumbre personal entre tu abuelo y su hermano, y que al cambiar de titulares la finca esta servidumbre ha dejado de tener efecto. (Esto es más difícil de defender, pero al final hay que ir a por todas).
Te aconsejo que busques un abogado, porque esto solo puede acabar delante de un juez, y cuanto antes tengas asistencia profesional mejor.
Si es una servidumbre no inscrita, y nace de una necesidad que ha desaparecido, creo que puedes pedir su tapiado, alegando estas cuestiones.
Aunque se demuela la edificación, si no se ha demolido esta pared medianera (la servidumbre no desaparecería), solo en caso de que se demoliera esta pared podría desaparecer la servidumbre por si misma.
Además siempre puedes alegar que era una servidumbre personal entre tu abuelo y su hermano, y que al cambiar de titulares la finca esta servidumbre ha dejado de tener efecto. (Esto es más difícil de defender, pero al final hay que ir a por todas).
Te aconsejo que busques un abogado, porque esto solo puede acabar delante de un juez, y cuanto antes tengas asistencia profesional mejor.
1 respuesta más de otro experto
Respuesta de Ignacio BD
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La pregunta es difícil y creo que escapa bastante de mis conocimientos. Pero no sólo por el texto de la norma sino por la interpretación que pueda hacer un juez de la misma, que al final es lo que cuenta.
Para empezar, la servidumbre de vistas no es algo que afecte a la parcela que las necesita sino a la que las recibe (por eso lo de servidumbre) y tiene que figurar en la escritura de aquella. Y la parcela (edificio) que sí las disfruta lo que tiene es un derecho.
Como ha pasado el suficiente tiempo para decir que el derecho lo han adquirido tus vecinos, no discutiremos sobre si hay o no servidumbre. Ahora bien, lo que es más discutible es que al hacer una división de la finca en 2, éstas hereden esta clase de derecho y yo creo que tendrías que denunciarlo, no someterte a que tengan esos derechos cuando se ha dividido la parcela.
Es la única salida que se me ocurre, ya que este tipo de servidumbres no tienen que ver realmente con la necesidad, no es por ella que se adquieren.
En todo caso, te aconsejaría mejor que hablaras con un abogado, que son más expertos en estos temas (que no dejan de ser pleitos) que nosotros los arquitectos (que intentamos pleitear lo menos posible, además no soy perito judicial y por tanto no tengo tanta experiencia en fallos judiciales, lo siento).
Para empezar, la servidumbre de vistas no es algo que afecte a la parcela que las necesita sino a la que las recibe (por eso lo de servidumbre) y tiene que figurar en la escritura de aquella. Y la parcela (edificio) que sí las disfruta lo que tiene es un derecho.
Como ha pasado el suficiente tiempo para decir que el derecho lo han adquirido tus vecinos, no discutiremos sobre si hay o no servidumbre. Ahora bien, lo que es más discutible es que al hacer una división de la finca en 2, éstas hereden esta clase de derecho y yo creo que tendrías que denunciarlo, no someterte a que tengan esos derechos cuando se ha dividido la parcela.
Es la única salida que se me ocurre, ya que este tipo de servidumbres no tienen que ver realmente con la necesidad, no es por ella que se adquieren.
En todo caso, te aconsejaría mejor que hablaras con un abogado, que son más expertos en estos temas (que no dejan de ser pleitos) que nosotros los arquitectos (que intentamos pleitear lo menos posible, además no soy perito judicial y por tanto no tengo tanta experiencia en fallos judiciales, lo siento).